Вопрос 2. 2.Правовое регулирование оценочной деятельности.

2.Правовое регулирование оценочной деятельности.

Процесс становления рыночной экономики стимулировал развитие новых областей науки и практики. До начала приватизации государственных и муниципальных предприятий, возникновения фондовых рынков, развития системы страхования, перехода коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества отсутствовала потребность в услуге по оценке рыночной стоимости имущества, определения стоимости предприятия (бизнеса). По мере появления независимых собственников предприятий и фирм, растет потребность в определении рыночной стоимости их капитала. Там где в целях осуществления предпринимательской деятельности и имущественного оборота требуется определить стоимость вещи, имущественного права или бизнеса, там возникает необходимость прибегнуть к помощи независимых оценщиков.

Оценочная деятельность является одним из видов предпринимательской деятельности и осуществляется в соответствии с действующим законодательством.

Законодательство об оценочной деятельности включает в себя Федеральный закон от 29.08.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющий правила осуществления профессиональной оценочной деятельности, а так же иные федеральные законы, нормативно-правовые акты различных уровней, в которых есть указание на необходимость проведения оценки, либо рекомендовано ее проведение. В них же содержатся нормы об ответственности оценщика, необходимости страхования его деятельности и другие важные положения, направленные на регулирование оценочной деятельности. Так, например, Федеральный закон от 08.01.1998 г. № 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определяет порядок и условия осуществления мер по предупреждению банкротства, проведению внешнего управления и конкурсного производства, а также условия привлечения независимого оценщика. В частности в статье 102 названного закона, конкурсному управляющему рекомендуется воспользоваться услугами профессиональных оценщиков при подготовке имущества к торгам, а в случае с недвижимым имуществом условие привлечения оценщика является обязательным (ч.2. ст.102).

Федеральный закон «Об акционерных обществах». И Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» содержат нормы о необходимости привлечения независимого оценщика для оценки имущества, вносимого в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью или оплаты акций акционерного общества имуществом, в случае, если стоимость такого имущества превышает двести МРОТ. Предусмотрена ответственность оценщика в случае внесения неденежных вкладов. Наряду с участниками общества и акционерами оценщик солидарно несет субсидиарную ответственность, по обязательствам общества в течение трех лет с момента регистрации общества или соответствующих изменений.

В Федеральном законе от 16.08.1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке» установлено, что стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета залога независимой профессиональной организации (ч.3 ст.9). Что же касается государственного или муниципального имущества, то оно должно быть оценено при участии независимого оценщика, если оно выступает в качестве предмета ипотеки.

К числу законов, содержащих нормы об оценке, Федеральный закон от 07.05.1998 г № 75-ФЗ «О негосударственных пенсионных фондах», Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и другие законы и нормативные акты, в том числе, принимаемые субъектами Российской Федерации.

Как видно из приведенных примеров, привлечение профессионального оценщика в целях определения стоимости объектов оценки необходимо в случаях, предусматривающих оборот имущества, в частности, в процессе приватизации, осуществления процедуры банкротства, передачи имущества в залог, доверительное управление, аренду и т.п. Таким образом, говоря о законодательном регулировании оценочной деятельности, следует отметить, что основой его является Гражданский Кодекс РФ, закон «Об оценочной деятельности» и иные законодательные акты, регулирующие отношения собственности, ограниченные вещные права, отдельные виды обязательств и имущественные отношения применительно к объектам оценки.

Объектом оценки, в соответствии с законом об оценочной деятельности, могут быть любые объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Если речь идет о вещах, которые необходимо оценить для целей предпринимательской деятельности, то их стоимость определяется в совокупности с правами, которыми наделен их владелец. Объектом оценки может быть предприятие как имущественный комплекс, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных, бизнес «на ходу», включая сетевую инфраструктуру реализации товаров и услуг, филиалы, представительства, права на товарный знак и многое другое.

Проведение оценки имущества и иных объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, ее субъектам либо муниципальным образованиям. Законодательством предусмотрена обязательность оценки в целях приватизации государственного или муниципального имущества, передачи его в залог, доверительное управление, аренду, для отчуждения и в других случаях совершения различного рода сделок с имуществом и правами на него. Принятие к учету бесхозяйных вещей также требует обязательной оценки для целей правильного определения их стоимости и как следствие величины ставки налога на имущества.

Оценочная деятельность, как упоминалось выше, это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на свободном рынке в условиях конкуренции. В некоторых случаях возникает необходимость установления иной цены, отличной от рыночной. В частности, в целях приватизации государственного и муниципального имущества ранее использовалась нормативная стоимость или выкупная, основанные отнюдь не на рыночных критериях. Цена на землю в процессе приватизации, в соответствии с действующим законом о приватизации, определяется на основании кадастровой стоимости, которая в свою очередь зависит от территориального зонирования и целевого назначения и зачастую не совпадает с рыночной стоимостью.

Основанием для проведения оценки служит договор на ее осуществление, заключенный между заказчиком и оценщиком. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме. Он должен содержать сведения об объекте оценки, виде определяемой стоимости, указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться для осуществления оценки, о порядке и наступлении ответственности оценщика, страховании его ответственности, а также сведения о саморегулируемой организации, членом которой является оценщик и размер вознаграждения за проводимую оценку. Законом предусмотрена возможность проведения оценки на основании определения суда или по решению уполномоченного органа. Решение о необходимости проведения такого рода оценки принимается соответственно судом или уполномоченным органом.

По результатам проведения оценки оценщиком составляется отчет, предназначенный для использования заказчиком или иными лицами, заинтересованными в получении информации о стоимости объекта. Например, при продаже на открытом аукционе объекта недвижимого имущества, заинтересованным может быть довольно широкий круг лиц, поскольку все потенциальные покупатели хотят знать стартовую цену объекта, определяемую на основании отчета о его оценке.

В соответствии с действующими стандартами оценочной деятельности к отчету об оценке объекта применяются определенные требования. В частности, отчет не должен содержать неоднозначного толкования, т.е. из него должна точно усматриваться стоимость объекта, определенная на основании договора или закона. В обязательном порядке в отчете указывается дата проведения оценки, ее цели и задачи, критерии оценки, используемые методы, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием на источник их получения.

Субъектами оценочной деятельности являются профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями, практическим опытом и навыками. Оценщик должен быть членом одной из СРО оценщиков и обязательно застраховать свою ответственность перед третьими лицами. Действующий ныне закон определяет в качестве субъектов, занимающихся оценочной деятельностью, только физические лица.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков возложено на Федеральную регистрационную службу, которая в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 03.07.2007 года № 423 является уполномоченным органом исполнительной власти. В ее полномочия входят функции по ведению реестра саморегулируемых организаций оценщиков и надзор за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований закона «Об оценочной деятельности в РФ», а также обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации из реестра саморегулируемых организаций.

Имущественная ответственность каждого оценщика, состоящего в профессиональной организации, наряду с заключенным договором обязательного страхования ответственности, достигается созданием компенсационного фонда в каждой саморегулируемой организации. При вступлении в одну из саморегулируемых организаций независимый оценщик обязан внести вступительный взнос не менее тридцати тысяч рублей. Компенсационным фондом саморегулируемой организации является обособленное имущество, принадлежащее ей на праве собственности и формируемое первоначально только в денежной форме за счет обязательных взносов ее членов. Средства компенсационного фонда могут быть потрачены только на компенсационные выплаты при условии, что для возмещения ущерба недостаточно средств, полученных по договору обязательного страхования, или возникли иные обстоятельства, препятствующие удовлетворению требований о возмещении ущерба самим оценщиком, членом данной организации.