Инвентаризация и учет недвижимого имущества

На первом этапе цикла управления корпоративным недвижимым имуществом необходимо осуществить процедуру учета и инвентаризации недвижимого имущества.

Учет и инвентаризация – мероприятия внесения в реестр, структуризации и определения основных характеристик учитываемого имущества. Это отправные точки процесса управления, формирующие предпосылки для определения вариантов дальнейшего использования.

Процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых – внесение объекта недвижимости (например, помещения) в базу данных и определение возможных вариантов его использования (рис. 2).

Рис. 2. Технологическая схема проведения инвентаризации

Результатом учета и инвентаризации недвижимого имущества является корпоративный кадастр недвижимости (ККН), представляющий собой единую систему корпоративного учета объектов недвижимости и прав на них.

Единство системы корпоративного учета позволяет вносить следующие сведения в ККН:

à корпоративный учет объектов недвижимости, который обеспечивает ведение реестра объектов ККН, содержащего сведения о пространственно-площадных и иных физических характеристиках объектов недвижимости;

à корпоративная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая обеспечивает ведение реестра прав ККН, содержащего сведения о правовых характеристиках (правовом статусе) объектов недвижимости;

à корпоративная регистрация оценок объектов недвижимости, которая обеспечивает ведение реестра оценок ККН, содержащего сведения о стоимостных и иных экономических характеристиках объектов недвижимости;

à корпоративный учет территориальных зон, который обеспечивает ведение каталога зон ККН, в котором содержатся сведения о пространственно-площадных характеристиках территориальных зон и правилах регулирования имущественных отношений в пределах этих зон.

Связь между сведениями, содержащимися в ККН, Едином корпоративном реестре прав (ЕКРП) и других реестрах объектов недвижимости и относящимися к одному и тому же объекту недвижимости, осуществляется по кадастровому номеру объекта недвижимости, который присваивается объекту на этапе его корпоративного учета. Функционирование кадастра недвижимости обеспечивается также следующими процессами:

1. Формирование объектов недвижимости, как неразрывная совокупность следующих дел:

à дел правоустанавливающих документов, содержащих документы, необходимые для регистрации прав на объект недвижимости;

à кадастровых дел объекта недвижимости, в которые включаются документы, содержащие сведения, необходимые для осуществления корпоративного учета объекта недвижимости;

à экономических дел объектов недвижимости, которые содержат документы, необходимые для корпоративной регистрации оценок данного объекта.

2. Формирование территориальных зон и, как результат, кадастровое дело определенной зоны, содержащее описание ее границ и характеристик. В этом случае:

ККН – совокупность характеристик, которые должны быть актуальными, юридически значимыми, систематизированными и доступными;

ККН – обеспечение государством гарантии прав граждан и юридических лиц на недвижимость; формирование доходной части бюджета за счет налогообложения и использования недвижимого имущества; контроль за состоянием и использованием недвижимости, находящейся в корпоративной собственности.

Кадастровый учет – это необходимая составная часть системы регистрации прав и системы управления недвижимостью. В этой связи можно выделить различия между техническим и кадастровым учетом.

2.1. Технический учет – описание технических характеристик объектов недвижимости (материалы стен, кровли; год постройки; год последнего капремонта и т. п.).

2.2. Кадастровый учет – определение географического местоположения контура объекта с указанием минимального количества необходимых для учета права характеристик (общая, полезная площадь, привязка к почтовому либо милицейскому адресу и т. п.).

3. Корпоративный земельный кадастр (КЗК) как функционально самостоятельная компонента корпоративного кадастра недвижимости.

3.1. Структура и организация КЗК:

à КЗК – охватывает всю территорию РФ и содержит сведения о земельных участках, являющихся корпоративной собственностью, а также о территориальных зонах, образованных корпоративными органами власти;

à земельные кадастры субъектов РФ – охватывают территорию субъекта РФ и содержат сведения о находящихся на них земельных участках, являющихся корпоративной собственностью, а также о находящихся на этой территории территориальных зонах, образованных органами государственной власти РФ и субъекта РФ.

3.2. Принципы создания КЗК:

à единство правил создания КЗК;

à доступность информации КЗК на любом этапе его создания;

à одновременное вовлечение в процесс создания КЗК всех регионов России;

à постоянный контроль за актуальностью сведений КЗК;

à разделение приоритетов для земель различного подчинения;

à обеспечение приоритета низовых органов и др.

После проведения инвентаризации и учета объектов недвижимости, результатом которых является кадастр недвижимости, можно переходить к следующему этапу цикла управления недвижимым имуществом.