Подбор объектов аналогов.

Подбор объектов-аналогов и анализ схожести их с оцениваемым объектом необходим для формирования оценщиком заключения о стоимости.

Выбор объектов-аналогов помимо сравнительного подхода необходим также при оценке на основе затратного подхода - методом замещения. Критерии выбора аналогов и методы внесения поправок изложены в главе 4 (п.п. 4.2.2.1.1). Однако для методов, основанных на продажах, выбор объектов-аналогов и элементы сравнения несколько отличаются от используемых в затратном подходе.

Установление сходства показателей, влияющих на стоимость, осуществляется последовательно по трем уровням: функциональное сходство, конструктивное сходство, параметрическое сходство. Функциональная тождественность объектов оценки и объектов-аналогов является необходимым условием при их выборе.

Технико-экономические показатели, используемые для определения степени сходства машин и оборудования:

1. Показатели назначения (функциональные).

2. Показатели производительности.

3. Показатели надежности.

4. Показатели автоматичности функционирования.

5. Показатели точности и стабильности функционирования, качества выполнения работ.

6. Показатели эргономические.

7. Показатели эстетические.

8. Показатели экономичности эксплуатации.

Степень сходства объекта оценки и аналога, как и в затратном подходе, определяется по элементам сравнения. В данном случае элементы сравнения - это не только характеристики объектов сравнения, но и характеристики сделок, которые вызывают изменения в стоимости.

Элементы сравнения объединяются в группы:

1. Характеристики объекта:

o функциональные;

o технические;

o фирма-производитель;

o степень точности;

o качество.

2. Состояние объекта:

o возраст;

o износ;

o комплектация.

3. Местоположение:

o географическое нахождение места продажи;

o физическое расположение объекта внутри предприятия.

4. Условия рынка:

o спад или подъем;

o соотношение спроса и предложения.

5. Условия продажи:

o время продажи;

o размер партии товара (для новых объектов);

o мотивации продажи;

o место продажи (разница в ценах на демонтаж и транспортировку);

o предпосылки использования - перепродажа или длительное использование;

o среднее время рыночной экспозиции.

6. Характеристики цен объектов-аналогов:

o наличие льготного кредитования;

o наличие в цене транспортных и иных издержек продавца;

o характер цены по источнику происхождения - цена сделки или цена предложения.

Для цены сделки сравниваются:

1. вид и цель сделки: покупка потребителем для использования, покупка дилером для перепродажи;

2. источник информации.

Для цены предложения сравниваются:

1. вид цены: цена производителя, цена дилера, цена внешнеторговой фирмы;

2. источник информации.

Для объектов-аналогов вторичного рынка необходимо указывать не только степень износа, но и действительные технические характеристики, в том числе и степень точности оборудования.

Скорректированная стоимость аналога (как нового) на момент оценки определяется по формуле:

Са = Ц х Кмо/ (1 - Кфа) х К1 х К2 х К3 х ... х Кi ± Сдоп

где:

Са - скорректированная стоимость аналога (как нового) на момент оценки;

Ц - цена продажи объекта-аналога;

Кмо - индекс изменения стоимости аналога за период с момента выпуска до момента оценки (коэффициент момента оценки);

Кфа - коэффициент физического износа аналога за период эксплуатации с момента выпуска до момента оценки;

K1, K2, К3,..., Кi - корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях технических параметров у оцениваемого объекта и аналога;

Сдоп - стоимость дополнительных устройств, наличием или отсутствием которых отличаются оцениваемый объект и объекты-аналоги. Сдоп вычитается, если аналог по своим характеристикам превосходит объект оценки, или прибавляется, если аналог уступает по своим характеристикам.

Корректирующие коэффициенты рассчитываются по следующим формулам:

Если технические параметры отличаются не более чем на 20%, то Кi = Ni/ Nai

Если параметры отличаются более чем на 20%, то Ki = (Ni/ Nai)ⁿ

где:

Ni и Nai - значения i-го параметра у оцениваемого объекта и аналога;

п - показатель степени, учитывающий воздействие закона экономии на масштабе («коэффициент торможения», коэффициент Чилтона).

Стоимость оцениваемого объекта с учетом его физического износа определяется по формуле:

С = Сa х (1 - Kф ),

где:

С - искомая стоимость объекта оценки;

Kф - коэффициент физического износа оцениваемого объекта на момент оценки.