Сделки с землей как инструмент управления земельными ресурсами.

Одним из главнейших источников процветания любого государства является принадлежащие ему земельные ресурсы. От того, в чьих руках находится земля, для чего и как она используется, в конечном счёте зависят благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие. Это предопределяет необходимость совмещать два понятия: с одной стороны, принадлежность земельных ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная собственность на землю, закрепленную за конкретным хозяином.

В статье 9 Конституции Российской Федерации закреплено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Из этого следует, что конституционно-правовые нормы объекту «земля» отдают основополагающее значение в социальных, экономических, политических и правовых отношениях.

Начиная с 1990 г. в Российской Федерации проводится реформа в сфере земельных правоотношений, изменившая земельный строй. Одним из основных направлений обновления действующего законодательства стало разграничение государственной собственности на землю, в результате чего возникла собственность Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований на земли и земельные участки, а также приватизация земель, повлекшая за собой формирование широкого круга частных собственников на данный объект. Земельные участки приобрели статус объекта гражданских прав – недвижимого имущества и таким образом были вовлечены в гражданский оборот

Принятие в 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации повлекло за собой бурное развитие гражданских правоотношений в области земельного законодательства. В настоящее время земельный участок – это объект не только земельных, но и гражданских правоотношений, одновременно и объект гражданских прав, и объект недвижимости особого рода вследствие того, что является частью окружающей природной среды. Специфические особенности объекта, безусловно, должны учитываться при правовом регулировании отношений, возникающих по поводу земли вообще, и земельного участка, в частности.

Государственное управление земельными ресурсами является важнейшим институтом земельного права, который включает в себя ведение земельного кадастра, планирование использования земель и контроль за ним, землеустройство и государственное наблюдение за охраной земель.

Современное российское законодательство земельные участки и все, что с ними связано, относит к недвижимости. Тем не менее, как считают многие российские специалисты по земельному праву, правила обмена земельной собственностью не могут полностью совпадать с нормами гражданского законодательства, провозглашающими “неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства в частные дела”.

Государство, собственник и есть инструмент управления земельными ресурсами

Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка

Согласно земельному законодательству РФ к числу сделок, влекущих за собой смену собственника земельного участка, можно отнести:

- сделки купли-продажи земельных участков, земельных долей;

- обмена земельных участков и земельных долей;

- приватизация земли;

- дарения земельного участка;

- наследование земельных участков и земельных долей.

- передача земельного участка, а также земельной доли в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ в качестве пая в производственные и потребительские кооперативы

Сделки с землей регулируются нормами ЗК, ГК РФ федеральных законов, с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охране окружающей среды, водным, лесным и иным специальным законодательством.

Пример сделки

Сделка купли-продажи недвижимости

Продаваемым недвижимым имуществом может быть:

- квартира, дом;

- земельный участок, участок недр;

- сооружение;

- здание;

водный объект, а также любой другой объект, который нельзя переместить без нанесения ущерба самому объекту. К недвижимому имуществу можно также отнести космические объекты, морские суда и иные сооружения.

Рассмотрим договор купли-продажи недвижимости на примере сделки с земельными участками.

При совершении сделки купли-продажи с земельным участком, следует учитывать, что она имеет ряд специальных правил:

- любая сделка должна совершатся в соответствии с гражданским законодательством;

- земельные участки, находящиеся в собственности муниципалитета или государства отчуждаются путем проведения торгов;

- договор купли-продажи земельного участка должен пройти государственную регистрацию.

Договор купли-продажи недвижимости, составляется в простой письменной форме или в нотариальной форме и подписывается двумя сторонами. Если договор заключен без соблюдения данного правила, то он признается недействительным. Право собственности на недвижимое имущество, перешедшее по сделке купли-продажи от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. В случае если одна из сторон по сделке уклоняется от государственной регистрации, то после обращения в суд может быть принято решение о признании права собственности за покупателем и регистрации перехода права на недвижимое имущество.

Также по суду, со стороны, уклоняющейся от регистрации можно взыскать штраф за причиненные убытки, вследствие задержки государственной регистрации перехода права собственности. Взыскание убытков, обычно, происходит только в том случае, если доказано, что данные убытки имеют место, при наличии соответствующих документов.

Существует несколько условий сделки купли-продажи недвижимого имущества:

- определение цены, указанной в договоре купли-продажи;

- индивидуальные признаки, определяющие данное недвижимое имущество (размер участка, адрес местонахождения, условный или кадастровый номер и т.д.);

- перечень лиц, которые обладают правами на отчуждаемое недвижимое имущество.

Передается недвижимое имущество по передаточному акту, который подписывается обеими сторонами посделке купли-продажи.

Если одна из сторон, участвующих в сделке купли-продажи отказывается от подписания передаточного акта, тогда она признается отказавшейся от своих обязанностей. Другая сторона, в таком случае, может предъявить требование о возмещении ущерба отказавшейся стороне по причине неисполнения договора.

После того, как совершена фактическая передача недвижимого имущества, денежные средства за покупку недвижимого имущества переданы полностью, подписан передаточный акт, продавец считается полностью исполнившим свои обязательства.

Если покупатель принял недвижимость, которая не соответствует условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, продавец несет ответственность за недобросовестное исполнение договора. В данном случае применяются правила договора о передаче товара ненадлежащего качества. Покупатель имеет право потребовать от продавца следующее возмещение:

- в определенные сроки произвести продавцом устранение всех недостатков продаваемого имущества;

- уменьшение цены на недвижимое имущество;

- денежную компенсацию, в размере затраченных средств, на устранение всех имеющихся недостатков, непосредственно самим покупателем.

Покупатель также имеет право на полный отказ от сделки купли-продажи и договора, и требовать с продавца вернуть уплаченные денежные средства по данному договору.

Отличия сделок

Признаком, отличающим одностороннюю сделку от многосторонних, является то, что для её совершения достаточно выражения воли одной стороны.

Вместе с наличием у всех сделок общих признаков, это не исключает их подразделения на виды: односторонни, двусторонние и многосторонние; возмездные и безвозмездные; условные и безусловные; реальные и консенсуальные; каузальные и абстрактные. Не все виды сделок могут быть применимы для совершения сделок с земельными участками.