Ипотечные ценные бумаги

Ипотечные ценные бумаги ― разновидность вторичных ценных бумаг, служащих универсальным инструментом рефинансирования инвестиций в жилищное строительство, то есть средством для краткосрочного восстановления финансовых вливаний в возведение таких жилых объектов, которые приобретаются на рынке посредством ипотеки. При этом ценные бумаги поддерживают стабильность рефинансирования ипотечного строительства за счет того, что возврат денежных средств инвестору осуществляется в сроки меньшие, нежели сроки погашения суммы ипотечного кредита.

К ипотечным ценным бумагам относятся: закладная, облигация с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия.

Облигации с ипотечным покрытием. Облигацией с ипотечным покрытием называется ценная бумага, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия. Данная бумага выпускается как в документарной, так и бездокументарной формах. Главным образом на рынке обращаются жилищные облигации, то есть имеющие покрытием права требования, обеспеченные залогом жилого помещения. При этом жилищные облигации не могут быть обеспечены залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

Таким образом, отличительной чертой облигаций как вида ипотечных ценных бумаг является тот признак, что исполнение обязательств по такой облигации обеспечивается залогом ипотечного покрытия (вместо залога недвижимости), причём данное покрытие в большинстве случаев составлено обеспеченными ипотекой правами требования.

Отсюда вытекает, в частности, что для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной. Поэтому при нарушении обязательств, которые вытекают из таких облигаций (скажем, когда банк, эмитирующий ипотечные облигации, отказался от выплат по ним), владелец этих бумаг вправе обратить взыскание на ипотечное покрытие, каковое является предметом залога. Между тем залогодатель (собственник жилого помещения) несёт ответственность за неисполнение только своего обязательства, вытекающего из кредитного договора, обеспеченного ипотекой жилого помещения.

Размер обязательств по всем находящимся в обращении облигациям с ипотечным покрытием не должен превышать сумму ипотечного покрытия, что служит существенным условием защиты прав владельцев данных облигаций. При этом сумма обеспеченных ипотекой требований, входящих в ипотечное покрытие облигаций, не должна составлять менее 80 % номинальной стоимости выпускаемых облигаций. Вместе с тем основная сумма требований по договору займа или кредитному договору, обеспеченному ипотекой или закладной, не должна превосходить 70 % рыночной стоимости недвижимого имущества, составляющего предмет ипотеки и оцененного независимым оценщиком.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться исключительно кредитными организациями и ипотечными агентами, в роли которых выступают специализированные коммерческие организации (акционерные общества), основным видом деятельности которых является приобретение прав требований и выпуск ипотечных облигаций. В последнем случае предоставивший ипотечный кредит банк уступает права требований, вытекающих из кредитного договора, ипотечным агентам, что также рассматривается в качестве направления рефинансирования ипотечного капитала, поскольку этот капитал пополняется в кратчайшие сроки за счёт быстрого возврата сумм ипотечных кредитов (за исключением процентов, оговоренных в соглашении между банком и ипотечным агентом).

Ипотечные сертификаты участия. Ипотечный сертификат участия представляет собой именную ценную бумагу без номинальной стоимости, удостоверяющую долю её владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего её лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием и прочие права, предусмотренные законодательством и близкие к правам владельца инвестиционного пая. Ипотечные сертификаты участия, таким образом, выступают в роли инструмента обмена при передаче кредитной организацией прав требования, вытекающих из кредитных договоров, в доверительное управление управляющей компании.

Выдавать ипотечные сертификаты участия вправе только коммерческая организация (акционерное общество), имеющая лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Управление имущественным комплексом, составляющим ипотечное покрытие, осуществляется в интересах владельцев ипотечных сертификатов участия.

Кредитная организация, становящаяся владельцем ипотечного сертификата участия, обретает общую долевую собственность на ипотечное покрытие, находящееся в доверительном управлении. В эту долю входит пул имущества и обязательственных прав, который состоит из денежных требований, финансовых средств, ценных бумаг и недвижимости. Владение, хранение и учёт составляющих ипотечного покрытия осуществляются в соответствии с компетенцией управляющим и специализированным депозитарием. Первый (управляющий) владеет, пользуется и распоряжается ипотечным покрытием в интересах владельцев ипотечных сертификатов участия. Второй (депозитарий) осуществляет контроль над деятельностью управляющего путем ведения реестра ипотечного покрытия.

Механизм секьюритизации впервые появился более 30 лет назад в США и буквально совершил революцию в банковском и финансовом секторах. На сегодняшний день многие называют его одной из главных инноваций двадцатого столетия, давшей импульс развитию финансовых рынков.

В общем виде процесс секьюритизации представляет собой процесс перевода активов в более ликвидную форму. В более узком аспекте секьюритизация может быть определена как финансовая операция, заключающаяся в трансформации низколиквидных активов в ценные бумаги, обеспеченные денежными поступлениями от исходных акти- вов, в результате которой происходит перераспределение риска между первичным владельцем активов, гарантом и инвесторами.

Моделей секьюритизации несколько, в зависимости от используемых структур, выделяют такие виды как:

· корпоративная (выпуск акций SPV, на котором концентрируются активы);

· заемная (выпуск долговых бумаг под обеспечение обособленного имущественного пула);

· доверительная (выпуск инструментов долевого участия в собственности на имущественный пул, переданный в доверительное управление).

В России наиболее широкое применение нашла «доверительная секьюритизация» через ПИФы. Российское законодательство уже предусматривает возможность секьюритизации кредитных портфелей, обеспеченных ипотекой, которая была реализована в целом ряде успешных ипотечных ЗПИФов. Паевой инвестиционный фонд как инструмент секьюритизации, предполагает образование пула обеспеченных кредитных требований в «оболочке» фонда, соответственно, участие в таком пуле удостоверяется инвестиционными паями. Инвестиционный пай ПИФа является фондовой ценной бумагой, представляющей собой инструмент, предполагающий поступление доходов от кредитных активов (за вычетом инфраструктурных расходов) непосредственно в пользу инвесторов. При этом, «секьюритизационный ПИФ» может быть создан и как «револьверный» (предполагающий приобретение новых кредитов за счет поступивших в фонд аннуитетных платежей), и как «амортизируемый» (предполагающий выплату инвесторам всей доходности, генерируемой фондом через механизмы частичного погашения паев и промежуточного дохода).

ИПОТЕЧНЫЙ ПУЛ — сгруппированные по определенным сходным характеристикам закладные под недвижимость для дальнейшей перепродажи их на финансовых рынках в различных видах. Каждый ипотечный пул содержит своеобразный набор кредитов.

Закладнаяпредставляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую право своего законного владельца на получение исполнения по обязательству, обеспеченному залогом недвижимости. Назначение этой бумаги состоит в ускорении оборота заложенной недвижимости с целью расширения возможностей залогодержателя в скорейшем удовлетворении своих требований. Передача прав по закладной залогодержателем осуществляется на основании цессии (уступки прав требований). Наличие этой бумаги не исключает необходимость заключения договора об ипотеке, условия которого должны предусматривать выдачу залогодержателю закладной. Однако закладной предоставляется приоритет перед договором, так что при несовпадении содержания контракта положено руководствоваться содержанием закладной.

В отличие от большинства других ценных бумаг (вроде векселя, варранта и т. д.), содержание закладной допустимо изменять либо производить замену закладной; это право даётся должнику по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателю и законному владельцу закладной. Любые изменения или же замена осуществляются только на основании соглашения между указанными сторонами. Замена или изменение закладной обычно практикуется в случае частного исполнения основного обязательства.

Закладная признаётся недействительной в судебном порядке в двух случаях ― при нарушении порядка её выдачи либо в связи с её утратой законным владельцем, причём факт утраты обязательно подтверждается выдачей залогодержателю дубликата закладной. Дубликат закладной выдаётся тем органом, который осуществил государственную регистрацию ипотеки.

Отношения, возникающие по поводу ипотечных ценных бумаг, различаются на эмиссию, выдачу, обращение таких бумаг и исполнение обязательств по ним. На территории Российской Федерации все перечисленные виды отношений по поводу любых ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, регулируются посредством Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».