Нотаріальне посвідчення та державна реєстрація укладених правочинів

За загальним правилом (ст.209 ЦК Украї­ни), правочини, які вчинені письмово, вимага­ють нотаріального посвідчення лише у випад­ках, передбачених законом [26].

Зокрема, вимоги щодо обов'язкової нотаріальної форми правочину встановлені для довіреності на вчинення правочинів, що потребують нотаріальної фор­ми чи виданої в порядку передовіри; договору купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, жилого будинку (квар­тири) або іншого нерухомого майна; договору застави нерухомого майна, транспортних засо­бів, космічних об'єктів; договору купівлі-про­дажу об'єкта приватизації, заповіту; договору про передачу нерухомого майна під виплату ренти; договору управління нерухомим май­ном; договору дарування майна відповідно ви­значеної законом суми; договору позики тран­спортного засобу за участю фізичної особи; договору найму будівлі або іншої капітальної споруди, укладеної строком на один рік і біль­ше, та інших договорів.

Крім того, нотаріальне посвідчення є обов'язковим, коли сторони досягли домовле­ності щодо обов'язковості вчинення правочину саме в цій формі. Тобто на вимогу фізичної або юридичної особи, правочин з її участю може бути нотаріально посвідчений.

Нотаріальне посвідчення правочину здій­снює нотаріус або інша посадова особа, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочи­ну, посвідчувального напису. Нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відпові­дає вище перерахованим загальним вимогам.

Закріплення у новому Цивільному кодексі України вимоги щодо державної реєстрації правочину є новим для вітчизняного законо­давства. У випадках, коли встановлена зако­ном обов'язковість державної реєстрації, правочин є вчиненим з моменту його держав­ної реєстрації. Нині ще не прийнято спеціаль­ного закону, який би встановив перелік орга­нів, що здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів. Це вперше у вітчизня­ному цивільному законодавстві визначення моменту вчинення правочину пов'язується з моментом його державної реєстрації.

Щодо жилих будинків і приватних квартир і раніше передбачалось, що договори по їх від­чуженню повинні бути зареєстровані в бюро технічної інвентаризації. Але раніше законо­давець не пов'язував з цією реєстрацією мо­менту виникнення прав і обов'язків за догово­ром. Підзаконні акти передбачають реєстрацію не договорів, а права власності на нерухоме майно. За діючим кодексом, якщо не відбулась у випадку, встановленому законом, державна реєстрація правочину, то останній, виходячи із змісту ст.210 ЦК України, не є вчиненим, права і обов'язки за цим правочином не ви­никають [27].

Правочини підлягають державній реєстрації у випадках, прямо передбачених законом: це купівля-продаж земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, жилого будинку (квар­тири) або іншого нерухомого майна (ст.657 ЦК), договори про передачу нерухомого майна під виплату ренти (ст.731 ЦК), договір управління нерухомим майном (ст.1031), договір довічного утримання (ст.745 ЦК) [28], договір оренди земель­ної ділянки (125 ЗК України [29]) та інші.

За таких умов, очевидно, практика буде ви­знавати реєстрацію права власності на нерухо­ме майно як реєстрацію договору, на підставі якого придбано це майно.

Новелою ЦК України 2003 року є вперше відокремлення такої групи правочи­нів, як правочини на виконання договору. Ч.3 ст.206 ЦК передбачає, що правочини на виконання договору, укладеного в письмовій формі, можуть за домовленістю сто­рін учинятися усно, якщо це не суперечить договору або закону. Виникає запитання, чи стане це підставою для звернення до суду з такою матеріально-правовою вимогою, як по­зов про визнання недійсними дій (правочинів) на виконання договорів.

Якщо у правочині не вказане місце його вчинення, то:

1) місцем учинення одностороннього правочину є місце вираження волі сторони;

2) місцем учинення дво- або багатосторон­нього правочину;

3) встановлюється відповідно до ст. 647 ЦК.

В новому Цивільному кодексі, порівняно з ЦК України 1963 року, змінилась назва пев­них обставин, з настанням яких пов'язують правові наслідки правочинів (угод).

Так, ст.61 ЦК України 1963 року називає ці випадки як угоди, укладені під відкладальною умовою чи скасувальною умовою.

Відповідно до ст.212 ЦК України 2003 року, особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити настання або зміну прав та обов'язків обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (відкладальна обставина).

Особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити припинення прав і обов'язків об­ставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (скасувальна обставина).

Якщо настанню обставини недобросовісно перешкоджала сторона, якій це невигідно, об­ставина вважається такою, що настала. Якщо настанню обставини недобросовісно сприяла сторона, якій це було вигідно, обставина вва­жається такою, що не настала.

Таким чином, вбачається, слова «умова» за­мінено на «обставина», хоча нормативне регу­лювання цих ситуацій залишилось незмінним [30].

Новелою для вітчизняного законодавства є і положення Кодексу щодо тлумачення змісту правочину, що розширює перспективи захисту цивільних прав шляхом звернення до суду з вимогою про тлумачення змісту правочину, в тому числі договору (ст.213, 637 ЦК). Це но­вий для вітчизняного законодавства вид мате­ріально-правових вимог, що можуть пред'яв­лятись у суді.

Відповідно до ст.213 ЦК України зміст пра­вочину може бути витлумачений стороною (сторонами). На вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачен­ня змісту правочину. При тлумаченні змісту правочину беруть до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів.

Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з'ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням від­повідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сто­рін.

Якщо немає можливості визначити справ­жню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруть мету правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальшу поведінку сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення.

В окремій статті нового Цивільного кодексу вперше закріплено правові наслідки і порядок відмови від правочину. Особа, яка вчинила односторонній правочин, має право відмовити­ся від нього, якщо інше не встановлено зако­ном. Якщо такою відмовою від правочину порушено права іншої особи, ці права підлягають захисту.

Відмову від одностороннього правочину можна назвати новою і цікавою правовою кон­струкцією. Законодавець раніше регламенту­вав лише скасування та зміну такого односто­роннього правочину, як заповіт.

Так, ст.426 ЦК України 1922 року перед­бачала, що заповіт, пізніше складений, скасо­вує попередній, оскільки в попередньому не лишається розпоряджень, не передбачених за­повітом пізнішим. Спадкодавець може і не складаючи нового заповіту скасувати поперед­ній, подавши нотаріусові або ж народному судді нотаріально посвідчену заяву; таку заяву суддя заносить до протоколу. Майже аналогіч­не врегулювання цього питання передбачала і ст.544 ЦК України 1963 року, за змістом якої заповідач мав право у будь-який час змінити або скасувати зроблений ним заповіт, склавши новий.

Заповіт, складений пізніше, скасовує попередній заповіт повністю або в частині, в якій він йому суперечить. Заповідач може ска­сувати або змінити заповіт, подавши про це заяву нотаріусові, завідуючому державним нотаріальним архівом, а в населених пунктах, де немає нотаріусів, — посадовій особі вико­навчого комітету селищної, сільської Ради депутатів, яка вчиняє нотаріальні дії [31].

Поняття «скасування» більш ширше і фактично охоплює поняття «відмова». Вживання такого терміна в ЦК України, як відмова від правочину, може поставити перед судами необхідність вирішення таких питань, як відмова від цього одностороннього правочину, як відмова від спадщини або прийняття спадщини.

Особи, які вчинили дво- або багатосторонній правочин, мають право за взаємною згодою сторін, а також у випадках, передбачених за­коном, відмовитися від нього, навіть у тому разі, якщо його умови повністю ними викона­ні. Відмова від правочину вчиняється у такій само формі, в якій було вчинено правочин.

У зв'язку з набуттям з 1 січня 2004 року Цивільним кодексом України чинності з при­воду вирішення спорів про виконання, розір­вання і недійсність правочинів, учинених до зазначеного часу, виникають питання, яким саме актом цивільного законодавства необхід­но регулювати ті чи інші правовідносини.

Слід зазначити, що в даному випадку необ­хідно керуватися ст.5 Цивільного кодексу України, що передбачає дію актів цивільного законодавства у часі. Крім того, відповідно до ч.2 п.4 Прикінцевих і Перехідних положень щодо цивільних відносин, які виникли до на­брання чинності Цивільним кодексом Украї­ни, положення ЦК України застосовуються до тих прав і обов'язків, які виникли або про­довжують існувати після набрання ним чин­ності. Таким чином, вирішальне значення при від­повіді на це запитання має час виникнення правовідносин та їх існування після 1 січня 2004 року.

Без сумніву, при застосуванні нового ЦК України вже виникають і буде виникати в по­дальшому багато проблем у юристів-практи­ків. У зв'язку з цим, особливого значення на­буває співпраця з науковцями, спеціалістами різних галузей права [32].