Оценка стоимости объектов недвижимости.

Рынок недвижимости неотделим от инвестиционной сферы. Для инвестирования очень важна оценка недвижимости -определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями оценщика. Процесс оценки недвижимости состоит из следующих этапов: осуществления постановка задачи, которую необходимо решить 2.Предварительный осмотр и план оценки (необходимые данные для анализа объекта, источники их получения) 3.Сбор и проверка данных. 4.Применение подходов к оценке. Метод оценки -способ расчет стоимости оцениваемого объекта в рамках одного из подходов. 5.Затем проводится согласование полученных результатов (получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке) 6.В заключении выполняется составления отчета об оценке объекта недвижимости.

Существует 3 подхода к оценке объекта недвижимости: Сравнительный подход: совокупность методов оценки стоимости, основана на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых изменяется инфляция о ценах сделок с ними. Последовательность действий при оценке недвижимости сравнительным подходом: 1)изучение рынка; 2)сбор и проверка достоверности информации; 3)корректировка цен продаж; 4)установление стоимости объекта недвижимости. Основные способы расчета корректировок: *парный анализ продаж(на основе подбора пары продаж, имеющих только 1 отличие. Б надежный метод) *статистический анализ *распределительный анализ(ранжирование сравниваемых продаж и определение места объекта оценки в этом ряду)

Затратный подход: основывается на расчете затрат на воспроизводство зданий и сооружений которые оцениваются с учетом всех видов износа к предпринимательской прибыли, к полученной стоимости +рыночная стоимость участка земли. В основе затратного подхода лежит принцип замещения. Стоимость воспроизводства или стоимость замещения рассчитанная одним из следующих методов: 1)сравнительной стоимости ед.заключенной в перемножении затрат на ед.сравнения. 2)стоимости укрупненных элементов оценки имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. 3)количесвенный анализ оценки объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Износ-снижение стоимости имущества под действием различных причин. Различают: -физический,-функциональный,-внешний износ. Также он может быть устранимый и неустранимый.

Доходный подход: -совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основан на определении текущей стоимости, ожидаемого от неё дохода. Для преобразования будущего дохода от недвижимости в текущей стоимости осуществляется капитализация дохода.(процесс, определяющий взаимосвязь буд.доходов и текущей стоимости оцениваемого объекта) Доход -чистый операционный доход, который способен приносить недвижимость за год. Оценка объектов недвижимости осуществляется в несколько этапов: 1)расчет суммы всех поступлений от объекта оценки 2)расчет действующего ВД 3)расчет расходов 4)определение валового чистого операционного дохода 5) преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость. Оценка рыночной стоимости основана на преобразовании ожидаемых доходов в текущую стоимость, и осуществляется в 3 подхода: *метод мультипликатора ВД(основан на предложении, что существует прямая связь между рыночной стоимостью недвижимости и доходом от сдачи её в аренду). *метод прямой капитализации доходов, * метод дисконтирования денежных потоков.