Обоснование выбора приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости, критерии выбора. Согласование результатов и утверждение оценки стоимости

Затратный подход предусматривает оценку стоимости полного воспроизводства или стоимости полного замещения оцениваемого объекта недвижимости, затем вычитание величины физ., морального и экономического износа. Важным и сложным элементом затратного подхода яв-ся определение износа. Износ - утрата полезности и снижение стоимости объекта недвижимости под действием различных причин. V=V_L +V,j - D

Применение: 1. оценивается стоимость зем.участка; 2. определяется стоимость восстановления или замещения; 3. определяется износ; 4. определяется текущая стоимость зданий с учетом износа; 5. складывается стоимость зем.участка со стоимостью зданий и сооружений. Восстановительная - ст-ть строительства (в текущих ценах) точной копии здания с использованием точно таких же материалов, что и объект оценки. Стоимость замещения - ст-ть строительства (в текущих ценах) здания, имеющего эквивалентность или аналогичную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов. Методы: 1метод по сопоставимым продажам; 2.метод соотнесения закл. в анализе продаж здания, расположенного на аналогичном участке и разделение цены на цену здания и цену зем.участка; 3. метод капитализации зем.ренты представляет собой капитализацию доходов, полученных за счет арендных платежей; 4. метод остатка, рассчитывается исходя из прибали, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования зем.участка; 5. метод развития зем.участка, когда необходимо определить ст-ть участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Доходный подход основан на оценке текущей ст-ти будущих доходов от использования объекта недвижимости. Метод прямой капитализации - процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину равную сумме их текущих стоимостей. Под коэффициентом капитализации понимают ставку используемую для пересчета потока доходов в единую сумму текущей стоимости. Отражает сложившуюся на рынке взаимосвязь между ст-тью недвижимости и уровнем получаемого дохода этого объекта. V=I/R . Для капитализации дохода используется чистый доход (NOI) Определяется разницей получаемым доходом и всеми затратами, связанными с эксплуатацией, управлением, реализацией объекта. Метод прямой капитализации применяется при наличии достаточно достоверных сведений о доходах и ценах сделок по сопоставимым объектам. Методы расчета общего к-та капитализации: 1. метод анализа сравнения продаж, основан на изучении сведений дохода и цену продаж от аналогичных объектов проданных на рынке R=I/V; 2.метод кумулятивного построения, предполагает рассмотрение (расчет) ставки капитализации по 4 составным частям: а)безрисковая % ставка, м.б.определена по уровню банковского депозита; б)надбавка за риск отражает изменения ставки по сравнению с безрисковой; в)вознаграждение за управление инвестициями в зависимости от их сложности и рискованности; г)поправка за ликвидность данного объекта недвижимости, то насколько быстро недвижимость м.б.превращена в наличные ден.ср-ва. 3.метод остатка применяется для физических и финансовых составляющих; 4.метод коэффициента покрытия долга - отношение чистого операционного дохода к сумме ежегодных платежей по обслуживанию долга. Метод дисконтирования ден.потоков -предполагает пересчет дисконтирования ожидаемых будущих доходов в текущую ст-ть. Рыночный подход основан на анализе рыночных продаж, базируется на трех принципах: спрос и предложение; принцип замещения; принцип вклада. С помощью данного метода по средством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов оценки моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, т.к. в характеристиках оцениваемого объекта и объектов аналогов (сравнения) необходимо провести корректировку за эти отличия. Он применим когда имеются данные о сравнительно недавних надежных сделках с аналогичными объектами. Предполагает получение непосредственных ценовых характеристик о собственности не обладающих доходностью. Выбор элементов сравнения: 1.права на объект; 2.условия финансирования; 3.условия продажи; 4.дата продажи; 5.местоположение; 6.физические характеристики; 7.экономические характеристики; 8.отклонения от целевого использования. Согласование результатов - процесс в кот. суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки ст-ти объекта на основании результатов, полученных с помощью различных методов. В качестве последнего шага составляется отчет о результатах оценки стоимости с учетом тщательного анализа рыночных данных.

БИЛЕТ №5

1.Понятие, цели, задачи предприн.деят-ти. Права, обязанности и ответственность предпринимателей Предпринимательство - деятельность, осуществляемая частными лицами, предприятиями или организациями по производству, оказанию услуг или приобретению и продаже товаров в обмен на другие товары или деньги к взаимной выгоде заинтересованных лиц или предприятий, организаций. Предпринимательская дея-ть представляет собой инициативную самостоятельную деятельность граждан и их объединений, направленную на получение прибыли. Цель ПД - max прибыль. Задачи: 1. стратегия развития (расширение про-ва, вложение инвестиций, создание новых товаров, создание широкого ассортимента товара, расширение доли рынка) 2. тактические (контроль качества, получение материалов, выдача з/п, повышение про-ва). ФУНКЦИИ - новаторская (создание нового товара), организационная (введение новых форм организации труд. Коллективов, оплаты труда), хозяйственная (эф-ное использование ограниченных ресурсов), социальная (получение прибыли через удовл.потребностей потребителей), личностная (самореализация) ПРИНЦИПЫ -выгодность, безопасность, надежность, самостоятельность, планирование, мат.стимулирование, конкурентоспособность. Для формирования предпринимательства необходимы след. условия: экономические (предложение товаров и спрос на них; виды товаров, кот. могут приобрести покупатели; объемы ден.ср-в, кот. покупатели могут истратить на эти товары и т.д.); социальные (стремление покупателей приобретать товары, отвечающие определенным вкусам и моде); правовые (наличие законов, регулирующих предпринимательскую дея-ть и создающих наиболее благоприятные условия для развития предпринимательства).Классификация: 1.по виду -производственная, коммерческая, финансовая, консультативная и др. 2. по формам собственности - частная собственность, муниципальная, государственная. 3. по числу собственников - индивидуальная и коллективная. ПРАВА - заключить договор; привлечь инвестиции; формировать производственную программу; принимать и увольнять работников; управлять; формировать и распределять прибыль; страховать имущество; не представлять отчет имеющий коммерческую тайну. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА - выполнять условия договоров; рассчитываться с работниками не ниже прожиточного min; отчислять в соц. Фонды; представлять декларации на доходы; не разглашать тайну партеров; вносить учредительные взносы. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ - перед гос-вом : за уплату нологов, создание новых рабочих мест, решение соц.программ; - перед потребителями: за высокое кач-во товара и услуг, за безопасность товара, выполнение закона о защите прав потребителей; - перед работниками: выплата з/п, оплата б/л, создание ус-ий труда, предоставление отпуска, решение соц.вопросов, повышение квалификации кадров; - перед портнерами: выполнение договорных отношений.