Ставка дисконта

Предполагаемые будущие денежные поступления (доход от аренды и будущей перепродажи) дисконтируются (пересчитываются в текущую стоимость объекта). Величина ставки дисконта отражает масштабы возможного риска, связанного с операциями на рынке недвижимости, окончанием ремонта, получением периодического дохода, и учитывает возможность альтернативных вложений капитала.

Выбор ставки дисконта должен соответствовать варианту потока денежных средств, используемому в модели оценки. В нашем случае, мы рассматриваем денежный поток, очищенный от инфляции (в условно-постоянных денежных единицах) и до выплаты налогов. Поэтому выбор ставки дисконта должен сопровождаться этими условиями.

Для выбора ставки дисконта мы используем метод кумулятивного построения.

Метод кумулятивного построения предполагает, что ставка дисконта включает в себя:

— безрисковую, ликвидную ставку;

— премию за риск для конкретного предприятия;

— учет инфляции (в нашей модели необходимость учета инфляция отсутствует).

На текущий момент наиболее приемлемой в качестве безрисковой ликвидной ставки может быть использована ставка по рублевым вкладам до востребования в наиболее надежных банках. По состоянию на сентябрь 2000 года она составляет %.

Премия за риск была определена экспертным методом, широко используемым в практике оценки. Данный метод описан в Business Valuation News для оценки премии за риск для конкретного предприятия.

Согласно этому методу основные риски распределяются следующим образом:

Далее эксперты провели оценку риска по каждой группе факторов.

Коэффициент возвратной капитализации

Коэффициент возвратной капитализации служит для определения стоимости будущей продажи и отражает не только текущие риски, но и риски, связанные с продажей объекта в конце прогнозного периода.

Существует эмпирическая формула, определяющая коэффициент возвратной капитализации:

R _r = q – (1-3)%, где

q – ставка дисконта для последнего периода.

В нашем случае, мы считаем, что коэффициент возвратной капитализации составляет __%.

Таблица дисконтирования денежных средств