Понятие и сущность девелопмента в сфере недвижимости

Девелопмент (также употребляется термин девелопмент недвижимости)— это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Этапы и виды девелопмента

1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта

2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта

3. Проектирование и оценка проекта

4. Заключение контрактов и строительство

5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами.

Существует два вида девелопмента:

· Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар.

· Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.

Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:

· Девелопмент жилой недвижимости

· Девелопмент коммерческой недвижимости

· Девелопмент загородной недвижимости

· Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков).

Объектом девелопмента, рассматриваемым в данный момент, является недвижимость.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Недвижимым имуществом признается также предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ)

Девелопмент – это особый процесс и особый вид профессиональной деятельности (бизнес), существующий в странах с развитой рыночной экономикой и развитым рынком недвижимости. В России этот вид бизнеса, выделившийся в условиях становления рыночной экономики из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства. Понятие «девелопмент» имеет два взаимосвязанных значения:

Девелопмент – профессиональная деятельность по организации (управлению) процессов девелопмента. Это особый вид предпринимательской деятельности в рыночных условиях, особой проявление деловой активности на рынке. И в этом своем качестве понятии «девелопмент» органически связано с производным от него термином «девелопер». Девелопер – предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:

· автора идеи проекта; покупателя прав на земельный участок под застройку;

· -организатора проектирования объекта, нанимателя заказчика, генподрядчика, брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью. Все участники проекта должны обладать соответствующими лицензиями;

· лица, которое финансирует сам или привлекает необходимые инвестиции.

Девелопмент – качественные материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий рыночной стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта. Иными словами, девелопмент – это процесс развития объекта недвижимости. Качественное преобразование недвижимости в рамках девелопмента характеризуется единством физических, экономических и правовых процессов:

физические процессы девелопмента обеспечивают проявления о объекта недвижимости новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием) или не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое);

экономические процессы девелопмента реализуются в виде повышения ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта – они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка. Именно это и существенно для понимания девелопмента – прирост ценности объекта обеспечивается в первую очередь не тогда, когда осуществляется строительство, а тогда, когда выбирается вариант девелопмента. Создание каждого объекта недвижимости – особый инвестиционный проект, основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту;

правовые процессы девелопмента связаны с юридическим оформлением произведенных изменений.