Понятие финансовой осуществимости проекта. Критерий накопленного сальдо.

Финансовая реализуемость инвестиционного проекта, т.е. обеспечение такой структуры денежных потоков проекта, при которой на каждом шаге расчета имеется достаточное количество денег для его продолжения. Простейшим и минимальным критерием финансовой реализуемости проекта является неотрицательность накопленного сальдо на каждом шаге расчета по всему жизненному циклу проекта. Для этого достаточно рассчитать чистые выгоды в ситуации с проектом. Если сальдо на определенном шаге отрицательно, то это означает, что в данном периоде притоки денежных средств не покрывают всех необходимых затрат. В этом случае для продолжения деятельности предприятию будет необходимо расходовать ранее накопленные средства. Если же и этих средств не хватает для выполнения всех обязательств (для закупки сырья материалов оплаты труда и т.д.)то, следовательно, проект не может быть доведен до конца так, как это отражено в расчетах. Необходим пересмотр проекта, поиск способов сделать его финансово реализуемым, чтобы в каждый момент времени были средства для осуществления всех необходимых в этот период расходов. На самом деле требования финансовой реализуемости(осуществимости ) является гораздо более жесткими. Для уверенности в том, что проект в финансовом отношении устойчив, необходимо проверить целый комплекс показателей: ликвидность, платежеспособность, соотношение собственных и заемных средств и др.

4. Современное состояние оценки недвижимости в РФ. Объекты и субъекты оценочной деятельности проблемы перспективы развития.

В странах с переходной экономикой, к которым относится и РФ, оценка земельных участков и иных объектов недвижимости стала одной из главных целей экономического развития по следующим причинам; оценка имущества становится все более важной для функционирования рынка недвижимости, оценка имущества является необходимым основанием для ипотечного кредитования, которое вводится в соответствии с законодательством и таким образом, будет иметь серьезное воздействие на рынок недвижимости, для медленного развивающегося страхового рынка очень важно иметь основание для оценки в целях установления страховых стоимостей недвижимости и рассчитывать соответствующие страховые взносы, справедливая система налогообложения недвижимости должна основываться на системе массовой оценки, оценка имущества, выполняемая на муниципальном уровне, важный инструмент управления местными бюджетами. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН № 135-ФЗ «ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РФ» от 29 июля 1998 г. Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики). К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

5. Применение метода остатка при оценке недвижимости, приносящей доход.

В общем случае метод остатка основывается на принципе остаточной продуктивности и ЛНЭИ (лучшее наиболее эффек. Использ.) и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости - физических, правовых и финансовых интересов. Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов) известна. Метод остатка предполагает следующую последовательность действий: расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений; расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени; расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель. Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства). При этом застроенные земельные участки следует рассматривать и оценивать как условно свободные при их наиболее эффективном использовании. Рыночная стоимость

_C _ ЧОД - (Су *К_У)

земельного участка определяется по формуле: ' ^К-> где СЗ - стоимость земли ЧОД -чистый операционный доход от единого объекта недвижимости; Су - рыночная стоимость улучшений; Ку - коэффициент капитализации доходов от улучшений; Кз -коэффициент капитализации доходов от земли. Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа «Взнос на амортизацию денежной единицы») или рассчитать по формуле: Язд = Явозм + Язем, где Явозм - коэффициент возврата (возмещения) капитала; Язем -коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

БИЛЕТ №13

1.Денежное обращение. Сущность денег и функции, структура и объем ден. массы Деньги - вид финансовых активов, который может быть использован для сделок. Наиболее характерная черта денег - их высокая ликвидность, т.е. способность быстро и с минимальными издержками обмениваться на любые другие виды активов.

Деньги проявляют себя через свои функции. Обычно выделяют такие функции денег как:

Мера стоимости. Разнородные товары приравниваются и обмениваются между собой на основании цены (коэффициента обмена, стоимости этих товаров, выраженных в количестве денег). Цена товара выполняет такую же измерительную роль, как в геометрии длина у отрезков, в физике вес у тел. Для измерений не требуется досконально знать, что такое пространство или масса, достаточно уметь сравнивать искомую величину с эталоном. Денежная единица является эталоном для товаров. Средство обращения. Деньги используются в качестве посредника в обращении товаров. Для этой функции крайне важны лёгкость и скорость, с которой деньги могут обмениваться на любой другой товар (показатель ликвидность). При использовании денег товаропроизводитель получает возможность, например, продать свой товар сегодня, а купить сырьё лишь через день, неделю, месяц и т. Д. При этом он может продавать свой товар в одном месте, а покупать нужный ему совсем в другом. Таким образом, деньги как средство обращения преодолевают временные и пространственные ограничения при обмене. Средство платежа. Деньги используются при регистрации долгов и их уплаты. Эта функция получает самостоятельное значение для ситуаций нестабильных цен на товары. Например, был куплен в долг товар. Сумму долга выражают в деньгах, а не в количестве купленного товара. Последующие изменения цены на товар уже не влияют на сумму долга, которую нужно оплатить деньгами. Данную функцию деньги выполняют также при денежных отношениях с финансовыми органами. Сходную по смыслу роль играют деньги, когда в них выражают какие-либо экономические показатели.

Средство накопления. Деньги, накопленные, но не использованные, позволяют переносить покупательную способность из настоящего в будущее. Функцию средства накопления выполняют деньги, временно не участвующие в обороте. Однако нужно учитывать, что покупательная способность денег зависит от инфляции.

Организующее начало. Функция, упрощающая управление обществом, позволяющая строить высоко кооперированные производства, устанавливать правила взаимоотношений между людьми, общественными образованиями и т. Д.

Важнейшим количественным показателем денежного обращения является денежная масса,

представляющая собой совокупный объем покупательных и платежных средств, обслуживающих

хозяйственный оборот и принадлежащих частным лицам, предприятиям и государству.

Денежная масса - это совокупность наличных и безналичных покупательных и платежных средств,

обеспечивающих обращение товаров и услуг в народном хозяйстве, которым располагают частные лица,

институциональные собственники и государство. В структуре денежной массы выделяется активная

часть, к которой относятся денежные средства, реально обслуживающие хозяйственный оборот, и

пассивная часть, включающая денежные накопления, остатки на счетах, которые потенциально могут

служить расчетными средствами.

. В состав совокупной денежной массы входят:

- денежный агрегат - наличные деньги в обращении;

- средства на расчетных, текущих и специальных счетах предприятий, населения и местных бюджетов;

- депозиты населения и предприятий в коммерческих банках;

- депозиты населения до востребования в сберегательных банках;

- средства страховых организаций;

- срочные депозиты населения в сберегательных банках;

- сертификаты и облигации госзайма.

Вместе с тем в структуру денежной массы включаются и такие компоненты, которые нельзя непосредственно использовать как покупательное или платежное средство. Речь идет о денежных средствах на срочных счетах, сберегательных вкладах в коммерческих банках, других кредитно-финансовых учреждениях, депозитных сертификатах, акциях инвестиционных фондов, которые вкладывают средства только в краткосрочные денежные обязательства и т. П.