Студопедия

КАТЕГОРИИ:

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника



Корректировка цен аналогичных объектов недвижимости в сравнительном подходе оценки. Методы определения и правила внесения поправок.

Читайте также:
  1. A) оформление текста в соответствии с определенными правилами
  2. A) Правила организация передачи данных в сети
  3. Compensatio. Правила зачета.
  4. Cоциологический анализ электорального процесса: проблемы и методы исследования, сферы применения результатов
  5. I блок 9. Профессиональное становление личности. Условия эффективного профессионального самоопределения.
  6. I. Невербальные методы оценки.
  7. II. Рабочие определения, используемые при анализе литературного произведения
  8. II. Состав, порядок определения баллов оценки качественных критериев и оценки эффективности на основе качественных критериев
  9. III. Состав, порядок определения баллов оценки и весовых коэффициентов количественных критериев и оценки эффективности на основе количественных критериев
  10. Quot;Правила оказания услуг общественного питания": понятия, инф-я об услугах, порядок оказания услуг, ответс-ть исполнителя и потребителя за предоставление услуг.

Рыночный (сравнительный) подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. сравнения.

Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний - бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом. 1. Качество прав2. Условия финансирование. Особые условия4. Условия рынка5. Местоположениеб. Физические характеристики?. Экономические характеристике. Сервис и дополнительные элементы

Сравнительный (рыночный) подход представлен: методом сравнения продаж; методом валового рентного мультипликатора.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже -понижающий. Стоимостные поправки :

а) абсолютные поправки , вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного
объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в
характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка
вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если
хуже;

б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют
ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех
индивидуальных процентных поправок .

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

БИЛЕТ №28

I. Понятие, формы, принципы организации трудовых коллективов

Трудовой коллектив - это объединение работников, осуществляющих совместно трудовую деятельность на государственном, кооперативном, общественном, частном предприятии (объединении, фирме, концерне и т.д.), учреждении, организации.



Важнейшей характеристикой трудового коллектива является единство целей его деятельности, которые вытекают из общественных потребностей и интересов. Поэтому трудовой коллектив - это не только социальная категория, но одновременно и средство достижения целей. Организация эффективной деятельности персонала и является основной заботой управления персоналом организации и соответственно менеджера по персоналу. Все трудовые коллективы имеют общие свойства:

- наличие общей цели, единство интересов членов трудового коллектива;

- организационная оформленность в рамках социального института;

- общественно-политическая значимость деятельности;

- отношения товарищеского сотрудничества и взаимопомощи;

- социально-психологическая общность членов коллектива;

- управляемость;

- наличие четко обозначенной структуры взаимодействий и определенного круга обязанностей, прав и задач.

С содержательной стороны трудовой коллектив определяют как такую общность, в которой межличностные отношения опосредованы общественно ценным и личностно значимым содержанием совместной деятельности. При таком понимании трудового коллектива в его структуре всегда (в разной степени) присутствуют три главных элемента: лидерская группа, ядро, периферийная часть.



В зависимости от уровня сплочённости выделяют следующие типы коллективов:

1) сплоченный (консолидированный) коллектив. Он характеризуется относительно
стабильным составом работников, отношением дружбы и взаимного уважения, высокой
дисциплиной и трудовой отдачей;

2) расчлененный (слабосплоченный) коллектив состоит из ряда социально-психологических групп, имеющих своих лидеров. Трудовые показатели, активность и дисциплина этих групп различна;

3) разобщенный (конфликтный) коллектив характеризуется отсутствием личных дружеских контактов, официальными связями его членов, высоким уровнем текучести кадров, низкой трудовой активностью.

Принципы Анри Файоля:1. разделение труда; 2. власть - ответственность; 3. дисциплина; 4. единство распорядительства (командования); 5. единство руководства; б. подчинение частных интересов общим; 7. вознаграждение; 8. централизация; 9. иерархия; 10. порядок;

II. справедливость; 12. постоянство состава персонала; 13. инициатива; 14. единство
персонала.

2.Виды цен и особенности их применения

Цена, денежное выражение стоимости товара; экономическая категория, служащая для косвенного измерения величины затраченного на производство товаров общественно необходимого рабочего времени. Классификация по степени свободы цен от влияния государства: свободные цены, регулируемые цены, фиксируемые цены, лимитные цены. Прочие виды цен : престижная цена; скользящая или падающая цена; долговременная цена; гибкая цена; преимущественная цена, договорная цена.

Расчетные и публикуемые цены. Цены, обслуживающие внешнеторговый оборот. Справочные цены. Цены, используемые в учете и статистике. Индексы цен и направления их использования.

Для решения вопроса об установлении цен необходима информация, которую следует тщательно подвергнуть изучению и анализу. Отдельные данные еще не могут служить информацией, они являются лишь исходным материалом для анализа, в результате которого можно получить необходимую информацию.

Прежде всего, фирма должна определить, какую и в каком объеме необходимо собирать информацию. Недостаток информации также как и ее чрезмерность затрудняют решение проблемы.

Обычно информацию собирают по следующим основным направлениям: рынок товара, тип конкуренции, конкуренты, правительственная политика, а также объемные и качественные показатели по производству конкретного товара.

Изучая рынок товара, фирма должна определить потенциальные возможности производства его как на собственных предприятиях, так и на предприятиях конкурентов на обозримую перспективу.

Условный перечень необходимой информации, можно представить по следующим основным разделам: о товаре и рынке, конкуренции и правительственной политике, производстве и затратах, выручке от продажи товаров и прибыли.

Информация о товаре и рынке, требования, предъявляемые к товару покупателями. Новизна и качество Товара. Емкое рынка, его сегменты. Конку ренты. Перспективы роста объема производства товара и его продажи. Возможности повышения качества товара и его модификации. Динамика цены и ее восприятие приятие покупателями. Перспектива конъюнктуры на ближайшие несколько лет на отдаленную перспективу. Информация о конкуренции и правительственной политике. Конкурирующие товары, их доля на рынке. Цены на товары возможные изменения цен. Конкурирующие фирмы, их доля на рынке, финансовое положение, данные о прибылях и убытках Влияние правительственной политики на рынок.

Информация о производстве и затратах, выручка от продажи товаров и прибыли. Объемы производства и складских запасов. Соотношение между выручкой, затратами и прибылью на фирме и у конкурентов. Влияние объемов производства и запасов на прибыль. Приведенная схема перечня необходимой информации является условной, и она должна конкретизироваться в зависимости от вида товара, структуры рынка и других факторов. Процесс ценообразования на товар не заканчивается установлением окончательной цены, на которую оказывают влияние многие факторы. В связи с этим возникает необходимость управления ценами, постоянным их изменением в зависимости от различных факторов. Применяются различные скидки, например, за оплату товаров наличными, покупку большого количе-ства товара, постоянным покупателям, сезонные скидки, торговые скидки дилерам за посреднические услуги.

Фирма должна постоянно анализировать альтернативные варианты продажи товара, пересматривать цены и скидки в зависимости от происходящих конъюнктурных изменений.

З.Сущность и методика определения чистого дисконтированного дохода и индексная доходность инвестиций.

Суть метода определения чистого дисконтированного дохода - сравнение текущей стоимости будущих денежных поступлений от реализации проекта с инвестиционными расходами, необходимыми для его реализации. Этот метод анализа инвестиций основан на определении чистой текущей стоимости, которая обеспечивает прирост денежных средств компании в результате реализации инвестиционного проекта. Он исходит из двух предпосылок: любая компания стремится к максимизации потоков денежных средств, разновременные затраты имеют неодинаковую стоимость.

Если в течение расчетного периода не происходит инфляционного изменения цен или расчет производится в базовых ценах, то величина ЧДД для постоянной нормы дисконта вычисляется по формуле: т 1

ЧДД = Y(Pt - з,)

где Pt - результаты, достигаемые на шаге расчета t; 3t - затраты, осуществляемые на том же шаге; Е - коэффициент дисконтирования; Эt = (Pt - 3t) - эффект, достигаемый на шаге расчета t.

Если ЧДД инвестиционного проекта положителен, это означает, что в результате реализации такого проекта собственные средства компании возрастут и, следовательно, инвестирование пойдет ей на пользу, т.е. проект может считаться приемлемым. Если инвестиционный проект будет осуществлен при отрицательном ЧДД, инвестор понесет убытки, т.е. проект неприемлем.

Следует особо рассмотреть ситуацию, когда ЧДД = 0, т.е. собственные средства предприятия не меняются. Однако проект с ЧДД = 0 имеет дополнительный аргумент в свою пользу: в случае реализации проекта возрастут объемы производства. Поскольку нередко этот факт рассматривается как положительная тенденция, то проект все же считается приемлемым.

На практике часто пользуются модифицированной формулой для определения ЧДД. Для этого из состава 3t исключают капитальные вложения: т 1

К = у K,------

где Kt - капиталовложения на шаге расчета t;

К - сумма дисконтированных капиталовложений.

Через И обозначают затраты на шаге расчета t при условии, что в них не входят капиталовложения. В формулу для К притоки денежных средств входят со знаком «плюс», а оттоки денежных средств - со знаком «минус». Тогда формула для ЧДД имеет вид:

ЧДДР'- И') • vh?- К.

Эта формула выражает разницу между суммой приведенных эффектов и приведенной к тому же моменту времени величиной капитальных вложений (К). ЧДД снижается, если растет норма дисконта (процентная ставка, которую взяли в расчет).

Показатель ЧДД применяется при определении коммерческой (финансовой), экономической и бюджетной эффективности проекта. При определении коммерческой эффективности наряду с ЧДД используется показатель потока реальных денег (cash flow). Потоком реальных денег (Ф^ называется разность между притоком и оттоком (Ot) денежных средств на каждом t-м шаге расчета:

Фt = П - Ot.

Показатель ЧДД отражает также прогнозируемую оценку изменения экономического потенциала предприятия в случае принятия рассматриваемого проекта.

Широкая распространенность метода оценки инвестиций решений на основе ЧДД объясняется тем, что он обладает достаточной устойчивостью при разных комбинациях исходных данных, позволяя во всех случаях находить экономически рациональное решение. Однако он дает ответ лишь на вопрос, способствует ли анализируемый вариант инвестирования росту собственных средств компании, но не говорит об относительной мере такого роста. А эта мера имеет большое значение для любого инвестора. Поэтому для восполнения такого пробела используется иной показатель - метод рентабельности инвестиций.

Индекс доходности - это показатель, позволяющий определить, в какой мере возрастут собственные средства предприятия в расчете на одну денежную единицу инвестиций. Метод расчета данного показателя является как бы продолжением метода расчета чистой текущей стоимости. Показатель ИД, в отличии от показателя ЧДД, является относительной величиной. Он рассчитывается по формуле:

ИД = 17 •£(Р, - И, + E)' '

где К - сумма дисконтированных капиталовложений; Pt - результаты, достигаемые на шаге расчета t; И - затраты на шаге расчета t; Е - коэффициент дисконтирования.

Если ИД>1, реализация проекта целесообразна, причем чем больше ИД превышает единицу, тем больше инвестиционная привлекательность проекта. Иными словами, дисконтированные доходы от реализации проекта в ИД раз превосходят дисконтированные инвестиционные затраты. Если ЧДД положителен, то и ИД>1, и наоборот.

Индекс доходности, выступая как показатель абсолютной приемлемости инвестиций, в то же время предоставляет возможность для исследования инвестиционного проекта еще в двух аспектах: с его помощью можно определить меру устойчивости проекта и ранжировать различные инвестиции с точки зрения их привлекательности.

Однако индекс доходности показывает уровень эффективности инвестиций при одном ограничении - при принятой норме дисконта. Устраняет этот существенный недостаток метод расчета внутренней нормы доходности.

4.Содержание затратного подхода оценки недвижимости, последовательность условия применения. Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д.

3атратный метод основан на том, что стоимость недвижимости определяется исходя из стоимости земельного участка и затрат на воспроизведение (замещение) имеющихся на нем улучшений (зданий и сооружений) за вычетом накопленного износа (физического, функционального, внешнего).

В основе метода лежит предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки (учитывая затраты покупателя, а не подрядчика).

Основная расчетная формула: Сзп = Сз + Снс - Ин,

где: Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р;

Сз - стоимость земельного участка, тыс. р;

Снс - стоимость нового строительства здания, тыс, р;

Ин - накопленный зданием износ, тыс.р; Таким образом, при применении затратного метода оценки недвижимости необходимо определить стоимость земельного участка, издержки, необходимые на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого, накопленный износ (физический, функциональный, внешний).

Определение инвентаризационной стоимости осуществляется на основе восстановительной стоимости жилых строений по данным городского бюро технической инвентаризации. Для учета износа строения в процессе его эксплуатации определяется остаточная стоимость 1 кв. м общей площади строения. В качестве исходной единицы для расчета инвентаризационной стоимости квартиры принимается стоимость 1 кв. м общей площади строения.

3а исходную восстановительную стоимость (Свд) принимается стоимость, определенная МосгорБТИ согласно нормативным документам Правительства Москвы в уровне цен по состоянию на 01.01.91 и занесенная в технические паспорта строений.

Остаточная стоимость 1 кв. м общей площади строения определяется как разность между восстановительной стоимостью общей площади строения на 01.01.91 и стоимостным выражением его физического износа в расчете на 1 кв. м.: Со = Свд*(1-Иф:100):Б, где: Со - остаточная стоимость 1 кв. м,

Свд - исходная восстановительная помещений в нем, если таковые имеются, Иф - физический износ строения на год его последнего обследования БТИ с корректировкой величины износа, F - общая площадь строения.

5.Рынок машин и оборудования, особенности его функционирования и регулирования. Классификация машин и оборудования по функционально-технологическим признакам.

Структура рынка машин и оборудования достаточно разнообразна, и этот рынок машин и оборудования очень подвижен и разнообразен по сравнению с рынком недвижимости. Это объясняется частым обновлением ассортимента продукции машиностроения (разработка и выпуск более совершенного современного оборудования взамен морально устаревшего).

Как первичный, так и вторичный рынок оборудования в настоящее время действует, и оборудование на нем является наиболее распространенным и активным товаром. Появился рынок - появилась потребность в оценке.

Методика оценки машин и оборудования средств тесно связана с методиками оценки недвижимости, бизнеса и нематериальных активов, но в то же время существенно от нее отличается. Отметим основные отличия между этими методиками.

Можно выделить следующие особенности оценки машин и оборудования (далее МО): Многообразие наименований, видов, модификаций МО - только отраслевые перечни исчисляются сотнями тысяч наименований изделий и, соответственно, число производителей МО также велико, что приводит к широкому разбросу цен на одно и то же изделие; Технический прогресс не только изменяет технологию изготовления и вид МО, но и их функциональное назначение. Функциональное устаревание имеет тенденцию ускоренного роста, время от времени происходят технические революции, которые приводят к радикальному изменению потребительских приоритетов; Идентификация и локализация денежного потока, приходящегося на МО, как на составную часть бизнеса, часто затруднена в силу сложной структуры производства.

Следствиями этих особенностей являются: Много вариантность исполнения МО с одним и тем же функциональным назначением; Большая номенклатура составляющих элементов изделий (деталей, узлов). Большой объём базы данных для автоматизированной оценки; Низкая сходимость результатов при определении среднего уровня цен; Относительно короткий жизненный цикл изделий и влияние его этапов на ценообразование; Динамичное и радикальное изменение стоимости с течением времени; Влияние на стоимостную оценку сопутствующих затрат; 3начительные затраты на поддержание актуальности информационной базы данных; Проблема точности и взаимозаменяемости запасных частей при ремонте; Большие различия между аналогами импортного и отечественного производства; Взаимосвязь между МО в производственном цикле; Сложность прогнозирования денежных потоков; Необходимость учёта требований экологии и безопасности в эксплуатации.

Наряду с основными особенностями существует ряд отличий оценки МО по сравнению с оценкой других видов собственности. В отличие от объектов интеллектуальной собственности, производство МО строго регламентируется ГОСТами, техническими условиями и другими нормативно-техническими документами.

Совокупность особенностей и отличий оценки МО определяет приоритеты в выборе методов оценки с точки зрения получения максимально достоверного результата:

1.Стоимость недвижимости, т.е. таких объектов имущества, которые непосредственно связаны с землей, находится под влиянием факторов, вытекающих из этой земельной зависимости. Что касается машин и оборудования, то это имущество движимое, и при оценке земельный или территориальный фактор практически роли не играет, но в то же время приобретает значение другой круг факторов.

2. При оценке машин и оборудования большую остроту имеет проблема идентификации объектов оценки. Задача идентификации таких объектов значительно сложнее, чем при оценке объектов недвижимости.

3. Количество оцениваемых объектов только на одном предприятии может достигать десятков тысяч единиц самого разнообразного по назначению, устройству и характеристикам оборудования. При этом оценщик машин и оборудования часто сталкивается с трудностями разграничения, как единиц оборудования, так и объектов, относящихся к другим видам активов предприятия. При этом в большинстве случаев проблем не возникает. Однако встречаются такие объекты, которые настолько основательно связаны со зданием или сооружением, что возможно с равным правом их отнесение, как к недвижимости, так и к оборудованию. Например: вентиляционные, отопительные и осветительные системы в зданиях по существу представляют собой оборудование, но относятся к недвижимости. Их стоимость является составной частью стоимости здания. Лифт в здании, его кабина, привод и управление - это оборудование, а шахта лифта - это сооружение и к оборудованию не относится. С другой стороны, машины и оборудование как компоненты основных средств надо отличать от малоценных и быстроизнашивающихся предметов, которые относятся к оборотным средствам. Это средства труда со сроком службы менее года независимо от их стоимости и средства труда со сроком службы более года, но с первоначальной стоимостью менее установленного нормативными документами уровня. Понятно, что изменение учетной стоимости некоторых недорогих объектов по результатам оценки может сказаться на их положении как учетных единиц.

4. При оценке машин и оборудования исключительно важную роль играет фактор износа. Земля, как известно, не подвержена износу, здания изнашиваются, но очень медленно. Что касается машин и оборудования, то их износ происходит сравнительно интенсивно. В большинстве случаев оценщику приходится иметь дело с техникой, имеющей ту или иную степень износа, причем как физического, так и функционального.

5. На стоимость машин и оборудования могут оказывать влияние такие нематериальные активы, как товарный знак, изобретение, ноу-хау и др., в то время как при оценке недвижимости эти элементы роли не играют.

6. Рынок машин и оборудования очень структурирован. Практически каждая группа машин имеет свой сектор товарного рынка, и этих секторов оказывается гораздо больше, чем на рынке недвижимости. Причем характер рынка в разных секторах различный. Для многих видов универсальных машин и оборудования характерен развитый рынок (автомобили, строительная техника, компьютеры, бытовая и офисная техника, универсальные станки и др.). В то же время рынок специальной и уникальной техники в основном узконаправленный. Значительная часть специального оборудования изготавливается по индивидуальным заказам и не имеет открытого рынка, поэтому его оценку приходится вести с применением только затратного подхода.

7. Рынок машин и оборудования весьма подвижен в сравнении с рынком недвижимости. Это вызвано систематическим обновлением ассортимента продукции промышленно-технического назначения и появлением новых образцов взамен морально устаревших.

8. При оценке машин и оборудования, следует также учитывать зависимость стоимости объекта от стадии жизненного цикла, на котором он находится.

БИЛЕТ №29

1.Товародвижение на рынке недвижимости.

Есть несколько целей товародвижения на рынке недвижимости обеспечивает формирование такой системы товародвижения, которая обеспечит достижение этих целей с минимальными издержками

1. Правильно следует работать с заказчиками (обработка заказов)

2. Доставка нужного товара и нужного места для заказчика

3. Предложить лучшее обслуживание или пониженные цены, привлекая тем самым
дополнительных клиентов.

Конец 2010 и начало 2011 годов были ознаменованы повышением активности инвесторов, завершившейся рядом крупных сделок на рынке жилой и коммерческой недвижимости. Общая сумма сделок купли-продажи коммерческих площадей составила $3,5 млрд. Многие крупные девелоперы заявили о начале реализации новых и расконсервации своих старых проектов.

Количество сделок по купле-продаже квартир планомерно росло в течение всего 2010 года, по мнению экспертов, такая тенденция сохранится и в 2011. По данным АИЖК, объем выданных ипотечных кредитов за первые девять месяцев 2010 года в 2,4 раза превысил объем за тот же период 2009 года в количественном выражении и в 2,6 раза в денежном. Цены аренды пока не показывают значительной положительной динамики, но аналитики прогнозируют изменение ситуации в хорошем для арендодателей ключе, начиная со второго полугодия.

Сектор загородной недвижимости отставал в своем развитии, но в III и IV квартале 2010 года игрокам этого рынка удалось реализовать довольно большое количество объектов. Реализация же новых проектов была практически заморожена. Количество выставленных на продажу домов в новых коттеджных поселках сократилось на 43%, а объем продаваемых земельных участков на 60%. В результате объем предложения загородного жилья существенно сократился, что неминуемо приведет к постепенному росту цен в течение всего года, начиная с весны.

Девелопер — риелтор, который занимается посредничеством при спекулятивных операциях не только с готовой недвижимостью, но и с ещё не готовой недвижимостью. Девелопер - профессия в сфере недвижимости, это профессионал по операциям с недвижимостью. В качестве девелопера может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Девелопер - сложная профессия, поскольку необходимо брать на себя все риски от начала до конца проекта.

Недвижимость — вид имущества, признаваемое в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

2.Оценка инвестиции (показатели экономической эффективности инвестиций в недвижимость).

Финансовые ресурсы предприятия используются для финансирования текущих затрат и инвестиций. Инвестиции - это использование финансовых ресурсов в форме долгосрочных вложений капитала (капиталовложений).

Оценка инвестиций - это процедура сравнения результатов и затрат проекта на основании стандартных финансовых критериев.

Каждую оценку надо начинать с четкого определения, что именно должна дать инвестиция. Выявление проблемы, которая будет решена с помощью данного инвестиционного проекта, и определение возможных альтернатив инвестиции является решающим моментом для правильного анализа.

Большинство капиталовложений независимы друг от друга. Это значит, что выбор одного капиталовложения не мешает выбору другого. Однако бывает, когда инвестиционные проекты конкурируют между собой по своим целям до такой степени, что выбор одного мешает выбору другого. Обычно так происходит, когда рассматриваются два возможных пути решения одной проблемы. Такие инвестиционные проекты называются взаимоисключающими.

Другой тип инвестиций касается последовательных затрат, которые делаются в дополнение к первому вложению. Любые вложения в здания, сооружения и оборудование обычно несут дополнительные будущие затраты на поддержку их в рабочем состоянии, усовершенствование и частичную замену в последующие годы. Такие будущие затраты надо рассматривать уже на первой стадии принятия решений.

Все экономические расчеты, используемые для обоснования капиталовложения, должны базироваться на проектах и прогнозах будущих доходов и затрат. Неправильно считать, что прошлые условия останутся неизменными и для нового проекта. Это требует от финансового менеджера способности прогнозировать будущие вероятные изменения сегодняшних условий по всем показателям анализа.

Неопределенность будущих условий, влияющих на инвестиции , - это риск несоответствия ожиданиям и получения недостаточной прибыли или даже убытка. Только тщательный анализ и исследование поможет сузить возможность ошибок. Показатели можно объединить в две группы:

1. Показатели , определяемые на основании использования концепции дисконтирования:

 

- чистая текущая стоимость;

- индекс доходности дисконтированных инвестиций ;

- внутренняя норма доходности;

- срок окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования;

- максимальный денежный отток с учетом дисконтирования.

2. Показатели , не предполагающие использования концепции дисконтирования:

- простой срок окупаемости инвестиций ;

- показатели простой рентабельности инвестиций ;

- чистые денежные поступления;

- индекс доходности инвестиций ;

- максимальный денежный отток.

З.Интуитивные методы прогнозирования, применяемые на предприятии.

К интуитивным методам прогнозирования, применяемых на предприятии, относятся: методы индивидуальных экспертных оценок и методы коллективных экспертных оценок.

1) Методы индивидуальных экспертных оценок.

1. Метод «интервью» позволяет осуществить непосредственный контакт эксперта со специалистом по схеме «вопрос-ответ», в ходе которого прогнозист в соответствии с заранее разработанной программой ставит перед экспертом вопросы относительно перспектив развития прогнозируемого объекта.

2. Аналитический метод позволяет осуществить логический анализ какой-либо прогнозируемой ситуации и представить его в виде аналитической записки. Он предполагает самостоятельную работу эксперта над анализом тенденций, оценкой состояния и путей развития прогнозируемого объекта.

3. Метод написания сценария основан на определении логики развития процесса или явления во времени при различных условиях. Основное назначение сценария - определение генеральной цели развития прогнозируемого объекта, явления и формулирование критериев для оценки верхних уровней «дерева целей». Сценарий - это картина, отображающая последовательное детальное решение задачи, выявление возможных препятствий, обнаружение серьезных недостатков, с тем чтобы решить вопрос о возможном прекращении начатых или завершении проводимых работ по прогнозируемому объекту.

4. Метод «дерева целей» используется при анализе систем, объектов, процессов, в которых можно выделить несколько структурных или иерархических уровней. «Дерево целей» строится путем последовательного выделения все более мелких компонентов на понижающихся уровнях.

2) Методы коллективных экспертных оценок.

1. Метод «комиссий» состоит в определении согласованности мнений экспертов по перспективным направлениям развития объекта прогнозирования, сформулированным ранее отдельными специалистами. При этом имеется ввиду, что развитие данного объекта не может быть определено другими методами. Содержание данного метода следующее:

-создание рабочих групп, обеспечивающих подготовку и проведение опроса, обработку материалов и анализ результатов экспертной оценки;

-уточнение основных направлений развития объекта, определение генеральной цели, подцелей и средств их достижения;

-разработка вопросов для экспертов, обеспечение однозначности понимания экспертами определенных вопросов, а такженезависимости их суждений; -назначение группы экспертов для разработки прогноза; -проведение опроса и обработка материалов;

-определение окончательной оценки опроса, которая выводится либо как среднее суждение, либо как среднее арифметическое, либо как среднее взвешенное значение оценки.

2. Метод «Дельфи» состоит в организации систематического сбора экспертных оценок, их математико-статистический обработки и последовательной корректировки экспертами своих оценок на основе результатов каждого цикла обработки. Его основные особенности: анонимность экспертов; многотуровая процедура опроса экспертов посредством их анкетирования; обеспечение экспертов информацией, включая и обмен ею между экспертами, после каждого тура опроса при сохранении анонимности оценок; обоснование ответов экспертов по запросу организаторов. Метод предназначен дляполучения относительно надежной информации в ситуациях ее острой недостаточности, например, в задачах долгосрочного научно-технического комплексного прогнозирования.

3. Метод «коллективной генерации идей» целесообразен для определения возможных вариантов развития объекта прогнозирования и получения продуктивных результатов за короткий срок путем вовлечения всех экспертов в активный творческий процесс. Сущность этого метода состоит в мобилизации творческого потенциала экспертов во время «мозговой атаки» и генерация идей с последующим деструированием (разрушением, критикой) этих идей и формулированием контридей.

4.Оценка стоимости предприятия. Специфика предприятия как имущественного комплекса и как организационной формы ведения дела (бизнеса).

Оценка предприятия состоит из определения рыночной стоимости активов и пассивов (недвижимости, оборудования, машин, запасов на складах, финансовых вложений, а также нематериальных активов - стоимости бренда, good-will (гудвила), интеллектуальной собственности, наработанной базы клиентов, отношений с персоналом и т.д.) При оценке предприятия также обязательно подлежит оценке эффективность его деятельности, настоящие, прошлые и потенциальные доходы, перспективы роста, динамика рынка.

Оценка предприятия - определение рыночной стоимости предприятия, хозяйствующего субъекта, со всей совокупностью лежащих на нем прав и обязательств. Оценка рыночной стоимости предприятия включает углубленный финансовый, организационный и технологический анализ текущей деятельности и перспектив оцениваемого предприятия.

Оценка предприятия необходима в случаях: приватизации предприятия, осуществления эмиссии акций, проведения операций купли/продажи, реорганизации или ликвидации предприятия, оценки целесообразности принятия управленческих решений.

Стороны, заинтересованные в оценке предприятия (бизнеса): собственник (акционер, учредитель и др.), потенциальный покупатель, управленческое звено предприятия, партнеры.

Оценка стоимости предприятия, в том числе определение стоимости его ценных бумаг, долей в его капитале, паев необходима при целом ряде операций, например, при выкупе акций, эмиссии ценных бумаг, а также при обжаловании решения об отчуждении собственности и т.д.

Гражданский кодекс Российской Федерации определяет предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. «Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, т. е. оно или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав», - зафиксировано в ГК РФ. Согласно Кодексу, в состав имущественного комплекса при проведении рыночной оценки стоимости предприятия, включаются все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Соответственно, все эти объекты и права подлежат оценке в рамках оценки предприятия.

При комплексном подходе к оценке предприятия выясняется его реальная стоимость, а также способность приносить доходы в дальнейшем. Комплексная оценка стоимости предприятия включает в себя оценку рыночной стоимости предприятия, а также оценку инвестиционной стоимости предприятия. Первая -это наиболее вероятная цена, по которой предприятие может быть принято на открытом рынке в условиях свободной конкуренции. При этом участники сделки должны обладать всей необходимой информацией, и на сумме сделки не должны отражаться никакие чрезвычайные обстоятельства. Для этого вида оценки предприятия необходимо провести инвентаризацию его основных фондов (упорядочить учет, определить рыночную и ликвидационную стоимость), провести анализ рынка, управленческий и финансовый анализ деятельности компании, оценить результаты и выпустить отчет об оценке рыночной стоимости предприятия.

В рамках оценки инвестиционной стоимости предприятия рассчитывается стоимость предприятия для конкретного инвестора или же группы инвесторов. Оценка инвестиционной стоимости предприятия выражает способность последнего вернуть вложенные в него деньги и принести прибыль.

Оценка предприятия включает в себя определение стоимости пассивов и активов компании: недвижимого имущества, машин и оборудования, складских запасов, финансовых вложений, нематериальных активов. Кроме того, оценивается эффективность работы компании, ее прошлые, настоящие и будущие доходы, перспективы развития и конкурентная среда на данном рынке. В результате такого комплексного подхода определяется реальная рыночная стоимость предприятия и его способность приносить прибыль.

Динамично развивающийся рынок купли-продажи предприятий, а также инвестирования диктует необходимость своевременного получения полноценных сведений об объекте купли-продажи еще на стадии принятия решения о заключении сделки. Особенностью процесса оценки бизнеса является ее рыночный характер. Это означает, что при оценке рыночной стоимости предприятия определяются не только затраты на создание и приобретение оцениваемого объекта. Также учитываются и основные рыночные факторы, влияющие на стоимость.

Оценка предприятия является одним из основных инструментов на рынке услуг по сопровождению сделок с капиталом, который помогает инвестору избежать риска получения в собственность «кота в мешке» вместо необходимого для расширения и укрепления бизнеса / предприятия актива.

5.Содержание рыночного подхода (сравнения продаж) оценки недвижимости, последовательность и условия применения.

Как правило, при оценке рыночной стоимости недвижимости используется метод сравнения продаж. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений недвижимости используются в методе остатка и методе выделения.

Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с недвижимостью, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с недвижимостью допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемой недвижимости;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемой недвижимости;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемой недвижимости;

расчет рыночной стоимости недвижимости путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с недвижимостью.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на недвижимость;

физические характеристики (площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с недвижимостью, в том числе, относятся:

условия финансирования сделок с недвижимостью (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

условия платежа при совершении сделок с недвижимостью (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

обстоятельства совершения сделки с недвижимостью (была ли недвижимость представлена на открытый рынок, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

изменение цен на недвижимость за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого недвижимости устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с недвижимостью.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости недвижимости;

определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки; экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

БИЛЕТ №30

1.Планирование в деятельности предприятия (понятие, роль).

Сущность планирования в условиях рыночной экономики заключается в научном обосновании на предприятиях предстоящих экономических целей их развития и форм хозяйственной деятельности, выбора наилучших способов их осуществления, на основе наиболее полного выявления требуемых рынком видов, объемов и сроков выпуска товаров, выполнения работ и оказания услуг и установления таких показателей их производства, распределения и потребления, которые при полном использовании ограниченных производственных ресурсов могут привести к достижению прогнозируемых в будущем качественных и количественных результатов. На нынешнем этапе развития для большинства российских предприятий главной целью планирования является получение максимальной прибыли. С помощью планирования руководители предприятий обеспечивают направление усилий всех работников, участвующих в процессе производственно-хозяйственной деятельности, на достижение поставленных целей.

Рыночное планирование на предприятии служит основой современного маркетинга, производственного менеджмента и в целом всей экономической системы хозяйствования.

План - это документ, отражающий систему взаимосвязанных решений, направленных на достижение желаемого результата.

План содержит такие этапы, как: цели и задачи; пути и средства их реализации; ресурсы, необходимые для выполнения поставленных задач; пропорции, т.е. поддержание пропорциональности между отдельными элементами производства; организацию выполнения плана и контроль.

Планирование внутрипроизводственной деятельности является на предприятии важной функцией управление производством. Общие функции управления непосредственно относятся к плановой деятельности предприятий, а они в свою очередь служат их основой. Это обоснование цели, формирование стратегии, планирование работы, проектирование операций, организация процессов планирования, координация планов, мотивация плановой деятельности, контроль планов, оценка результатов, изменение планов и т.п.

Основные экономические, организационные, управленческие и социальные функции предприятия должны быть в процессе планирования его развития тесно связаны с избранной хозяйственной деятельностью и достаточно полно отражаться как в краткосрочных, так и в долгосрочных планах.

Рыночное планирование на предприятии должно служить основой организации и управления производством, являться нормативной базой для выработки и принятия рациональных организационных и управленческих решений. Во внутрипроизводственном плане, как и в любом другом, отдельные части или функции объединяются в единую комплексную систему социально-экономического развития предприятия.

Планирование на предприятии - это взаимосвязанная научная и практическая деятельность людей, предметом изучения которой выступает система свободных рыночных отношений между трудом и капиталом в ходе производства, распределения и потребления материальных и духовных ценностей.

Методология планирования на предприятиях охватывает совокупность теоретических выводов, общих закономерностей, научных принципов, экономических положений, современных требований рынка и признанных передовой практикой методов разработки планов.

Методика планирования характеризует состав применяемых на том или ином предприятии методов, способов и приемов обоснования конкретных плановых показателей, а также содержание, форму, структуру и порядок разработки плана.

Процесс разработки комплексного плана социально-экономического развития является для каждого предприятия весьма сложным и трудоемким предметом деятельности и поэтому должен осуществляться в соответствии с принятой технологией планирования. Она регламентирует общепризнанный порядок, установленные сроки, необходимое содержание, требуемую последовательность процедур составления различных разделов плана и обоснование его показателей, а также регулирует механизм взаимодействия производственных подразделений, функциональных органов и плановых служб и совместной повседневной деятельности.

Методология, методика и технология плановой деятельности на предприятиях в наиболее полной мере определяют в целом предмет планирования.

Общим или итоговым предметом плановой деятельности на предприятиях служат проекты планов, которые носят различные названия: комплексный план, заказ-наряд, бизнес-план и другие.

Плановая научная и практическая деятельность на предприятиях тесно связана с экономическими целями и действиями и естественно со многими учебными дисциплинами цикла подготовки экономистов-менеджеров. Это, прежде всего, такие дисциплины, как маркетинг, менеджмент, экономика предприятия, организация производства, нормирование труда, технология отрасли, управление затратами, бухгалтерский учет, статистика и другие.

Конечным результатом планирования является ожидаемый экономический эффект, определяющий в общем виде степень достижения заданных плановых показателей, социально-экономических и других целей. Сравнение планируемого и фактического эффекта является основанием для оценки достигнутых конечных результатов, но и степени научной разработанности применяемых методов планирования на предприятии.

2. Финансовая устойчивость предприятия (экономическая сущность и типы)

Финансовая устойчивость — составная часть общей устойчивости предприятия, сбалансированность финансовых потоков, наличие средств, позволяющих организации поддерживать свою деятельность в течение определенного периода времени, в том числе обслуживая полученные кредиты и производя продукцию. Во многом определяет финансовую независимость организации.

Финансовая устойчивость является показателем платёжеспособности в длительном промежутке времени. В отличие от кредитоспособности является показателем, важным не внешним, а внутренним финансовым службам. Финансовая устойчивость и её оценка — часть финансового анализа в организации. Для того, чтобы анализировать финансовую устойчивость предприятия, используются определенные показатели.

Четыре типа текущей финансовой устойчивости:

1) абсолютная финансовая устойчивость, характеризуемая неравенством, согласно
которому имеется превышение собственных оборотных средств над запасами и затратами;

2) нормальная финансовая устойчивость, при которой для покрытия запасов и затрат используются собственные и привлеченные источники средств;

3) неустойчивое финансовое положение, при котором собственных оборотных средств недостаточно для покрытия величины запасов и затрат. Соответственно, предприятие вынуждено привлекать недостаточно обоснованные дополнительные источники покрытия;

4) критическое финансовое положение, при котором ситуация аналогична неустойчивому финансовому положению, но оно отягощается наличием у предприятия кредитов и займов, не погашенных в срок, а также просроченной дебиторской и кредиторской задолженности.

Исходя из вышеизложенных соображений, сущность финансовой устойчивости и задачей анализа можно, по нашему мнению, определить следующим образом.

Финансовая устойчивость предприятия характеризуется его финансовой независимостью, а также степенью обеспеченности собственным капиталом и кредитами банка его внеоборотных активов, производственных запасов и затрат, денежных средств и дебиторской задолженности в пределах норматива.

Задачей анализа финансовой устойчивости является оценка степени независимости от заемных источников финансирования.

З.Трудовые ресурсы предприятия (показатели эффективности использования)

К трудовым ресурсам относится та часть населения, которая обладает необходимыми физическими данными, знаниями и навыками труда в соответствующей отрасли. Достаточная обеспеченность предприятий трудовыми ресурсами, их рациональное использование, высокий уровень производительности труда имеют большое значение для увеличения объемов продукции и повышения эффективности производства. В частности, от обеспеченности предприятия трудовыми ресурсами и эффективности их использования зависят объем и своевременность выполнения всех работ, эффективность использования оборудования, машин, механизмов и как результат - объем производства продукции, ее себестоимость, прибыль и ряд других экономических показателей

Эффективность использования трудовых ресурсов предприятия характеризует производительность труда, которая определяется количеством продукции, произведенной в единицу рабочего времени, или затратами рабочего времени на производство единицы продукции либо выполненной работы. Производительность труда в широком понимании -это способность конкретного работника производить продукцию и оказывать услуги.

Различают индивидуальную и общественную производительность труда. Эффективность индивидуальных затрат труда называют производительностью индивидуального (живого) труда.

На предприятии для выражения производительности труда используются два показателя -выработка и трудоемкость, рассчитываемые по следующим формулам: В = ВП / Ч сп , Тр = Т / ВП где: В - выработка;

ВП - объем валовой продукции или выполненной работы в натуральных либо условно-натуральных единицах, произведенной за период; Ч сп - среднесписочная численность работников; Тр - трудоемкость;

Т - время, затраченное на производство объема продукции ВП.

Анализ эффективности использования ресурсов предприятия имеет очень важное значение для изучения эффективности работы предприятия в целом, для принятия своевременных мер для более полного и эффективного использования ресурсов, для принятия управленческих решений по проведению мероприятий для повышения эффективности использования основных и оборотных фондов предприятия и её трудовых ресурсов.

Производительность труда - показатель эффективности использования ресурсов труда, трудового фактора. Измеряется количеством продукции в натуральном или денежном выражении, произведенным одним работником за определенное, фиксированное время (час, день, месяц, год).

Производительность труда может измеряться количеством времени, затрачиваемым на единицу продукции либо количеством продукции, выпущенной работником за какое-то время. Обычно под производительностью труда в экономической статистике разумеется фактическая производительность труда.

Под ростом производительности труда подразумевается экономия затрат труда (рабочего времени) на изготовление единицы продукции или дополнительное количество произведенной продукции в единицу времени, что непосредственно влияет на повышение эффективности производства, так как в одном случае сокращаются текущие издержки на производство единицы продукции по статье «Заработная плата основных производственных рабочих», а в другом - в единицу времени производится больше продукции.

Фактическая производительность труда определяется из непосредственно наблюдаемых данных по формуле:

р _ Qfact

"foci--- г--

tfimt

где: Qfact - фактический выпуск продукции в единицах измерения данного вида продукции (выработка),

t - фактические затраты живого труда в единицах времени (трудоёмкость).

Наличная производительность труда есть расчётная величина, которая показывает, сколько продукции можно выпустить в текущих условиях (например, на имеющемся оборудовании из доступных материалов) в случае, если все простои и задержки будут сведены к нулю. Наличная производительность труда определяется по формуле:

р _ Qcap *cap .

"cap

где: Qcap - максимально достижимый в текущих условиях выпуск продукции в единицах измерения данного вида продукции (наличная выработка),

tcap - минимально необходимые в текущих условиях затраты живого труда в единицах времени (наличная трудоёмкость).

Потенциальная производительность труда есть расчётная величина, которая показывает, сколько продукции можно выпустить в теоретически достижимых в данных природных условиях на данном уровне развития цивилизации (например, из наилучших из имеющихся на рынке материалов при использовании передовых технологий и установке самого современного из имеющегося на рынке оборудования) в случае, если все простои и задержки будут сведены к нулю. Потенциальная производительность труда определяется по формуле:

р _ Qpoi

■ poi

где: Qcap - максимально достижимый в данных природных условиях на данном уровне развития цивилизации выпуск продукции в единицах измерения данного вида продукции (потенциальная выработка),

tpot — минимально необходимые в данных природных условиях на данном уровне развития цивилизации затраты живого труда в единицах времени (потенциальная трудоёмкость).

4.Собственность на недвижимость, формы собственности. Субъекты и объект собственности. Ограничения и обременения прав собственности.

Недвижимость как экономическая категория представляет собой физический объект и право собственности на него.

В нашей стране исторически возник и долгое время развивался единственный вид собственности на объекты недвижимости - колхозно-кооперативный. В связи с переходом к рыночным условиям в России появились другие формы собственности на объекты недвижимости: недвижимость общественных организаций; недвижимость, принадлежащая акционерным обществам.

В РФ вся недвижимость имеет следующие основные виды собственности: государственная (муниципальная); частная.

Государственная собственность объектов недвижимости предполагает такую систему экономических отношений между гражданами РФ, при которой управление и распоряжение этими объектами осуществляют органы государственной (муниципальной) власти.

При этом собственность на объекты недвижимости может быть в нескольких формах:

- объекты недвижимости народнохозяйственного значения (например, сооружения, причисленные к памятникам архитектуры и искусства);

- на уровне того или иного национального образования;

- областная или краевая собственность объектов недвижимости (она, как правило, носит коммунальный характер);

- объекты недвижимости, находящиеся в собственности определенного города, района или даже села.

Объекты недвижимости могут находиться как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления.

При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, то ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться (что нельзя делать в первом случае).

Объекты недвижимости могут находиться в собственности частного владельца, который обладает исключительным правом владения, пользования и распоряжения (включая продажу данного объекта недвижимости другому лицу).

В соответствии с российским законодательством право собственности предполагает право владения, распоряжения и использования объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов).

Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.).

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения, его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.).

Субъектами права собственности могут быть любые субъекты гражданского права, физические и юридические лица (кроме унитарных предприятий и финансируемых собственником учреждений), государственные и- муниципальные (публичные) образования. Не могут, однако, выступать в этом качестве образования, не имеющие гражданской (имущественной) правосубъектности, в частности, трудовые и иные «коллективы», различные «общины» и тому подобные объединения граждан (физических лиц), не имеющие никакого собственного имущества, обособленного от имущества их участников. Если же такое имущество потребуется создать и обособить, то произвести это можно будет лишь предусмотренным законом способом, а именно: создав один из видов юридических лиц, и речь тогда пойдет о собственности этого юридического лица. Поэтому никакой «коллективной» или иной «формы собственности» Кодекс не предусматривает. Как уже указывалось выше, собственность может быть только частная и публичная (государственная и муниципальная).

Способы приобретения права собственности принято делить на первоначальные и производные. Первоначальные - это когда приобретение прав не связано с правом другого лица на этот объект, и объем прав и обязанностей собственника определяется законом.

Основной первоначальный способ приобретения прав - это правомерная (на законном основании) хозяйственная деятельность субъекта права: право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Это происходит в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ. Из него следует, что лицо, во-первых, может приобрести право собственности на имуществ, не имеющее собственника, во-вторых, на имущество, собственник которого неизвестен, в-третьих, на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Производные способы приобретения прав - это способы не столько приобретения, сколько перехода права от одного право-обладателя к другому. Иначе, это способы, когда субъект права, желающий приобрести объект недвижимости, должен учитывать, кроме требований действующего законодательства, наличие уже имеющегося правообладателя, его волю передать свои права и обязанности в том или ином объеме.

Приобретение права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременении, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находящийся в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него за застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.

После приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит обязанность уплаты налога.

Выделяют следующие виды ограничения (обременения) прав:

1. Ипотека - на основании договора и в силу закона

2. Доверительное управление

3. Рента

4. Аресты, запрещения сделок

5. Права требования в судебном порядке

6. Решения органов гос. власти об изъятии зем.участка для общественных нужд

7. Законом о приватизации, предусматр. след. ограничения (обременения):

 

- обязательность использования объекта по назначению

- обязательность содержания, связанных с датами объекта с приватизир. имуществом гражданской обороны, коммунально-бытового назначения и др.

- публичные сервитуты

5 Земельный рынок. Структура, функции рынка земли. Факторы, определяют развитие земельного рынка в РФ.

Зем.рынок - совокупность (правообладателей) соответственными правами и обязанностями по владению, распоряжению и возможных сделок над зем.участками. Предпосылки развития зем.рынка:

1. Введение частной собственности на землю

2. Признание земли недвижимым имуществом и включение ее в гражданский оборот

3. Приватизация жилья и пред-й промышленности и сферы обслуживания

4. Правовое обеспечение рынка земли и недвижимости в целом Особенности зем.рынка:

 

1. Гос.регулирование - оборот земли регламентирован Федеральным, региональным, местным законодательством

2. Условия землепользования определяются не только гражданским и земельным правом, но и градостроительным, природоохранным и водным законодательством

3. Регламентировано целевое назначение и вид использования объекта

4. Ограниченный характер предложения

5. Состав имущественных прав зем.участков прямо отражается на стоимости объекта недвижимости в целом

6. Наложение ограничений на права землепользователей

7. Стратификация рынка (как по продавцам, покупателям, так и по самому товару) Субъектами - являются правообладатели (собственники, владельцы, арендаторы, как юр. так и физ.лица, межевые орг-ции и фирмы, органы техн.инвентаризации, специалисты, оценщики, юристы, риэлторы, брокеры, посредники).

Объекты - собственные зем.участки, с\х назначения (с.х угодья, ЛПХ за чертой населенного пункта, под огородничество, садоводчество) и которые связаны с застройкой (ИЖС, ЛПХ под чертой населенного пункта, дачные участки ). Структура сделок с зем.участками:

1. Аренда гос. и муницип.земель - 90,4%

2. Продажа права аренды гос. и муницип.земель - 0,1%

3. Продажа гос. и муницип.земель - 0,5%

4. Купля-продажа земли гражд. и юр.лицами - 5,5%

5. Дарение - 0,5%

6. Наследование - 3%

7. Залог - 0,03%

Функции зем.рынка:

1. Перераспределение зем.ресурсов и поиск варианта наиболее эффективного использования земли

2. Купля-продажа

3. Аренда

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.


Дата добавления: 2015-04-18; просмотров: 67; Нарушение авторских прав


<== предыдущая лекция | следующая лекция ==>
Орг-ция и функция брокерских, риэлторских компаний на рынке недв-ти. | Виды косоглазия
lektsii.com - Лекции.Ком - 2014-2019 год. (0.089 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав
Главная страница Случайная страница Контакты