Недвижимость как объект оценки. Виды оценочной стоимости недв. имущества. Особенности оценки недвижимости для различных целей.

Как и любой товар на рынке объекты недвижимости имеют свою цену и стоимость. Стоимость - это мера того, сколько будет готов заплатить гипотетический покупатель за оцениваемое имущество. Существует много видов стоимости: заемная, страховая, оценочная, рыночная и др. Однако, в общем, их можно разделить на 2 категории:

Стоимость в использовании - стоимость конкретного имущества при конкретном использовании для конкретного потребителя, не связанная с рынком.

Стоимость в обмене - это цена, которая будет преобладать в свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия спроса и предложения.

Рыночная стоимость - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его покупать, согласен был бы его приобрести. Определяют как наиболее вероятную цену, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условии конкуренции. Ее наиболее часто определяют.

Стоимость замещения - стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки. Необходима тогда, когда нужно узнать цену постройки аналогичного объекта. Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки.

Инвестиционная стоимость - стоимость оцениваемого имущества для определенного инвестора. Используют для инвестиции: стоящий ли проект посмотреть.

Страховая стоимость - стоимость полного возмещения ущерба при наступлении страхового случая. Нужна для выплат по автогражданке, например.

Залоговая стоимость - стоимость объекта недвижимости для целей обеспечения кредита. Остаточная стоимость - стоимость объекта с учетом износа. При банкротстве предприятии.

5. Основные подходы и методы оценки стоимости бизнеса. Итоговое заключение об оценке стоимости предприятия.

В теории и практике оценочной деятельности выделяется три подхода:

Доходный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Основные методы - это: - метод капитализации дохода;- метод дисконтирования денежных потоков. При оценке методом капитализации дохода определяется уровень дохода за первый прогнозный год и предполагается, что доход будет таким же и в последующие прогнозные годы (в случае применения метода дисконтирования денежных потоков определяется уровень доходов за каждый год прогнозного периода).

Метод используется при оценке предприятий, успевших накопить активы, приносящих стабильный доход.Предполагается, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса, а собственник не продаст свой бизнес по цене, которая ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов.

Денежные потоки — это серия ожидаемых периодических поступлений денежных средств от деятельности предприятия, а не единовременное поступление всей суммы. Преимущества доходного подхода:

- учитывается доходность предприятия, что отражает основную цель его функционирования - получение дохода собственником;

- применение подхода необходимо при принятии решений о финансировании, анализе целесообразности инвестирования, при обосновании решений о купле-продаже предприятия;

- подход учитывает перспективы развития предприяти

Затратный подход основывается на принципе замещения: актив стоит не больше, чем составили бы затраты на замещение всех его составных частей. Применение затратного подхода в оценке бизнеса наиболее обоснованно в следующих случаях:

- оценка предприятия в целом;

- оценка контрольного пакета акций предприятия, обладающего значительными материальными активами;

- оценка новых предприятий, когда отсутствуют ретроспективные данные о прибылях;

- оценка предприятий, когда имеются затруднения с обоснованным прогнозированием величины будущих прибылей или денежных потоков;

- отсутствие рыночной информации о предприятиях-аналогах;

- ликвидация предприятия (метод ликвидационной стоимости).

При отсутствии предприятий-аналогов невозможно использовать сравнительный подход. Затратный подход в основном реализуется посредством двух методов: чистых активов и ликвидационной стоимости. Метод чистых активов предполагает использование скорректированной балансовой стоимости. Метод ликвидационной стоимости основан на оценке тех же чистых активов, но с учетом поправки на их ликвидность.

Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает, что наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком.

Сравнительный подход предполагает использование трех основных методов, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки:

- методика сделок;

- методика отраслевых коэффициентов;

- методика компании-аналога (метод рынка капитала);

- методика регрессионного анализа.

Когда выбор необходимых методов оценки состоялся, в ход вступают расчетные процедуры. По окончанию процесса расчетов появляется 2-3 цифры (в зависимости от числа выбранных методов) отражающие стоимость предприятия. Итоговая величина стоимости предприятия определяется одним из двух базовых методов: математическим взвешиванием и субъективным (экспертным) взвешиванием. При выборе удельного веса каждого оценочного метода учитываются следующие факторы: -Характер бизнеса и его активов;

-Цель оценки и используемое определение стоимости; -Количество и качество данных, подкрепляющих каждый метод. -Корректировка стоимости.

БИЛЕТ №9

1.Условия и принципы организации предпринимательской деятельности.

Для предпр-ой деятельности характерным является экономическая самостоятельность и независимость, инициативность, ответственность за результаты деятельности, инновационный подход, стремление к максимизации прибыли, а также принцип плановости, поскольку при этом разрабатываются планы и прогнозы, позволяющие предвидеть результаты, избежать или уменьшить влияние большинства рисков.

Деятельность субъектов пред-ства в решающей степени определяется характером предпринимательской среды, включающей в себя комплекс взаимосвязанных окружающих условий: прежде всего экономических, правовых и социальных.

Определяющее для развития предпринимательства значение играют все же экономические условия: степень сбалансированности спроса и предложения на продукцию сельского хозяйства, покупательная способность населения, наличие собственных накоплений и доступность кредитных средств, уровень доходов на инвестированный капитал, наличие налоговых льгот и тарифной защиты собственных товаропроизводителей, обеспеченность трудовыми ресурсами, стоимость рабочей силы и др. Предпринимательство не может нормально развиваться без соответствующей правовой основы. В частности, необходимы законы, регулирующие предпринимательскую деятельность С экономическими условиями пред-ской среды неразрывно связаны социальные и культурно-психологические условия, определяющие характер эволюции спроса населения на товары, формирование нравственных и этических норм субъектов пред-тва, их отношение к работе и условиям

труда.

Эк-кая эффективность хозяйственной всецело зависит от умения предпринимателя своевременно оценить изменения условий окружающей среды и его способности быстро адаптироваться к ним.

2.Границы производственных возможностей общества. Кривая производственных возможностей,
проблема выбора

В любой экономике сущ-ет граница произ-ных возможностей, которая определяет максимальный возможный объем производства при данном уровне экономических уровней.

Экономисты не в состоянии кол-но охарактеризовать границу произв возможностей отдельно взятой страны по следующим причинном:

1) Велико кол-во реально производимых товаров и услуг;

2) Происходит постоянное изменение технологий использования ресурсов;

3) Происходит обновление информации о количестве товаров, услуг и экономических ресурсов с «эффектом опаздания».

В условиях ограниченности ресурсов перед обществом и отдельным производителем стоит проблема более рационального их использования. Выбирая один из оптимальных вариантов, производитель отказывается от производства определенных товаров в пользу того товара, который он выбрал для своего производства. Отказ от производства данного товара в пользу других получил название экономических или вменённых издержек.

Проблему выбора иллюстрирует кривая производственных возможностей , определяющая границу использования производственных ресурсов. Для ее построения принимается ряд допущений:

1) экономика должна функционировать в условиях полной занятости и полного объема пр-ва;

2) действующие факторы производства должны быть постоянны по своему количеству и качеству;

3) технология производства должна быть неизменна.

Точка А - максимально возможное производство товара А при использовании всех имеющихся ресурсов. Точка В - означает максимально возможное производство товара В при использовании всех имеющихся ресурсов. Соединив точки А и В кривой линией, получим кривую производственных возможностей . Она означает максимально возможное одновременное производство товаров А и В при использовании всех имеющихся ресурсов. Точка С показывает, что одновременно производится товар А и товар В в объемах а1 и в1, при чем предпочтение отдано товару А. Каждая точка кривой показывает максимальное одновременное производство товара А и В, при чем, если необходимо увеличить один товар, то это происходит за счет сокращения производства другого товара. Благодаря кривой производственных возможностей удалось выделить совокупность всех решений, в пределах которой следует искать оптимальный вариант 3. Понятие предприятия :внешняя и внутренняя среда.

ПРЕДПРИЯТИЕ — самостоятельный хозяйствующий субъект с правами юридического лица, производящий продукцию, товары, услуги, выполняющий работы, занимающийся различными видами экономической деятельности. Различают государственные, муниципальные, коллективные, индивидуальные (семейные, частные) предприятия. Под внешней предпринимательской средой следует понимать совокупность условий и факторов влияющих на развитие в стране предпринимательства, действующих независимо от воли самих предпринимателей.

- экономическое положение в стране и регионах (посуществу финансовая среда) -политическая ситуация, характеризующая стабильность развития общества и государства -правовая среда, четко устанавливающая права, обязанности, ответственность предпринимателей и других субъектов рыночной экономики -государственное регулирование и поддержка предпринимательства

социальная обстановка, связанная с уровнем платежного спроса населения и уровнем безработицы

-культурная среда, обусловленная уровнем образования населения, обеспечивающая возможность заниматься определенными видами предпринимательской деятельности -научно-техническая и технологическая среда

-наличие в достаточном количестве природных факторов производства необходимых для развития определенных видов деятельности

-физическая среда, связанная с климатическими условиями функционирования -предпринимательских организаций

На развитие предпринимательства положительно или отрицательно влияют такие экономические инструменты как уровень ставки рефинансирования ЦБРФ, уровень инфляции, количество налогов и размеры налоговых ставок, уровень цен на определенные виды ресурсов и т.д.

Внутренняя предпринимательская среда (подсистемы) -наличие необходимого объема собственного капитала -правильный выбор организационно-правовой формы предприятия -выбор предмета деятельности -подбор команды партнеров

-знание рынка и квалифицированное проведение маркетинговых исследований -подбор кадров и управление персоналом -механизм сохранения предпринимательской тайны

4.Цели и задачи анализа рынка н-ти.

Цель анализа р.н.- определенная подготовительная работа, которая обеспечит получение

объективной информации лиц совершающих операции с недв. им-вом.

При анализе рынка решаются след. Вопросы:

-целесообразность инвестирования строительства нового объекта

-определение уровня риска кредитора при предоставлении кредита для покупки н-ти.

-формирование наиболее эффективных сегментов рынка н-ти и поиск активов.

-опр-ся наиболее доходные сегменты рынка в долгосрочном периоде

-оценка стоимости отдельных видов н-ти.

Задачи делят на 2 направления 1 относящиеся к краткосрочным целям 2 относящиеся к долгосрочным целям (изучение формирования спроса в перспективе, анализ факторов спроса и предложения).

По содержанию выделяют 4 направления исследования

1- анализ ценовой стоимости

2- анализ состояния рынка

3- анализ доступности

4- анализ эффективности инвестиции

К анализу рынка применяется 2 подхода:

1. предполагает анализ от общего состояния экономики к конкретной н-ти

2. в обратном направлении: от конкретного к общему положению экономики

(1) начальный шаг. Изучается занятость, доходы населения, объемы строительства, объемы н-ти, предлагаемой конкурентами, т.о делается вывод о наличии или отсутствии рыночного равновесия. Анализ вероятного альтернативного использования н-ти.

(2) Предполагает, что рын. Анализ следует начинать с изучения параметров оцениваемого объекта, которое формирует его доходность (для коммерч. Н-ти.).

На 1 этапе опр-ся потенциальные участники рынка, оценивается динамика спроса и предложения на конкретном сегменте рынка.

На 2 этапе-рассмотрение наиболее вероятных вариантов использования н-ти соответствующего оптимальному исп-ию.

Эти подходы приследуют 1 цель:определить уровень текущей и будущей поддержки по конкретному виду н-ти с учетом влияния местной экономики и конъюнктуры рынка.

5. Государственный кадастр н-ти (ГКН).

ГКН является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении гос. Границы РФ, о границах субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов. ГКН является федеральным гос-ым информационном ресурсом.

Кадастровый учет и ведение ГКН осуществляются федеральным органом исполнительной власти-«Земельная кадастровая палата», «Роснедвижимость».

Кадастровые сведения представляют из себя выписки из базы данных единого гос. Реестра земель(ЕГРЗ) в виде КПЗУ (кад. Паспорт з.у.), и КВЗУ(выписка). Данные сведения запрашиваются гражданами для регистрации прав в регистрационной палате.также выдаются КПТ (кад. План территории) для межевания. Отношения, возникающие при ведение ГКН, регулирует Федер. Закон РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О ГКН».

БИЛЕТ №10

1. Циклический характер развития экономики. Основные фазы цикла.

Любая экономическая система стремится к равновесию и росту. В идеальной экономике ВНП рос бы постоянно устойчивыми темпами при относительно устойчивом уровне инфляции и безработицы. Однако в реальной действительности экономический рост прерывается спадом производства, сопровождающимся снижением экономической активности общества. Другими словами экономика развивается циклически. Цикличность - форма развития национальной экономики и мирового хозяйства. Это движение от одного макроэкономического равновесия в масштабе экономики в целом к другому. Цикличность можно рассматривать как один из способов саморегулирования рыночной экономики, когда положительная динамика в развитии (экономический рост) сменяется отрицательной динамикой (спад, кризис) Выделяют 4 фазы экономического цикла: подъем, спад, депрессия, оживление, которые последовательно сменяют друг друга.

Подъем - экономика достигает наивысшей точки развития (пика). Работая на полную мощность. Наблюдается полная занятость, цены имеют тенденцию к росту, но рост деловой активности постепенно снижается.

Спад - проявляется в перепроизводстве товаров. Производство и занятость сокращаются, прекращается рост цен, но падения их не наблюдается. Цены снижаются в том случае если падение продолжительное и достаточно глубокое.

Депрессия - отмечается застой в производстве, пр-во не сокращается, но и не растет. Занятость достигает самого низкого уровня, вследствие достижения экономикой низшего уровня производства. Товарные излишки рассасываются, но торговля идет вяло. Ставка ссудного % падает до минимума.

Оживление - предприятия приспособившиеся к новым условиям рынка, увеличивают выпуск товаров, повышается норма прибыли, ставка ссудного % и заработная плата, начинается фаза подъема. Уровень ВНП превосходит высшую до кризисную точку, производство продолжает увеличиваться, растет занятость, товарный спрос, уровень цен и норма ссудного %. Но постепенно размеры производства вновь выходят за рамки платежеспособного спроса, рынок переполняется нереализованными товарами и начинается новый промышленный цикл. Циклы отличаются друг от друга продолжительностью и интенсивностью. Периодические циклические колебания происходят во всех сферах экономики. Виды циклов; Китчина, Жугляра, Кузнеца, Кондратьева. Причины; экзогенный подход, эндогенный, эклептивный.