Основные задачи органов местного самоуправления по реформированию жилищно-коммунального комплекса

В каждом муниципальном образовании должна быть разработана собственная комически и социально обоснованная программа реформирования жилищ- коммунального комплекса, учитывающая местную специфику, направленная на осуществление перехода на систему договорных отношений между органами местного самоуправления, собственниками и нанимателями жилищного фонда., управляющими организациями и исполнителями жилищно-коммунальных услуг создание конкурентной среды в сферах управления жилищным фондом и его эксплуатации, а также системы концессионных соглашений по передаче в управ­ление частному бизнесу систем инженерного обеспечения населенных пунктов. На этой основе должно быть обеспечено существенное повышение качества пре­доставления ЖКУ.

В системе управления муниципальных администраций имеются структурные подразделения, отвечающие за вопросы ЖКК. Важно их укреплять, осуществ­лять переподготовку специалистов применительно к новой экономической управленческой ситуации в сфере ЖКК, обучать их работе с населением, немуниципальными управляющими и эксплуатирующими организациями.

Изменение отношений собственности в жилищной сфере

Существенное изменение отношений собственности в жилищной сфере оказыва­ет определяющее влияние на формы управления жилищным фондом.

К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отно­шений относятся:

♦ учет муниципального жилищного фонда;

♦ установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи истоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и под­лежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

♦ ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

♦ определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

♦ предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

♦ принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые;

♦ согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

♦ признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

♦ осуществление контроля использования и сохранности муниципального жилищного фонда, соответствия жилых помещений данного фонда уста­новленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

♦ определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;

♦ иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправле­ния в области жилищных отношений.

По формам собственности жилищный фонд делится на частный, государственный и муниципальный. В большинстве развитых стран основная часть жилищного фонда находится в частной собственности. Собственник многоквартирного дома сдает квартиры в аренду. Муниципального жилья в зарубежных городах очень мало, как правило это жилье невысокого качества для малообеспеченных слоев населения. В СССР основная часть жилищного фонда находилась в государственной собственности. В период массовой приватизации промышленных предприятий объем государственного (ведомственного) жилищного фонда резко сократился и соответственно увеличился объем муниципального жилищного фонда. С другой стороны, по мере приватизации квартир возрастал объем частного жилищного фонда и сокращался объем муниципального.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

♦ жилищный фонд социального использования, предоставляемый для малоимущих и некоторых других категорий граждан (в основном муниципальный и частично государственный);

♦ специализированный жилищный фонд (также в основном муниципальный и частично государственный), предназначенный для временного прожива­ния отдельных категорий граждан;

♦ индивидуальный жилищный фонд, предназначенный для собственного проживания граждан и членов их семей;

♦ жилищный фонд коммерческого использования, предназначенный его собст­венником для проживания граждан на условиях возмездного пользования.

В муниципальной собственности находятся:

♦ жилищный фонд социального назначения для малообеспеченных граждан;

♦ служебные жилые помещения и общежития;

♦ маневренный жилищный фонд, предназначенный: для временного прожи­вания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся муниципальные жилые помещения; для граждан не­состоятельных должников, утративших жилые помещения, полученные за счет кредитов или целевых займов и заложенные в их обеспечение, если на момент обращения у них нет другого жилья; для граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания врезультате чрезвычайных обстоятельств; иных граждан в случаях, преду­смотренных законодательством.

В отношении муниципального жилищного фонда органы местного самоуправления обладают всеми полномочиями собственника. По отношению к иному жилищному фонду к компетенции органов местного самоуправления относится только принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помеще­ний в нежилые и обратно и согласование переустройства и перепланировки жи­лья. Остальные решения по правам владения, пользования и распоряжения при­нимаются собственниками помещений и их объединениями.

Для совместного управления комплексом недвижимого имущества в много­квартирных домах, обеспечения их эксплуатации Жилищный кодекс РФ преду­сматривает следующие формы объединений собственников:

♦ жилищные и жилищно-строительные кооперативы и иные специализиро­ванные потребительские кооперативы;

♦ товарищества собственников жилья (ТСЖ);

♦ объединения (ассоциации) ТСЖ, ЖСК для совместного управления общим имуществом многоквартирных домов.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается доброволь­ное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребности граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Порядок организации и дея­тельности кооперативов определяется Жилищным кодексом РФ и федеральным законодательством. Жилищный или жилищно-строительный кооператив, в ко­тором все его члены внесли паевые взносы за жилые помещения, по решению общего собрания его членов может быть преобразован в товарищество собствен­ников жилья.

Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая ор­ганизация, объединение собственников помещений для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения экс­плуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленном законода­тельством порядке распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений. При наличии в многоквартирном доме муниципальных жилых и нежилых помещений уполномоченный орган местного самоуправления имеет в ТСЖ количество голосов, пропорциональное его доле в общей площади помещений дома.

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений на общем собрании при условии, что за него проголосовали собственники помещений, об­ладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников по­мещений. ТСЖ может объединять несколько многоквартирных домов, а также односемейных домов, дачных домов с приусадебными участками, гаражами и дру­гими объектами при наличии общего или соседних земельных участков, общих сетей инженерно-технического обеспечения и других элементов инфраструкту­ры. Два и более ТСЖ могут создать объединение (ассоциацию) для совместного управления общим имуществом.

ТСЖ обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме. Оно самостоятельно принимает решение о форме управления домом, вправе заключать договор с выбранной управляющей организацией на управление, а также договоры о содержании и ре­монте общего имущества, оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества, может своими силами выполнять работы для собственников помещений и оказывать им различные услуги. ТСЖ самостоятельно определяет смету доходов и расходов на год и на ее основе устанавливает - меры платежей и взносов для каждого собственника помещений в соответствии с его долей в общей собственности.

Органом управления многоквартирным домом, в котором не создано ТСЖ или кооператив, является общее собрание собственников помещений. К компетенции собрания собственников помещений относятся:

♦ принятие решения о реконструкции дома (в том числе расширении или над­
стройке), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений,
сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

♦ принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений
на пользование им;

♦ принятие решений о передаче в пользование общего имущества дома;

♦ выбор способа управления многоквартирным домом;

♦ другие вопросы, установленные Жилищным кодексом РФ.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в данном доме, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в строении. Порядок проведения общих собраний собственников определятся Жилищным кодексом РФ.