Орг-ция и функция брокерских, риэлторских компаний на рынке недв-ти.

Длительность и многоступенчатость сделок с недвижимостью, необходимость обладания специальной информацией о состоянии рынка, представленных на нем объектах, многообразии рисков при проведении сделок являются причинами возникновения и развития особого рода предпринимательской деятельности, носящей название брокерской (в России именуемой риэлторской¹). Брокерская деятельность прямо связана с совершением сделок с недвижимостью и для успешного бизнеса абсолютно необходимо знание особенностей этих сделок, их законодательного регулирования. Функция брокерского бизнеса состоит в минимизации совокупных издержек и рисков при совершении сделок с недвижимостью. Потенциальный продавец (покупатель) недвижимости обращается в фирму, поскольку нуждается в услугах брокера-профессионала Не менее важную роль в процессе формирования и развития рынка недвижимости играют и такие профессиональные участники этого сегмента рынка, как девелоперы. Суть девелопмента как особого вида профессиональной деятельности на рынке недвижимости состоит в организации и управлении инвестиционным проектом в сфере недвижимости. Значение девелопера для реализации процесса развития недвижимости определяется прежде всего тем, что он обеспечивает координацию между всеми участниками девелопмента, принимает на себя риски, связанные с реализацией проекта, несет ответственность перед отдельными участниками. Являясь центральной фигурой в развитии недвижимости, девелопер отвечает перед прямыми инвесторами за эффективное управление их средствами, перед банками - за возврат кредитных ресурсов, несет ответственность перед государственными органами, разрешающими реализацию проекта, за его качество, перед подрядчиками - за своевременное финансирование работ, наконец, несет ответственность перед потребителями его продукции. К числу важнейших следует отнести следующие аспекты деятельности девелопера: девелопер обязан хорошо знать не только состояние и перспективы развития региона, что позволяет выбрать именно тот проект, который будет востребован; за счет собственных средств девелопер покрывает лишь незначительную часть затрат на реализацию проекта, поэтому организация финансирования проекта принадлежит к числу основных направлений девелопмента; развитие рынка недвижимости связано с целым рядом рисков, которые должны быть учтены и преодолены. Он является той сферой, на которую оказывают влияние многие факторы: конъюнктура рынка в целом, состояние финансового рынка, вторичного рынка недвижимости, региональное нормотворчество и т.д. Все они могут действовать в различных направлениях, что делает сферу развития недвижимости областью повышенного риска.

Проблема рисков имеет для девелопмента особое значение. Прежде всего само выделение девелопмента в особый вид профессиональной деятельности является способом снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости. Ведь ничто не мешает собственнику земли или здания самому организовать строительство или реконструкцию. Но в том и дело, что организация инвестиционного процесса в недвижимости является столь многогранной, что требует привлечения профессионалов. Принимая на себя основную часть рисков, девелопер должен просчитать вероятность их наступления, принять все возможные меры для их минимизации. Как показывает опыт становления девелопмента в России, недооценка возможных рисков, отсутствие системы управления рисками являются одной из важнейших причин срыва реализации проектов развития недвижимости. Более того, общая проблема для всех российских девелоперских фирм - отсутствие опыта работы с институциональными инвесторами (банками, кредитными организациями, инвестиционными фондами и пр.), т.к. основными поставщиками финансовых ресурсов для них являются физические лица - потребители. Главная особенность мировой практики девелоперской деятельности состоит в том, что основные средства для финансирования проектов развития недвижимости обеспечиваются за счет привлечения институциональных инвесторов: коммерческих и ипотечных банков, пенсионных и иных фондов, страховых компаний. Как правило, инвестиции в недвижимость растут тогда, когда финансовые рынки начинает лихорадить. Однако чрезмерное инвестирование в недвижимость постепенно приводит к падению доходности от нее и, как следствие, к снижению привлекательности недвижимости для инвесторов. В этих условиях девелоперы ищут новые формы финансирования развития недвижимости, основанные на соединении рынка недвижимости с рынком ценных бумаг. Представляется, что и в России дальнейшее расширение рынка недвижимости находится в зависимости от формирования взаимосвязей между рынком недвижимости и финансовым рынком. До тех пор, пока система таких взаимосвязей не будет создана, рынок недвижимости не сможет выйти за существующие границы. Следует отметить, что предпринимательство на рынке недвижимости связано с проведением операций с объектами высокой ценности, с оперированием огромными финансовыми средствами, не являющимися в большинстве случаев собственностью самого предпринимателя. Принятие решений на этом рынке предполагает учет множества факторов, способных повлиять на ее успех, - экономических, юридических, административных, социальных. Таким образом, бизнес на рынке недвижимости прежде всего предполагает наличие у предпринимателя множества общих и специальных знаний. Не случайно во всем мире регулярное подтверждение уровня своей компетентности является одним из важнейших требований, предъявляемых к профессиональным участникам рынка недвижимости.