Управление многоквартирными жилыми домами

давление жилищным фондом — это организация содержания и ремонта жилья, .. -пакже предоставления коммунальных услуг самостоятельно или по договорам подрядными жилищно-эксплуатационными организациями. Объектом управления является многоквартирный жилой дом или совокупность домов. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего существа в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным существом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Современная тенденция в управлении жилищным фондом — постепенная передача этой функции от органов местного самоуправления к собственникам и их объединениям. Приватизация квартир в многоквартирных домах создала основу для становления института реальных собственников. В то же время доля домов, вкоторых созданы жилищные или жилищно-строительные кооперативы и товарищества собственников жилья, является крайне незначительной. Собственники помещений практически не могут оказывать влияния на качество и стоимость жилищно-коммунальных услуг и выступать в роли заказчиков на ЖКУ.

Согласно Жилищному кодексу РФ, собственники помещений в многоквар­тирном доме обязаны самостоятельно выбрать один из способов управления:

♦ непосредственное управление собственниками помещений в многоквартир­ном доме;

♦ управление ТСЖ, жилищным либо иным потребительским кооперативом;

♦ управление с помощью привлечения управляющей организации.

Управление через ТСЖ или кооператив предполагает наличие в его руково­дстве квалифицированных специалистов, знающих строительные, технологиче­ские, сметные и другие нормы и способных привлекать на договорной основе об­служивающие организации.

Наиболее эффективным способом управления многоквартирным домом явля­ется привлечение квалифицированной управляющей организации, которая, в свою очередь, привлекает на конкурсных условиях для оказания отдельных ви­дов услуг специализированные жилищно-эксплуатационные, коммунальные, ре­монтные, строительные и другие организации. При этом способе управления происходит полное разделение функций собственника, управляющей организа­ции и исполнителей жилищно-коммунальных услуг, создается конкурентная среда и система договорных отношений (рис. 4.3.3).

Выбор способа управления общим имуществом в многоквартирном доме осу­ществляется на общем собрании собственников помещений и может быть изме­нен ими в любое время. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников. Если собственниками в течение года не выбран способ управления домом или если принятое решение не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, установленном Пра­вительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организа­ции. При этом многоквартирный дом может управляться только одной организа­цией. Собственники помещений обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса. По­сле завершения указанных процедур орган местного самоуправления снимает с себя функции управления многоквартирными жилыми домами и передает их управляющим организациям.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляю­щая организация) по заданию другой (объединения собственников помещений) в течение согласованного срока за плату обязуется самостоятельно или с привле­чением специализированных организаций оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, пре­доставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями лицам, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Договор может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет.

Органы местного самоуправления обязаны создавать условия для эффектив­ного управления многоквартирными домами. С этой целью они:

♦ обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

♦ могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ, жилищным и иным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартир­ных домов;

♦ содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управ­ление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Важную роль в управлении многоквартирными домами играют общественное участие и контроль. Через систему старших по домам и подъездам, домовых и квартальных комитетов, органов территориального общественного самоуправле­ния осуществляется конструктивное взаимодействие жителей и жилищных объ­единений с управляющими и обслуживающими организациями. Органы местно­го самоуправления объективно заинтересованы в таком участии и контроле.

Одним из основных компонентов управления многоквартирными домами явля­ется организация системы оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наниматели жилых помещений в государственном или муниципальном жи­лищном фонде вносят плату за пользование (за наем), за содержание и текущий ремонт жилого помещения и общего имущества дома, включая расходы по управлению многоквартирным домом, и за коммунальные услуги. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме производится за счет собственника.

Собственники жилых помещений в многоквартирных жилых домах, в отличие от нанимателей, не вносят плату за наем, но оплачивают расходы по капитально­му ремонту общего имущества дома, а также облагаются уплатой налога на иму­щество.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника поме­щения в многоквартирном доме включает в себя:

♦ плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя пла­ту за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержа­нию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквар­тирном доме;

♦ плату за коммунальные услуги.

В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разруше­нием) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхова­ние в соответствии с законодательством.

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а так­же оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенны­ми с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива в условиях печного отопления).

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается собствен­никами в размере, обеспечивающем содержание имущества в соответствии с тре­бованиями законодательства, а также в зависимости от качества и благоустрой­ства жилого помещения и местоположения дома. Для муниципального и госу­дарственного жилищного фонда размер платы за наем, содержание и ремонт жилых помещений устанавливается органами местного самоуправления. Они, а также управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их за­просам информацию об установленных ценах и тарифах на отдельные виды ус­луг и работ.

Важную роль в организации платежей населения за ЖКУ играют расчетно-кассовые центры (РКЦ). Это специализированные информационно-вычислитель­ные организации, осуществляющие деятельность по обработке и сбору платежей граждан. Они могут создаваться органами местного самоуправления в форме му­ниципальных учреждений или хозяйственных обществ. При этом обеспечивается требование Жилищного кодекса РФ о пообъектном учете расходов и доходов по каждому многоквартирному дому. На каждый дом открывается субсчет, на ко­торый перечисляются платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги.

Деятельность РКЦ обеспечивает гарантированный рост, контроль и ускоре­ние поступления денежных средств на расчетные счета производителей жилищ­ных и коммунальных услуг, с учетом качества и доли услуги, оказанной данным поставщиком, а также позволяет выстроить систему управления информацион­ными потоками, позволяющую в оперативном режиме принимать решения.

Переход от централизованной системы обслуживания многоквартирных до­мов муниципальными унитарными предприятиями к функционально разде­ленной системе взаимоотношений объединений собственников, управляющих и эксплуатирующих подрядных организаций представляет собой достаточно сложный процесс, который может осуществляться поэтапно.