Показатели, характеризующие размеры предприятия и его подразделения

Размер с/х п/я характеризуют многие показатели: выход продукции (валовой и товарной); наличие земли, основных производственных фондов, техники, поголовья; число занятых работников и др. Главным показателем размера п/я, его производственных подразделений следует считать ст-ть произведенной продукции. Этот показатель позволяет сравнивать по размеру хозяйства независимо от их организационно-правовой формы, специализации, расположения и других особенностей. Достаточно точно можно охарактеризовать размер п/я по средней численности работников за отчетный период. В с/х к малым п/ям относят хозяйства с численностью до 15 человек, к средним - от 16 до 60 человек, а свыше 60 человек к крупным. Рациональные (оптимальные) размеры с/х предприятий, как правило, определяют при разработке перспективных планов. При их обосновании используют различные методы: статистический, монографический, расчетно-конструктивный, математический и т.д.

Безработица - соц.-эк. явление, при к-ром часть активного населения не может приложить свою рабочую силу. Безработным в РФ признаются граждане, которые не имеют работы и заработка, зарегистрированы в службе занятости в целях подходящей работы и готовы приступить к ней. Порождается безработица в условиях рыночной экономики под действием конкуренции на рынке труда, усиливается в период эк. кризисов и последующего резкого сокращения спроса на рабочую силу.

Различают три вида безработицы: Фрикционная - добровольная, краткосрочная до полугода. Структурная - связана с изменением структуры пр-ва, приводит к исчезновению отдельных профессий. Сумма уровней фрикционной и структурной безработицы называется естественным уровнем безработицы. Циклическая - возникает на фазе спада пр-ва, является вынужденной и может носить долговременный характер (свыше года). При ней фактический уровень безработных выше естественного, что является сигналом к проведению гос. политики, направленной на снижение фактического уровня безработицы. Если фактич. уровень безр-ы равен естественному, то фактический выпуск производства равен потенциально возможному. Взаимосвязь безработицы и инфляции:

Рост выпуска продукции (дохода) ведет к снижению безработицы. (обратная зависимость) С ростом выпуска (дохода) растет инфляция. (Прямая зависимость)

Т.о. между инфляцией и безработицей существует обратная зависимость (кривая Филипса) Стагфляция - одновременный рост инфляции и безработицы - в России

Безработица состоит в обратной зависимости с ВВП - чем меньше безработица, тем выше ВВП.

4.Понятие ст-ти и цены недвижимости. Факторы воздействующие на стоимость и цену.

Как и любой товар на рынке, объекты: недвижимости имеют цену и стоимость.

Стоимость — это мера того, сколько готов будет заплатить покупатель за оцениваемое имущество. Стоимость недвижимости определяется следующими параметрами:

Полезность — это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение конкретного периода времени.

Спрос — количество товаров, которое покупатели готовы и в состоянии купить по данной цене в течение определенного периода времени.

Предложение — количество товаров, которое продавцы хотят и готовы представить для продажи на рынке.

Дефицитность. Спрос создает стоимость только тогда, когда ограничено предложение. Передаваемость прав собственности — возможность передачи прав на недвижимость и их разделения между различными субъектами.

Стоимость не равнозначна затратам, поскольку учитывает значительно большее количество ценообразуюших факторов.

Цена объекта недвижимости — это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости.

Существует много видов стоимости: заемная, страховая, рыночная, балансовая, остаточная, арендная, ликвидационная, инвестиционная и другие. Однако, в общем, их можно разделить на две широкие категории: стоимость в обмене и стоимость в использовании.

Стоимость в использовании — стоимость конкретного имущества при конкретном использовании для конкретного потребителя, и поэтому не связанная с рынком. Это субъективная стоимость, поскольку она отражает намерения владельца, арендатора.

Стоимость в обмене — это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия спроса и предложения. Стоимость в обмене является объективной стоимостью, поскольку определяется реальными экономическими факторами. Наиболее часто встречаемой формой стоимости в обмене является рыночная стоимость. Рыночная стоимость объекта недвижимости - наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Одна из часто упоминаемых форм стоимости в использовании инвестиционная стоимость (стоимость оцениваемого имущества для определенного инвестора). Стоимость приносящей доход недвижимости определяется количеством, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект будет приносить, т. е. стоимость объекта недвижимости определяется интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Пересчитанная в единую сумму на сегодняшний день инвестиционная стоимость называется текущей стоимостью. Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости — фактические затраты на приобретение или создание объекта на момент начала его использования.

Остаточная стоимость объекта недвижимости — стоимость объекта с учетом износа. Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании — рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.

Стоимость права аренды объекта недвижимости — единовременная плата за право пользования и

распоряжения объектом недвижимости.

Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости:

Политические факторы образуются ограничениями, налагаемыми на функционирование рынков недвижимости внутренней и внешней политикой страны. Влияние политической составляющей часто не подвержено формализации, но, тем не менее, может проявляться весьма заметно. К политическим факторам обычно относят:

социальную и экономическую направленность политики правящей партии; предвыборные кампании;

военные действия в зоне межнациональных конфликтов;

политику правительства и местных органов власти в области экономики — нормативно-законодательные акты, касающиеся сегментов рынка недвижимости (рынка жилья, коммерческих помещений и т. д.);

политику местных органов власти по функциональному зонированию территорий; элементы государственной политики в области производства, которые, в свою очередь, включают скорость и направленность процессов национализации и денационализации, экономические факторы включают экономический уровень развития страны, темпы роста валового национального продукта, кредитно-денежную политику, темпы инфляции, колебания деловой активности, занятость населения, покупательную способность населения.

Социально-культурные факторы представлены различными аспектами социально экономической структуризации населения по различным основаниям, таким, как социально-профессиональные, социально потребительские, по уровню доходов, жилищные условия и т. д.

Демографические факторы — это численность населения, прирост населения, уровни рождаемости и смертности, плотность населения, миграции, степень урбанизированное территорий и др. К природно-географическим факторам относят климат, рельеф, природные ресурсы, экологические условия .Во многом определяют параметры себестоимости и рыночной цены при формировании первичного рынка недвижимости научно-технические факторы.

Содержание доходного похода оценки недвижимости, последовательность и условия применения. Виды доходов, приносимых недвижимостью, их определение.

Доходный метод оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный метод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов. Основным недостатком метода является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных.

На первом этапе при использовании доходного метода составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т.е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недви­жимости в требуемом коммерческом состоянии и управлении, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении — так называемая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Теоретической базой доходного метода являются принципы оценки, которые представляют собой обобщение анализа поведенческих характеристик участников рынка недвижимости и функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами.

Принципы, которые наиболее значимы для доходного метода, а также факторы и обстоятельства, анализ которых базируется на соответствующем принципе -принцип замещения- выбор и анализ объектов аналогов, анализ альтернативных инвестиций

-принцип спроса и предложения-учет и анализ факторов: полезность, дефицитность, конкурентоспособность, доступность рынка капитала, государственный контроль, характеристика населения.

-принцип ожидания(основной на котор.базируется оценка по доходу-ценообразующие факторы, характеристики дохода, капитала.

БИЛЕТ №4