Договор аренды (имущественного найма)

Как известно, собственник имущества вправе не только пе­редать другому лицу все права собственности, но и каждое от­дельное правомочие в отдельности, а также попарно. Договор, регулирующий передачу правомочия пользования (и, как пра­вило, правомочия владения) другому лицу за плату на время, называется договором имущественного найма (аренды).

Договор аренды (имущественного найма) — это соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владе­ние и пользование или во временное пользование.

Объектом имущественного найма могут быть только такие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процес­се использования, т. е. непотребляемые вещи. Это требование обусловлено самим характером обязательства, предусматрива­ющим передачу вещи для ее временного использования, а так­же последующий возврат вещи, что невозможно в отношении потребляемых вещей.

Кроме того, объектом имущественного найма могут быть только индивидуально-определенные вещи, что обусловлено теми же обстоятельствами. Отношения по передаче потребля­емых вещей и вещей, определенных родовыми признаками, с условием последующего возврата вещей того же рода регулиру­ются договором найма.

Обязательство имущественного найма носит срочный харак­тер. В договоре, устанавливающем данное обязательство, дол-

Глава 7. Гражданское право

§ 17. Характеристика видов гражданско-правовых договоров

жен быть указан срок. Если же такого указания не содержится, считается, что договор аренды заключен на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон имеет право отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца, если иной срок не установлен в договоре.

Каузой договора аренды является предоставление за плату имущества в самостоятельное использование. Поэтому плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с до­говором, являются его собственностью. Вместе с тем самостоя­тельность использования имущества арендатором не абсолютна и ограничена законом и договором. Если в договоре не опреде­лены условия пользования имуществом, арендатор обязан ис­пользовать имущество в соответствии с его целевым назначени­ем, в противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

4. Права и обязанности наймодателя и нанимателя носят взаимный характер.

Арендодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и на­значению имущества.* Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, частично или полностью препят­ствующие пользованию им, даже если во время заключения до­говора аренды он не знал о них. Однако правило об ответствен­ности арендодателя не действует, если арендатор заранее знал о недостатках имущества или должен был их обнаружить во вре­мя осмотра имущества. Из основной обязанности арендодателя вытекает и другая: он обязан за свой счет производить капи­тальный ремонт вещи.

В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить пла­ту за пользование имуществом. Арендная плата может устанав­ливаться в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых пе­риодически или одновременно;

2) установленной доли полученных в результате использова­ния арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной в до­говоре вещи в собственность или аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором за­трат на улучшение арендованного имущества.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной штаты арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы (но не более чем за два срока подряд).

Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ре­монт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено в договоре.

Особенностью арендного обязательства является то, что оно следует за имуществом: при изменении личности собственника, сдавшего в аренду имущество, все условия договора аренды ос­таются в силе, а в случае смерти арендатора права и обязанности по договору аренды, как правило, переходят к его наследникам.

Арендатор при условии надлежащего исполнения обязанно­стей по договору, по истечении договора имеет при прочих рав­ных условиях преимущественное перед иными лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока до­говора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неоп­ределенный срок.

Обе стороны в определенных случаях имеют право на до­срочное расторжение договора аренды: арендодатель — в слу­чае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшающими качество имущества, или когда более двух раз подряд по истече­нии установленного договором срока не вносит арендную плату и др.; арендатор — если арендодатель не предоставляет имуще­ство в пользование либо препятствует его использованию; иму­щество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования; арен­додатель не производит капитальный ремонт имущества.

В гражданском обороте выделились различные разновидно­сти договора аренды, некоторые из которых нашли отражение в ГК РФ: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия, наем жилого помещения. Представляется, что особую актуальность для граждан имеет последний вид договора аренды, о котором подробно речь пой­дет в гл. 8 настоящего учебника.

Глава 7. Гражданское право

§ 17. Характеристика видов гражданско-правовых договоров

17.6. Договор подряда

17.7. Договор перевозки

Он относится к группе договоров об оказании услуг, которая весьма многочисленна. В нее входят перевозка и страхование, расчетные и кредитные договоры, поручение, комиссия, хране­ние и др. Их объединяет то, что объектом данных договоров яв­ляются услуги нематериального (неовеществленного) характера (например, перемещение имущества на расстояние, осущест­вление платежа, совершение юридических действий и проч.), что отличает их от наиболее близкого к ним договора подряда.

Перемещение людей и имущества на расстояние — резуль­тат, в общем-то, полезный, но нематериальный. Важно знать, что отношения по перевозке грузов и пассажиров чаще всего регулируются не столько ГК РФ и даже не договором перевоз­ки, сколько транспортными уставами и кодексами. Именно в

данных актах находит отражение большинство вопросов, свя­занных с перевозкой.

Выделяются следующие разновидности договоров перевозки:

1)осуществляемые различными видами транспорта:

а) железнодорожные (юридическим лицом, выступающей
стороной по договору, является железная дорога или отделе­ние);

б) автомобильные (чаще всего — автоколонна, автотранс­портный комбинат);

в) осуществляемые речным транспортом (пароходство, круп­ные пристани);

г) воздушные (авиакомпании);

д) морские (морские пароходства);

2) с точки зрения количества перевозчиков, участвующих в
перевозке:

а) местные перевозки (осуществляются в пределах террито­рии действия одной транспортной организации);

б) прямые перевозки (осуществляются несколькими пере­возчиками одного вида транспорта по одному транспортному
документу, например перевозка из Москвы во Владивосток, в
которой участвуют несколько железных дорог. Несмотря на то
что Дальневосточная железная дорога непосредственно договор
с грузоотправителем (пассажиром) не заключала, она в силу за­кона и договора с другими аналогичными организациями обя­зана исполнить данный договор);

в) прямые смешанные перевозки (осуществляются несколь­кими перевозчиками разных видов транспорта по одному
транспортному документу);

3) договоры перевозки делятся на договоры перевозки груза и
договоры перевозки пассажира, и если в первом случае объектом
исполнения служит груз, то во втором — пассажир и его багаж,
и если схема отношений при перевозке пассажиров проста и
ясна, то заключение и исполнение договора перевозки груза
вызывают дополнительные трудности.

Рассмотрим поэтому подробнее договор перевозки грузов.

Прежде всего необходимо отметить, что, как правило, для оформления данных отношений используется несколько дого­воров (особенно если отношения между железной дорогой и клиентом носят долгосрочный характер):

1) договоры об объемах перевозок, из которых перевозчик чер­пает необходимую ему информацию для планирования перево-

Глава 7. Гражданское право

§ 17. Характеристика видов гражданско-правовых договоров

зок. На разных видах транспорта предусмотрено множество разновидностей договоров (годовые, квартальные, месячные, декадные). Чаще всего такие договоры оформляются заявкой грузоотправителя и сообщением о принятии заявки;

2) договоры об организации перевозки грузов, которые помимо
вопросов объемов перевозки регулируют проблемы эксплуата­ции подъездных железнодорожных путей (если ветка находится
на балансе клиента), подачи и уборки вагонов, а также опреде­ляют места сдачи грузов, меры по охране грузов, порядок рас­четов, виды экспедиционных услуг и др.;

3) договоры о перевозке конкретной партии товара, порож­дающие трехстороннее обязательство между грузоотправителем,
перевозчиком и грузополучателем, причем обязанности послед­него (принять и вывезти груз, прибывший в его адрес, очистить
вагоны, контейнеры) возникают в силу прямого указания зако­на. Именно поэтому даже в случае прибытия груза, поставка
которого не предусмотрена (например, груз прибыл по ошиб­ке), грузополучатель, указанный в транспортных документах,
должен принять груз на ответственное хранение, принимая ме­ры к обеспечению сохранности товара, известив поставщика об
ошибочной поставке. Прибывшие грузы хранятся на станции
назначения бесплатно в течение 24 часов, по истечении кото­рых за хранение груза на станции взыскивается плата. Кроме
того, при простое невыгруженных вагонов взыскивается штраф
за простой.

Грузоотправитель обязан в обусловленный договором срок предоставить груз в надлежащем для перевозки виде (в таре, маркированный, с необходимыми сопроводительными докумен­тами), а также погрузить груз на транспортное средство (до­говор может переложить эту обязанность на перевозчика). Здесь также возможно взыскание штрафа за простой вагонов.

Перевозчик обязан подать транспортное средство в установ­ленный срок, место, в установленном количестве, в пригодном для перевозки состоянии. Транспортное средство должно быть исправно как в техническом, так и в коммерческом отношении (например, вагон, предназначенный для перевозки сахара, не должен быть испачкан цементом). Если отправитель примет вагон, непригодный в коммерческом отношении, то ответст­венность перевозчика за причиненные этим убытки снижается. За задержку подачи транспортного средства предусмотрена штрафная ответственность перевозчика. Перевозчик также обя-

зан доставить груз в срок, предусмотренный договором пере­возки, а если срок не предусмотрен — в срок, предусмотрен­ный транспортными уставами и кодексами, или при их отсутст­вии — в разумный срок.

Кроме того, на перевозчике лежит обязанность обеспечения сохранности груза в пути. За несохранность груза перевозчик несет ответственность при условии, что утрата, недостача или повреждение груза не произошли вследствие обстоятельств, ко­торые перевозчик не мог предотвратить и устранение которых от него не зависело. ГК РФ устанавливает пониженную ответст­венность перевозчика за несохранность груза: в размере стоимо­сти утраченного груза или багажа, в размере суммы, на которую понизилась его стоимость при повреждении груза (багажа), а в случае утраты груза или багажа, сданного к перевозке с объявле­нием его ценности, — в размере его объявленной стоимости.

За оказание услуг по перевозке перевозчику должно быть уплачено вознаграждение, которое, как правило, определяется установленным на данном виде транспорта тарифом. Перевоз­чик имеет право удерживать переданные ему для перевозки грузы и багаж в обеспечение причитающейся ему провозной платы и других платежей по перевозке.

В законе предусмотрены особые правила привлечения пере­возчика к ответственности. Во-первых, обстоятельства, служа­щие основанием для имущественной ответственности перевоз­чика, должны быть удостоверены коммерческим актом, состав­ляемым перевозчиком. Однако он оценивается судом наряду с другими доказательствами, поэтому его несоставление не пре­пятствует защите прав, хотя существенно ее затрудняет. Во-вто­рых, до предъявления иска в суд обязательно предъявление к перевозчику претензии, т. е. требования о возмещении убытков в размере, установленном законом или договором. К претензии должны быть приложены подтверждающие ее документы. Иски к перевозчику могут быть предъявлены только в случае полного или частичного отказа перевозчика удовлетворить претензию либо неполучения от перевозчика ответа в 30-дневный срок. Срок исковой давности по требованиям, вытекающим из пере­возки груза, устанавливается в один год. В-третьих, законом ус­тановлена презумпция ответственности перевозчика. В-четвер­тых, размер ответственности перевозчика, как правило, ограни­чен ГК РФ и транспортными уставами и кодексами.

Глава 7. Гражданское право

§ 17. Характеристика видов гражданско-правовых договоров

17.8. Договор хранения

Договор хранения — это соглашение, по которому одна сторо­на (хранитель) обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить эту вещь в сохранности.

Полезный результат данной услуги заключается в сохране­нии неизменного материального вида вещи. Отчасти поэтому хранитель не вправе пользоваться переданным ему на хранение имуществом, а равно предоставлять возможность пользования им третьим лицам, за исключением случая, когда пользование вещью необходимо для обеспечения ее сохранности и не про­тиворечит договору хранения.

Данный договор имеет комплексную природу, в нем можно увидеть черты договора имущественного найма (например, при использовании для хранения сейфа), подряда (хранитель вы­полняет некоторые работы по обеспечению сохранности вещи, например посыпает ее нафталином).

Договор хранения по общему правилу является реальным, т. е. обязанности сторон по договору возникают с момента сда­чи вещи на хранение. Хранитель не вправе требовать передачи вещи ему на хранение. Однако у профессионального хранителя (например, у товарного склада) после заключения договора су­ществует обязанность принять вещь на хранение. Поэтому при отказе от хранения и отсутствии заявления об этом в разумный срок поклажедатель должен возместить убытки, вызванные не­состоявшимся хранением.

Договор хранения может быть как возмездным, так и без­возмездным. При этом, если в договоре хранения не указана цена и сделаны оговорки о безвозмездности, договор предпола­гается возмездным, а услуга должна быть оплачена по цене, ко­торая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за ана­логичные услуги (ст. 423, 424 ГК РФ). В зависимости от вида договора по основанию возмездности по-разному определяются пределы заботливости и ответственности хранителя. При без­возмездном хранении хранитель обязан заботиться о принятой на хранение вещи не менее, чем о своих вещах. Если при воз­мездном хранении убытки возмещаются в общем порядке, при безвозмездном хранении хранитель отвечает за утрату и недос-

тачу вещей в размере стоимости вещей, а за повреждение — в размере суммы, на которую понизилась стоимость вещей.

Договор хранения является срочным договором. Если в до­говоре не указан срок хранения вещи, хранитель обязан хра­нить вещь до востребования ее поклажедателем. Однако по ис­течении обычного при данных обстоятельствах срока хранения он вправе потребовать взять вещь обратно. При неисполнении поклажедателем обязанности забрать вещь хранитель вправе, если иное не предусмотрено договором, после письменного предупреждения поклажедателя самостоятельно продать вещь по цене, сложившейся в месте хранения, а в случаях, предус­мотренных законодательством, — продать ее с аукциона. Сум­ма, вырученная от продажи вещи, передается поклажедателю за вычетом сумм, причитающихся хранителю (вознаграждения, расходов на хранение, расходов на продажу вещи). Кроме того, после наступления просрочки поклажедателя размеры возмож­ной ответственности хранителя ограничиваются: он отвечает лишь за несохранность вещи, возникшую при наличии с его стороны умысла или грубой неосторожности.

Как правило, при осуществлении хранения не происходит смена собственника вещи — им остается поклажедатель. Одна­ко при так называемом иррегулярном хранении (хранении ве­щей с обезличением), когда принятые на хранение вещи одного поклажедателя могут смешиваться с вещами того же рода и ка­чества других поклажедателей, право собственности на вещь переходит к хранителю. Соответствующим образом распределя­ется и риск случайной гибели вещи.

Для отношений по хранению характерно следующее распре­деление обязанностей.

Хранитель обязан:

1) принять вещь на хранение (если он является коммерче­ской организацией или профессиональным хранителем и эта
обязанность предусмотрена в договоре). Он освобождается от
этой обязанности, если в обусловленный договором срок вещь
передана ему не будет;

2) хранить вещь в течение обусловленного договором срока;

3) принимать все предусмотренные договором меры для то­го, чтобы обеспечить сохранность вещи. При отсутствии или
неполноте соответствующих условий договора хранитель дол­жен принять также меры сохранности, вытекающие из обычаев

Глава 7. Гражданское право

делового оборота, существа обязательства, свойств переданной на хранение вещи;

4) хранитель обязан по первому требованию поклажедателя возвратить поклажедателю или лицу, указанному им в качестве получателя, ту самую вещь, которая была передана на хранение (за исключением случаев иррегулярного хранения), а также плоды и доходы, полученные за время ее хранения. Вещь долж­на быть возвращена в том же состоянии, в каком была принята на хранение, с учетом ее естественного ухудшения.

Поклажедатель обязан:

1) по истечении обусловленного договором срока немедлен­но забрать вещь;

2) выплатить хранителю вознаграждение (за исключением
случаев безвозмездного хранения). Вознаграждение может вы­плачиваться как единовременно, так и по периодам. Расходы
на хранение по общему правилу включаются в вознаграждение
за хранение;

3) возместить расходы на хранение при безвозмездном хра­нении, если договором или законом не предусмотрено иное.

Гражданский кодекс РФ также предусматривает отдельные разновидности хранения,устанавливая соответственно по отно­шению к ним дополнительные правила. К ним относятся:

1) хранение на товарном складе. Особенностями данного ви­да договора являются публичный характер договора (для скла­дов общего пользования), особые условия проверки товаров,
особый способ оформления договора, предусматривающий вы­дачу простого или двойного складского свидетельства, явля­ющегося ценной бумагой;

2) хранение в ломбарде (публичный характер договора, осо­бый порядок выдачи, реализации вещи);

3) хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе;

4) хранение в камерах хранения транспортных организаций
(публичный характер договора, особый порядок хранения не­востребованных вещей);

5) хранение в гардеробе (презумпция безвозмездности);

6) хранение в гостинице (презумпция ответственности гости­ницы за сохранность вещей, оставленных в гостиничном номе­ре, даже при отсутствии особого соглашения о хранении, за
исключением денег, валютных ценностей, драгоценных ве­щей).