Поняття будівель або інших капітальних споруд (їх частин) та їх види

Встановлення спеціального правового регулювання такого виду договорів найму, як договір найму будівлі або капітальної споруди є новим для цивільного законодавства України, тому вітчизняними вченими ця проблема безпосередньо не досліджувалась.

Новий ЦК України окремо виділив статті, які встановлюють особливості правового регулювання договорів оренди будівлі та іншої капітальної споруди. Встановлюючи особливий правовий режим для таких об’єктів оренди, як будівля або інша капітальна споруда, ЦК України водночас, не надає визначення цих об’єктів, тобто не врегульовує питання щодо кола об’єктів, які можна віднести до будівлі або капітальної споруди. Хоча першим питанням, яке постає при дослідженні саме цього договору, є питання віднесення об’єктів до категорії „будівлі” або „капітальної споруди”, оскільки, як зазначає В.В. Вітрянський, виділення договору оренди будівель та споруд в окремий вид договору зроблене виключно за ознаками особливостей майна, яке передається в оренду: будівель та споруд.[16][1]

З огляду на відсутність законодавчого визначення понять „будівля” та „капітальна споруда” в юридичній літературі пропонуються їх теоретичні визначення. Так, В.В. Вітрянський пропонує таку дефініцію: будівля (капітальна споруда) – це будь-який штучно збудований на земельній ділянці або під нею (під землею) самостійний об’єкт, що фундаментально пов’язаний з земельною ділянкою, використовується (або може використовуватись) за цільовим призначенням та переміщення якого без незрівнянної шкоди його призначенню неможливе.[16][2] Подібне визначення пропонується і Л.О. Осиповою.[38][3] Як бачимо, автори повністю ототожнюють поняття „будівля” і „капітальна споруда” та визначають їх як нерухоме майно.

Є.Ю. Петров з цього визначення виділяє такі ознаки: це тісний зв’язок з земельною ділянкою, штучне створення об’єкта і можливість його використання за призначенням. Перша ознака є загальною відмінною для всіх об’єктів нерухомості за своєю природою. Відповідно до третьою ознакою, будівлі і споруди відрізняти від об’єктів незавершеного будівництва. Причому з плином часу цільове призначення споруди може змінюватися. Так, спочатку будівля являла собою житловий будинок, у даний час дах і перекриття зруйновано, однак будівля продовжує існувати, але як, наприклад, пам’ятка історії та архітектури.[131][4]

Дорогавцева Е.Е., пропонує визначати: будівлю як архітектурну споруду, призначену для постійного знаходження в ній людей, розраховану на тривалий строк експлуатації і нерозривно пов’язану з землею. Споруду можна характеризувати як всяку значну забудову, що має тимчасовий характер і технічне призначення.[54][5]

В законах України не надається визначення термінів „будівля” і „капітальна споруда”. Однак ці терміни визначались у деяких підзаконних нормативних актах. Так, відповідно до п. 2.1.1. Правил визначення вартості будівництва ДБН Д.1.1-1-2000, затверджених Наказом Держбуду України від 27 серпня 2000 р. №174 і введених в дію з 1 жовтня 2000 року[138][6] зазначається, що об'єктом будівництва є кожна відокремлена будівля (виробничий корпус або цех, склад, житловий будинок тощо) або споруда (міст, тунель, платформа тощо)... . Подібне визначення понять „будівля” і „споруда” застосовувалось й у Правилах складання кошторисної документації і визначення базисної та розрахункової кошторисної вартості будівництва (ДБН IV-16-98, частина I), затверджених наказом Держбуду України від 16 січня 1998 р. № 4 та введених в дію з 01.01.98р.[139][7] (Правила втратили чинність з 1 січня 2001 року на підставі Наказу Держбуду № 233 від 19.10.2000), відповідно до п. 2.1. яких встановлювалось, що об'єктом будівництва є кожна відокремлена будівля (виробничий корпус або цех, склад, вокзал, овочесховище, житловий будинок, клуб тощо) або споруда (міст, тунель, платформа, гребля тощо). Окремо виділяються будівлі та споруди в п. 4 Інформаційного листа № 01-8/152 від 13.02.2002 року Вищого господарського суду „Про Закон України „Про введення мораторію на примусову реалізацію майна”.

Як бачимо, законодавство розрізняє поняття „будівлі” і „споруди”.

Взагалі під терміном „будівля” (рос. – здание) прийнято розуміти архітектурну споруду, будову, будинок, а під терміном „споруда” (рос. - сооружение) будь-яку значну будову (різноманітного виду та призначення), архітектурна, гідротехнічна споруда.[128;157][8]

Загальноросійський класифікатор основних фондів ок-113-94 (ОКОФ) до відповідного підрозділу відносить будівлі, „що являють собою архітектурно-будівельні об’єкти, призначенням яких є створення умов (захист від атмосферних впливів і др.), для праці, соціально-культурного обслуговування населення і зберігання матеріальних цінностей”. Під спорудами розуміються „інженерно-будівельні об’єкти, призначенням яких є створення умов, необхідних для здійснення процесу виробництва шляхом виконання тих чи інших технічних функцій”.[54][9]

Договір найму (оренди) нежилих будівель та споруд (їх окремих частин)

ЦК України встановив ряд спеціальних правил щодо найму будівель або інших капітальних споруд (або їх частин).

Відповідно до ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

На думку В.В. Вітрянського, законодавець в РФ, формулюючи відповідні правила про форму угод з нерухомим майном, прагнув уникнути дублювання функцій нотаріальних органів і органів, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно і угод з ним, враховуючи, що останні здійснюють перевірку законності угод з нерухомістю, що є підставою для державної реєстрації прав на відповідні об’єкти нерухомого майна.[21][1]

Такого, однак, не скажеш про законодавця України. Так, відповідно до ст. 794 ЦК України встановлено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.

Таким чином, згідно з законодавством України договори найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладені на строк не менше одного року, підлягають як нотаріальному посвідченню, так і державній реєстрації, що, на нашу думку, є неправильним, оскільки це лише призводить до ускладнення процесу укладення договорів та значного підвищення витрат сторін при їх укладенні.

Так, відповідно до пп. „д” п. 3 статті 3 Декрету Кабінету Міністрів України №7-93 від 21.01.91 року „Про державне мито” встановлено, що за посвідчення договорів, що підлягають грошовій оцінці, державне мито справляється у розмірі 1% від суми договору, але не менше 1 неоподаткованого мінімуму доходів громадян. Враховуючи те, що значна кількість договорів оренди (найму) будівель або інших капітальних споруд (їх частин) укладається на тривалий строк (3 та більше років), витрати сторін договору на оплату державного мита матимуть значний розмір.

З огляду на встановлення обов’язкової умови щодо державної реєстрації договорів найму (оренди) будівель та інших капітальних споруд, укладених на строк більше року, встановлення законодавцем України положень щодо обов’язкового нотаріального посвідчення таких договорів, на нашу думку, є безпідставним. Враховуючи це, на нашу думку необхідно виключити з ЦК України положення, про необхідність обов’язкового нотаріального посвідчення договорів найму (оренди) будівель або інших капітальних споруд (їх частин).

Враховуючи особливості таких об’єктів найму (оренди), як будівлі та інші капітальні споруди, ЦК України встановлює спеціальні правила щодо фіксації моменту передачі будівель та інших капітальних споруд наймачу та їх повернення наймодавцю. Так, відповідно до ст. 795 ЦК України встановлюється, що передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Таким чином, ЦК України встановлює вимоги щодо необхідності обов’язкової письмової форми оформлення передачі наймачу будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) при укладенні договору. В більшості випадків така передача оформляється актом приймання-передачі.

З моментом оформлення передачі будівлі або іншої капітальної споруди ЦК України пов’язує і визначення моменту початку перебігу строку договору. В статті 795 ЦК встановлено, що строк договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) має обчислюватись з дати передачі об’єкта договору, визначеної у відповідному документі, яким оформлена така передача, якщо інше не встановлено в договорі найму.

В юридичній літературі були зроблені висновки, що ця норма стосується моменту вступу в силу договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди, і враховуючи це, договір найму (оренди) будівлі (іншої капітальної споруди) слід визнати реальним договором. Це повністю відповідає ст. 759 ЦК, яка закріплює визначення договору найму (оренди), адже відповідно до її змісту, допускається, що такий договір може бути як реальним (за домовленістю сторін), так і консенсуальним (як правило).[37][2]

Однак з такою думкою ми погодитись не можемо. Як ми вже зазначали, немає підстав допускати можливість укладення реальних договорів найму (оренди).

Що стосується договорів найму (оренди) будівель або інших капітальних споруд (їх окремих частин), то слід відзначити таке.

Враховуючи положення ст. 631 ЦК України, яка встановлює, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору, на перший погляд може здатись, що в ст. 795 ЦК йдеться про момент укладення договору. Однак, на нашу думку, в ст. 795 ЦК України йдеться не про момент укладення договору, а про особливі правила визначення однієї з умов договору, а саме строку договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх частини).

Договір найму (оренди) будівель або інших капітальних споруд (їх частин) завжди відплатний, тому немає підстав визначати його реальним. Якщо визнати його реальним, то в такому разі у випадку, якщо наймодавець не передає наймачу майно після підписання тексту договору (при простій письмовій формі) або після нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору наймач позбавлений права вимагати від наймодавця передачі майна та відшкодування збитків, завданих затримкою (ст. 766 ЦК України), оскільки сам договір найму, з якого випливають вказані права, не є діючим.[37][3]

Важко уявити, що законодавець мав на меті таким чином закріпити реальність договору найму (оренди) будівель або інших капітальних споруд (їх частин), оскільки це не відповідало б взагалі природі договору найму (оренди) як відплатного договору, а також значно ускладнює підприємницькі відносини, оскільки факт укладення суб’єктами підприємницької діяльності договору вже не гарантуватиме сторонам або отримання речі в користування, або отримання прибутку від передачі майна в користування.На нашу думку, в ст. 795 ЦК йдеться не про момент укладення договору, а лише про правила визначення такої умови договору, як строк договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх частини), а точніше строку користування майном, яке виступає предметом договору найму (оренди).

Тут не можна не відзначити не зовсім коректне формулювання законодавцем ст. 631 ЦК, відповідно до якої строк договору визначається як час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Виходячи з такого визначення, логічно постає питання щодо того, чи можуть здійснити свої права сторони після закінчення строку договору? Наведемо простий приклад. Припиняється строк договору найму (оренди), а наймач не виконав свого обов’язку щодо внесення плати за користування майном, переданим у найм. Чи може в такому випадку наймодавець здійснити своє право на отримання від наймача плати за користування майном та стягнення штрафних санкцій, передбачених договором? Виходячи з визначення, запропонованого в ст. 631 ЦК, слід говорити про те, що не може.

Відповідно до ч. 2 ст. 795 ЦК України встановлено, що повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється. В юридичній літературі зазначається, що припинення договору означає припинення існування (погашення) прав та обов’язків його учасників, які складають зміст договору.[37][4]Виходячи з такого підходу, слід говорити про те, що припиняються права наймодавця на отримання не внесеної плати за користування майном та штрафних санкцій за невиконання своїх обов’язків, передбачених цим договором, що, на нашу думку, є неправильним.

Вважаємо, що строк договору слід визначати не як час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору, а як час, протягом якого виникають права та обов’язки, передбачені договором.

Цікавими є положення ЦК України щодо прав користування земельною ділянкою при наймі будівель та інших капітальних споруд (їх частин). Так, ч. 1 ст. 796 ЦК України встановлено, що одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

На підставі цієї статті в юридичній літературі висловлюються думки, що право наймача будівлі або іншої капітальної споруди користуватись земельною ділянкою може бути оформлено одним з таких способів:

– якщо наймодавець є власником земельної ділянки, він зобов’язаний укласти з наймачем договір оренди земельної ділянки;

– якщо наймодавець є постійним користувачем земельної ділянки, власник земельної ділянки, від особи якого діють уповноважені органи, зобов’язаний укласти з наймодавцем договір оренди земельної ділянки;

– якщо наймодавець виступає орендарем земельної ділянки, доля прав наймодавця залежить, передусім від цільового призначення земель. Якщо земельна ділянка орендована наймодавцем для несільськогосподарських потреб, вона може передаватись у тимчасове користування наймачу на підставі договору суборенди. Якщо призначенням земельної ділянки є сільськогосподарське використання, надання наймачу права на користування землею має здійснюватися шляхом укладення з ним договору оренди земельної ділянки безпосередньо його власником.[37][5] Автори коментарю вважають, що для переходу до наймача права користування землею оформлення договору оренди є обов’язковим. Укладення договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх частини) згідно з нормами земельного законодавства самі по собі не є підставою для визнання наймача землекористувачем.[37][6]

Ми вважаємо, що такий підхід є неправильним. ЦК України не пов’язує надання права користування земельною ділянкою, на якій знаходяться будівля або інша капітальна споруда, а також, яка прилягає до будівлі або споруди, в розмірі необхідному для досягнення мети найму, з укладенням договору оренди землі. Формулювання ч. 1 ст. 796 ЦК України, на нашу думку, передбачає надання наймачу права проходу (залежно від мети оренди – під’їзду) до орендованої будівлі або споруди та інші окремі права, необхідні орендарю для нормального користування об’єктом оренди відповідно до мети оренди, без укладення договору оренди землі навіть у випадку, якщо в договорі найму будівлі або іншої капітальної споруди спеціально це право не обумовлене.

Частиною 2 ст. 796 ЦК України встановлюється, що у договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. На нашу думку, формулювання ч. 2 ст. 796 ЦК України суперечить ч. 1 цієї ж статті, яка надає право наймачу будівлі або споруди (їх частини) користуватися земельною ділянкою лише в розмірі, необхідному для досягнення мети найму. Ми вважаємо, що такий підхід до вирішення питання щодо розміру земельної ділянки, право користування якою передається наймачу будівлі (споруди), є неправильним, оскільки суперечить сутності договору оренди будівлі (споруди), метою якого є отримання в користування саме будівлі (споруди), а не земельної ділянки, відносини щодо найму якої повинні регулюватись окремим видом договору найму – договором оренди землі. Тому, на нашу думку, за загальним правилом наймачу будівлі (споруди) має надаватися право користування земельною ділянкою лише в розмірі, необхідному для досягнення мети оренди будівлі (споруди), а не всією земельною ділянкою, як це, наприклад, встановлено в ЦК РФ, відповідно до ст. 652 якого, якщо договором не визначене право на відповідну земельну ділянку, яке передається орендарю, до нього переходить на строк оренди будівлі або споруди право користування тією частиною земельної ділянки, що зайнята будівлею або спорудою та необхідна для її використання відповідно до її призначення. Як зазначається в російській юридичній літературі, коли розглядати будівлю та ділянку землі або споруду або ділянку землі в комплексі за ознакою їх пов’язаності між собою, то вони являтимуть собою категорію головної речі та приналежності, де головною річчю буде будівля або споруда, а приналежністю – земельна ділянка, оскільки її мета – обслуговування головного об’єкта в силу її цільового призначення – під забудову. Це співвідношення не можна використовувати стосовно до земельної оренди, де предметом є землі сільськогосподарського призначення, та обслуговуючий характер, навпаки, має споруда. За правилом ст. 135 ЦК приналежність слідує долі головної речі, якщо договором не передбачено інше (таке ж правило встановлене ст. 186 ЦК України). Відповідно передача в користування головної речі зумовлює передачу в користування і приналежності (обслуговуючої речі). Тому відповідно п. 1 ст. 652 ЦК РФ за договором оренди будівлі або споруди орендарю одночасно з передачею прав володіння та користування такою нерухомістю передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю та необхідна для її використання.[87][7]

Якщо в договорі оренди будівлі (споруди) буде передбачатись право користування земельною ділянкою в обсязі більшому, ніж необхідний для оренди будівлі (споруди), то в такому випадку, на нашу думку, буде мати місце змішаний договір, в якому будуть присутні елементи як договору найму будівлі (споруди), так і договору оренди землі. Тому до відносин щодо користування земельною ділянкою в обсягах більших, ніж необхідно для здійснення найму будівлі (споруди), повинні застосовуватись спеціальні норми, які регулюють правові відносини в сфері оренди землі.

Враховуючи наведене, вважаємо, що до ч. 2 ст. 796 ЦК України необхідно внести зміни, якими встановити, що якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування земельною ділянкою в обсязі, необхідному для досягнення мети оренди.

ЦК України стосовно до найму будівель та інших капітальних споруд встановив спеціальні правила щодо встановлення плати за користування будівлями або іншими капітальними спорудами. Відповідно до ст. 797 ЦК України встановлено, що плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.

На нашу думку, встановлення імперативної норми щодо визначення складу плати за користування будівлею або іншою капітальною спорудою, є не зовсім коректним.

Слід зазначити, що в юридичній літературі висловлювалися думки про те, що згідно з Законом України „Про оренду землі” від 06.10.1998 року орендна плата є істотною умовою договору оренди земельної ділянки. Тому плата за користування земельною ділянкою має здійснюватися за договором оренди землі. Її додаткове внесення в межах найму будівлі (споруди) призведе до безпідставного збагачення наймодавця (глава 83 ЦК).[37][8] Однак з такою думкою ми погодитись не можемо.

Відповідно до ст. 1212 ЦК України безпідставно набутим майном вважається майно, набуте за рахунок іншої особи без достатньої правової підстави. Оскільки, як ми вже зазначали вище, при наймі (оренді) будівлі або іншої капітальної споруди до наймача переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташовані будівля або споруда, не можна говорити про безпідставне збагачення наймодавця при отримані ним плати за користування наймачем земельною ділянкою. В такому випадку підставою для отримання наймодавцем плати за користування земельною ділянкою наймачем є закон (ЦК) та договір найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх частини).

Крім цього, слід звернути увагу на те, що не завжди власником земельної ділянки виступає наймодавець. Так, відповідно до ч. 3 ст. 793 ЦК встановлено, що колинаймодавець будівлі не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки. Таким чином, може виникнути ситуація, за якої про користування земельною ділянкою наймач буде змушений окремо домовлятись з третьою особою – власником земельної ділянки та вносити окремо плату за користування земельною ділянкою її власнику. Як зазначає, Л.О. Єсипова деякі способи надання прав користування земельною ділянкою наймачу передбачають укладення договору оренди землі не з наймачем, а безпосередньо з її власником, якщо ці особи не збігаються. Тому сплата чого-небудь за користування земельною ділянкою наймодавцю взагалі незрозуміла та безпідставна.[37][9] Можливість виникнення на практиці таких ситуацій ще раз підтверджує необхідність заміни імперативної норми про включення плати за користування земельною ділянкою до складу плати за користування будівлею або іншою капітальною спорудою диспозитивною – про можливе включення плати за користування земельною ділянкою до складу плати за користування будівлею або іншою капітальною спорудою.

Враховуючи це, на нашу думку, необхідно до ст. 797 ЦК України внести зміни, якими встановити, що плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх частини) не складається, а може складатись з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою, що позбавить сторони договору від певних складностей, пов’язаних із визначенням плати за користування земельною ділянкою.

Оскільки будівлі (споруди) є нерухомістю, на відносини щодо найму будівель або інших капітальних споруд будуть поширюватись загальні правила щодо договорів найму нерухомості, зокрема правило щодо розірвання договору найму укладеного на невизначений строк. Так, ст. 763 ЦК України встановлено, що кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Отже, у разі укладення договору найму будівлі або іншої капітальної споруди, сторона такого договору може відмовитись від нього попередивши про це другу сторону за три місяці.

При дослідженні договору найму (оренди) будівель або інших капітальних споруд (їх частин), не можна не звернути увагу на поширення цих правил також на відносини найму (оренди) частини будівель або інших капітальних споруд.

Доцільність поширення всіх норм щодо правового регулювання відносин найму будівель та капітальних споруд на відносини оренди окремих частин будівель або інших капітальних споруд, на нашу думку, є досить сумнівною. Так, можна погодитися з тим, що такі договори мають укладатись у письмовій формі, підлягати реєстрації, у разі укладення на строк більше року, або передача об’єкта найму (оренди) має оформлятись в письмовій формі. Однакпроблематичним виглядає застосування до відносин найму частини будівлі, наприклад, під офісні приміщення площею 20 кв. м., таких правил, як право на користування земельною ділянкою, відведеною під будівлю, або правила щодо включення до складу плати за користування приміщеннями плати за користування земельною ділянкою.

Враховуючи все це, вважаємо, що недоцільно застосовувати до відносин найму окремих частин будівлі або іншої капітальної споруди, всіх правил найму будівель або інших капітальних споруд. Тому, на нашу думку, з тексту ст. 796, 797 ЦК України необхідно виключити слова „їх окремої частини”.