Студопедия

КАТЕГОРИИ:

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника



Прогнозирование будущих доходов




Читайте также:
  1. Анализ полученных трендов и прогнозирование
  2. Бюджетный профицит - сумма превышения доходов государства над его расходами в пределах финансового года.
  3. Выводы и предложения для будущих исследований
  4. Глава 2 СОЦИАЛЬНОЕ ПРОГНОЗИРОВАНИЕ
  5. Глава 23. О талантах и будущих поклонниках, или Что делать, если вы подозреваете в себе классика
  6. Государственная политика доходов
  7. Деятельность кредитных организаций по противодействию легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем
  8. Дисконтированная стоимость зависит от ставки процента и потока доходов
  9. Дифференциация доходов
  10. Завершение ввиду будущих событий

Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах, образец которого представлен в табл. 1.

Потенциальный валовый доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной занятости без учета всех потерь и расходов.


Таблица 1

Финансовые потоки по объекту недвижимости

Потенциальный валовый доход
Плановая аренда   ХХХХ
Скользящий доход   ХХХХ
Рыночная аренда   ХХХХ
Прочие доходы   ХХХХ
Итого потенциальный валовый доход   ххххх
Недогрузка и потери при сборе арендной платы -ХХХХ  
Действительный валовый доход   ххххх
Операционные расходы
Постоянные -ХХХХ  
Переменные -ХХХХ  
Расходы на замещение -ХХХХ  
Итого операционные расходы -ХХХХ  
Чистый операционный доход   ххххх
Обслуживание долга -ХХХХ  
Денежный поток до выплаты налогов   ххххх

 

Потенциальный валовый доход включает следующие составляющие:

1. Плановая аренда– часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам (возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т. д.).

2. Скользящий доход – образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

3. Рыночная аренда– часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

4. Прочие доходы– доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату (доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д.).

Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка.



Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.

Операционные расходы – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из трех групп:

à постоянные расходы;

à переменные расходы;

à расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

à расходы на управление;



à расходы по заключению договоров аренды;

à заработная плата обслуживающему персоналу;

à коммунальные расходы – газ, электричество, вода, тепло, канализация;

à расходы на уборку;

à расходы на эксплуатацию и ремонт;

à расходы на содержание территории и автостоянки;

à расходы по обеспечению безопасности и т.д.

Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят:

à кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;

à санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;

à механическое оборудование;

à пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.

К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже объекта недвижимости.

Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи по погашению ипотечных кредитов.

При составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются:

à расходы, связанные с бизнесом;

à бухгалтерская амортизация;

à подоходные налоги владельца;

à капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.


Дата добавления: 2015-09-15; просмотров: 16; Нарушение авторских прав







lektsii.com - Лекции.Ком - 2014-2021 год. (0.014 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав
Главная страница Случайная страница Контакты