Права и обязанности сторон по договорам жилищного найма и социального жилищного найма.

Договор коммерческого найма регулирует гл. 35 ГК РФ. Что каса­ется договора социального найма, то к нему применяется Жилищный кодекс РФ.

Отношения, связанные с социальным наймом, регулируются и ст. 672 ГК, согласно которой объектом социального найма являются жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муници­пального жилищного фонда и предназначенные для социального ис­пользования, т.е. речь идет о жилье, предоставляемом бесплатно оче­редникам местной администрацией либо государственными органи­зациями.

Договор коммерческого найма является гражданско-правовым до­говором в чистом виде, тогда как договор социального найма — квази­договор, поскольку его заключение и все его элементы, права и обязан­ности сторон предопределены соответствующими правовыми актами. Для свободного волеизъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-правового договора, здесь почти не остается места.

Следует отметить, что термин «коммерческий наем» законода­тельством не предусмотрен. Используется он для того, чтобы отде­лить его от привычного договора найма жилого помещения, приме­нявшегося в прежнем жилищном законодательстве и сохранившемся в несколько измененном виде в действующем.

Оба этих договора выделились из договора имущественного най­ма (аренды) в силу специфики предмета и целей использования. Они выполняют важную социальную функцию: направлены на удовлетво­рение одной из важнейших потребностей человека — потребности в жилище. Это обусловлено тем, что далеко не все граждане имеют воз­можность и желание приобретать жилье в собственность.

Ряд положений жилищного и гражданского законодательства яв­ляются общими для договоров коммерческого и социального найма. Так, объектом договора может быть только изолированное жилое по­мещение, пригодное для проживания (ст. 62 ЖК, ст. 673 ГК), нанима­телем по договору может быть только гражданин (ст. 60 ЖК, ст. 677 ГК), жилые помещения должны использоваться строго по назначе­нию (ст. 17 и 67 ЖК, ст. 678 ГК), предусматривается обязанность на­нимателя своевременно вносить плату за пользование жилыми поме­щениями (ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК).

Вместе с тем существует целый ряд отличий. Так, жилые помеще­ния по договору социального найма предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственном и муници­пальном). Предоставляются они малоимущим и иным категориям граждан, указанным в законе, тогда как договор коммерческого найма представляет собой правовую форму использования жилищных фон­дов всех форм собственности.

Заключению договора социального найма предшествует опреде­ленная процедура предоставления жилого помещения (признание лица нуждающимся в улучшении жилищных условий, постановка на учет нуждающихся, соблюдение очередности при предоставлении жилого помещения).