Стоимость деревянных домов

Строительство дома - процесс сложный, требующий от исполнителей профессионализма. Качество строительных работ всегда было и остается актуальной проблемой, которая особенно обострилась, когда этим видом деятельности стали заниматься лица, не имеющие специальной подготовки. Изменился и облик заказчика-застройщика.

Раньше единственным заказчиком было государство, которое одновременно и контролировало качество строительства. Сегодняшний частный заказчик не всегда представляет последствия того или иного решения, на котором он настаивает, а зависящий от него подрядчик (иногда некомпетентный или недобросовестный) идет на нарушения проектных решений и технологических операций в целях ускорения строительства, снижения его себестоимости в ущерб качеству. В итоге помимо морального ущерба заказчик несет и значительные материальные потери.

Серьезные фирмы стараются иметь в своем составе постоянный "костяк" опытных инженерно-технических работников, которые обеспечивают организацию и контроль всех строительных процессов. Кроме того, контроль качества строительства осуществляют: технический надзор заказчика, авторский надзор проектировщика, а также представители органов государственного контроля и надзора. Но даже вся эта система контроля не может предотвратить появление аварий, брака и дефектов на стройке. Известно, что более половины обнаруженных дефектов и нарушений допускают исполнители, около трети обусловлено низким качеством строительных материалов и конструкций, 5% - ошибками и просчетами в проекте. И лишь 10% - объективными причинами.

Что же говорить о бесконтрольном "самострое" загородных домов с помощью наемных неквалифицированных рабочих или молодых строительных фирм, не имеющих ни опыта, ни базы или хотя бы опытного специалиста. Цель таких фирм - успеть за короткий строительный сезон выполнить как можно больше строительных работ. Прочность и надежность домов их мало волнует. Налицо противоречие интересов сторон.

При обсуждении стоимости предстоящего строительства дома основной упор делается не на виды и объемы работ, их организацию и технологию, а на деньги. Мало того, именно с разговора о финансах все и начинается. Это грубейшая ошибка заказчиков, которая в дальнейшем приводит к раздуванию сметы. Частные заказчики, не умея строить отношения с подрядчиком (или рабочими) на грамотном техническом уровне, обречены на переплату. Практика показывает, что их затраты часто достигают суммы, превышающей необходимую, в полтора-два раза.

Работа по обеспечению качества строительства, как и любая другая, требует затрат. Роль технического надзора застройщика может выполнять его доверенное лицо - строитель или проектировщик. Вывод очевиден: частному заказчику - потребителю строительных услуг - необходима система правовой и технической поддержки. В Гражданском кодексе РФ предусмотрена ст. 749, регламентирующая участие инженера в осуществлении прав и обязанностей заказчика-застройщика. Такой специалист может быть приглашен заказчиком либо на время проведения строительных работ, либо для приемки отдельных этапов работ, а также для разрешения споров между заказчиком и подрядчиком в качестве строительного адвоката. Сотрудничество с ним позволяет клиенту поднять качественную составляющую своего объекта и значительно снизить расходы. Гонорар же строительного адвоката ничтожен по сравнению с величиной экономии.

Определение реальной стоимости строительного дома в современных рыночных условиях - дело очень непростое. Этот вопрос волнует как заказчиков-застройщиков, так и тех специалистов подрядных организаций, которые определяют реальную себестоимость строительства. Смета - документ, определяющий на основе проектных данных стоимость строительства дома, в том числе затраты, необходимые для выполнения отдельных видов строительно-монтажных работ и приобретения оборудования, а также другие затраты, связанные со строительством. Смету рассчитывают в госрасценках 1984-1991 гг. или МТСН 81-98 с применением поправочных коэффициентов. Эта база создавалась для крупного индустриального строительства и совершенно непригодна для индивидуального строительства. К тому же сметные нормативы 1984-1991 гг. морально устарели, так как не учитывают применение новых технологий, материалов и изделий, инструментов и механизмов.

По старым правилам смету составляла проектная организация. Этот документ являлся неотъемлемой частью проекта и затраты на смету примерно равнялись 10% стоимости проекта. Если последнюю оценивали в 10% от стоимости строительно-монтажных работ, то смета фактически стоила 1% от стоимости строительства. Такая практика расчетов сохранилась при проектировании объектов бюджетного строительства.

При оценке стоимости строительства объекта в частном секторе смету оценивают примерно в 2 раза дешевле.

Отсутствие единой нормативной базы коммерческого ценообразования, огромная разница в уровне квалификации сметчиков привели к возникновению множества форм и методов определения стоимости строительства.

Условия развития малоэтажного строительства и его стоимость по стране различны. Пока индивидуальное строительство дорого.

Многие регионы уже сейчас имеют свои собственные "малоэтажные" программы. Например, благодаря немалому количеству льгот, собственный дом под Белгородом стоит намного дешевле квартиры в многоэтажке. Дом площадью в 120 "квадратов" строится за 14-23 тысячи рублей за метр в зависимости от технологии. Все коммуникации обходятся примерно в сотню тысяч рублей, но эту сумму можно гасить в рассрочку в течение 8 лет.

Сразу на треть выросло за год строительство "малоэтажки" в Омской области: в 2006 году было сдано 308 тысяч "квадратов", а в прошлом - больше 400. Средняя стоимость метра - почти "по Медведеву" - 21 тысяча рублей.

Активно развивается "малоэтажка" в национальных республиках. В Татарстане все жилищные планы расписаны на 15 лет вперед. Под малоэтажку зарезервированы земли в 30-50 километрах от Казани и других крупных городов. Здесь развивают социальную ипотеку, для молодых семей и специалистов на селе.

В Башкортостане средняя стоимость метра относительно невысока: от 16 тысяч. Правда, вблизи столицы средняя цена предложения уже превышает 30 тысяч рублей за метр. Регион частично участвует своим бюджетом в строительстве инженерных сетей. Действует в республике и упрощенный порядок передачи земли под строительство.

В Краснодарском крае, где строят тоже больше, чем в среднем по стране, цены на жилье намного выше. В прошлом году в Краснодаре построить дом с учетом земли стоило не меньше 54 тысяч рублей за метр. В Геленджике - порядка 44 тысяч.

По словам Медведева, прежде всего, нужно сделать три вещи: во-первых, обеспечить земельные ресурсы, во-вторых, построить заводы для серийного выпуска домов, обеспечить производство современных и недорогих строительных материалов и, в-третьих, позаботиться о комплексном инфраструктурном обустройстве стройплощадок.

Земельный вопрос предлагается решить кардинально: неиспользуемые земли, находящиеся сегодня в федеральной собственности, будут переданы в специально создающийся Фонд содействия жилищному строительству. По предварительным оценкам, речь идет о миллионах гектаров.

Очевидно, будет содействовать государство и развитию индустрии стройматериалов. Дискуссии о том, можно ли давать таким производствам налоговые и прочие послабления, продолжаются. Тем не менее, задача поставлена: условия для организации новых и модернизации существующих производств должны быть максимально комфортными.