Структура рынка недвижимости, его функции, состояние и развитие сегментов. Факторы, опред.развитие рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокупность механизмов посредством кот. передаются права на собственность и связанные с ней интересы. Устанавливаются цены и распределяется (перераспределяется) пространство между различными участниками. Оборот недвижимости на рынке связан с ее движением, не только как материального объекта, но и как капитала, что требует определенного оценочного обеспечения. Структура рынка включает: объекты недвижимости, субъекты рынка, процессы функционирования рынка, механизмы рынка. Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет функции: эффективное решение социальных задач, связанные с созданием и использованием полезных св-в недвижимости; отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав; свободное формирование цен на объекты и услуги; перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости. Рынок недвижимости состоит из 7 осн. элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, деловые процедуры. Факторы: 1.появление частной собственности; 2.возможность приватизации жилья; 3.предприятия сферы обслуживания, промышленности; 4.признание земли недвижимым имуществом и включение ее в гражданский оборот; 5.правовое обеспечение регулирования рынка недвижимости; 6.становление профессиональной деятельности по секторам рынка и видам услуг.

5. Цель и орг-ция оценки стоимости пред-я (бизнеса), анализ финансово-хоз.деят-ти пред-я для целей оценки Оценка бизнеса - процесс определения его стоимости на конкретный момент времени. Оценку бизнеса проводят в целях: повышения эффективности текущего управления предприятия; определения стратегических ориентиров фирмы; определения стоимости предприятия в случае его купле-продажи целиком или по частям; реструктизации действующего предприятия; определение целесообразности инвестиций; определение суммы покрытия по страховому договору; определение кредитоспособности предприятия и обеспечения заявки на получение ссуды. Факторы влияющие на стоимость бизнеса: спрос, прибыль объекта, степень ликвидности, быстрота получения доходов, риски, ограничения в бизнесе, степень контроля, социальные и политические факторы. Целью фин.анализа является получение небольшого числа ключевых параметров, дающих объективную и точную картину фин.состояния предприятия, его прибылей и убытков, изменений в структуре активов и пассивов, в расчетах с дебиторами и кредиторами. Методика фин.анализа включает три взаимосвязанных блока: - анализ фин.результатов деят-ти предприятия; - анализ фин.состояния предприятия; - комплексный анализ эффективности финансово-хозяйственной деят-ти предприятия. Осн. функции фин.анализа: 1.объективная оценка фин.состояния, фин.результатов, эффективности и деловой активности объекта анализа; 2.выявление факторов и причин достигнутого состояния и полученных результатов;

3. подготовка и обоснование принимаемых управленческих решений в области финансов;

4. выявление и мобилизация резервов улучшения фин.состояния и фин.результатов, повышение эффективности всей хоз.деят-ти. Фин.анализ предприятия осуществляется по данным бух.отчетности «Бухгалтерский баланс».

БИЛЕТ №7

^Производительность и эффективность трудовой деятельности, показатели и пути повышения

Производительность труда как экон. категория представляет собой закон экономики рабочего времени. Производительность труда-это пладотворность и эффективность труда, важнейший показатель эффективности производства, его технического уровня, а также уровня организации труда и производства. Экон. значение произ-ти труда состоит в том, что она является главным источником увеличения объема производства. Производительная сила - это совокупность средств производства и людей управляющих ими.

Интенсификация производства - это процесс организации производства путем снижения численности рабочих за счет роста фондовооружения, внедрения в производство или исп-ия новейшей техники и технологи комплексной механизации и автоматизации производства.

Классификация основных показателей произ-ти труда

А) выработка

- на одного рабочего в год

-количество натуральной продукции в натуральном или в стоимостном выражении

времени производимой в единицу раб. Времени (час, смена, день).

-трудозатраты - это рабочее время затраченное на проихводство, заданного объема

продукции

Б) Трудоемкость - характеризует рабочее время, затраченное на производство единицы товарной продукции.

Резервы повышения произ-ти труда (4 группы)

1- материально-технические (относятся состав и технич. Уровень орудии труда, инструментов и приспособлении)

2- организационные (относятся уровень специализации , концентрации, кооперирования и комбинирования производства).

3- экономические факторы (материальная заинтересованность работников, создание наиболее благоприятных финансовых стимулов роста произ-ти труда).

4- социальный фактор (это культурно-технический уровень кадров, степень и форма морального стимулирования).

Значит повышение произ-ти труда приводит к увеличению объемов производства за счет снижения затрат раб. времени на единицу продукции. Снижение денежных затрат (себестоимости) на единицу продукции. К увеличению эффективности производства в целом.

Российским законодательством установлены два вида налоговых режимов:

- Общая система налогообложения (ОСН),

- Специальные режимы налогообложения.

Специальные режимы налогообложения - особый вид налогового режима, ориентированный на снижение налогового бремени в организациях малого бизнеса и облегчение ведения бухгалтерского учёта. При применении общего режима налогообложения налоги уплачиваются в общем порядке, использование специальных режимов заменяет уплату нескольких основных налогов уплатой единого налога, размер которого рассчитывается в упрощенном порядке. Остальные налоги уплачиваются в общем порядке. При применении специальных режимов уплата налога на прибыль (для организаций), налога на доходы физических лиц (для предпринимателей), НДС, налога на имущество, как правило, заменяется уплатой единого налога

В соответствии со статьей 18 НК РФ в данный момент в Российской Федерации установлены следующие специальные налоговые режимы:

1. Единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН);

2. Упрощенная система налогообложения (УСН);

3. Упрощенная система налогообложения на основе патента;

4. Единый налог на вмененный доход (ЕНВД)

Указанные в схеме режимы налогообложения могут применяться как юридическими лицами, так и индивидуальными предпринимателями. Исключение составляет упрощенная система налогообложения на основе патента, применяемая только индивидуальными предпринимателями. Выбор любого из налоговых режимов (кроме обязательного к применению для некоторых видов деятельности единого налога на вмененный доход) является добровольным.

Все специальные налоговые режимы имеют установленные законодательством условия и ограничения их применения.

Для перехода на специальный режим налогообложения необходимо в установленные Налоговым

кодексом сроки подать в территориальный налоговый орган соответствующее заявление.

Если Вы не определились с возможностью применения какого-либо из специальных налоговых

режимов (за исключением ЕНВД), то «по умолчанию» должны осуществлять налогообложение

своей предпринимательской деятельности в соответствии с общим режимом.

З.Издержки предприятия :состав и структура.

Затраты подразумеваются в зависимости от экон. назначения. Под основными понимаются технологические неизбежные расходы. К ним относятся затраты на сырье и материалы, топливо и энергию, на технологические нужды, зарплату. Под накладными понимаются расходы, связанные с обслуживанием и управлением предприятии. Относятся цеховые и общехозяйственные расходы.

В зависимости от способа включения затрат в продукции их делят на прямые и косвенные. Прямыми считаются расходы, которые связаны с производством продукции и могут быть отнесены на себестоимость по данным первичных документов (сырьё, материалы З/п). косвенные - расходы, связанные с производством нескольких видов продукции и распределяются между ними пропорционально установленной в данной отрасли базы (расходы на экспл-цию оборудования, цеховые расходы).

Условно - постоянными понимаются расходы, величина которых существенно не меняются при увеличении или уменьшении объемов пр-ва (управление, отопление, освещение, амортизация). Под условно-переменными - расходы зависят от изменения объема пр-ва (материалы, сырьё, з/п).

Регулирование оценочной деятельности в РФ осуществляются на основании законов, стандартов и нормативно - правовыми документациями.

В основе всего лежит федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135 -ФЗ от 29 июля 1998 года. Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. В общем положении закона приводятся : определение оценочной деятельности, объекты оценки, требования к договору, отчету и процедуре самой оценки, указаны права и обязанности оценщика, стандарты оценочной деятельности и др.

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки (ФСО 1, ФСО 2) и стандарты и правила оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки. Утвержденные федеральные стандарты оценки подлежат опубликованию. ФСО определяет порядок, очередность, методологию процесса оценки.

5.Цели и предмет оценки НМА и ИС. Классификация НМА.

«Оценка НМА и интеллектуальной собственности» связан с изучением множества результатов

интеллектуальной деятельности, их анализом на предмет возможности их охраноспособности и

вовлечения в коммерческий оборот.

Цели данной оценки:-определение состава и объема прав

-проверка принадлежности прав

-описание интелл собственности как объекта оценки

-описание объекта прав.

Предмет оценки: -рыночная стоимость

-инвестиционная стоимость

-первоначальная балансовая стоимость

-остаточная балансовая стоимость -фактическая ликвидационная стоимость -цена лицензии

Методы оценки НМА и ИС:Затратный подход (метод исторических затрат,метод затрат на воспризводство,метод затрат на замещение).

Сравнительный подход (метод сравнения продаж, метод на основе отраслевых стандартов, метод бегунка).

Доходный подход (метод преимущества в прибыли, в расходах, метод выделения доли в прибыли,метод освобождения от роялти).

Классификация :1.объекты промышленной собственности:

-изобретения, полезные модели, промышленные образцы,товарные знаки, знаки обслуживания,

наименования мест происхождения товара, фирменные наименования,коммерческие обозначения.

2.объекты авторского права:

-произведения науки, литературы, искусства

-программы для ЭВМ

-базы данных.

3. Ноу-хау: -технические -технологические -организационные -управленческие -коммерческие -финансовые

4. Селекционные достижения:-сорта растении -породы животных

5. Прочие -топологии интегральных систем, технологии, микрочипы

БИЛЕТ № 8