Ипотечное кредитование

Начало развитию ипотеки было заложено Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу Закона от 23 декабря 1995 г. N 2723 "Об ипотеке недвижимого имущества". Данный Указ определил ипотеку как вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.

В настоящее время, наиболее перспективным и практически единственным путем решения извечного "квартирного вопроса" специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования. Следует различать ипотечное кредитование по программам БВУ и по программе КИК.

При формировании стратегии создания системы ипотечного жилищного кредитования в Казахстане с учетом казахстанских особенностей рынка жилья и доходов населения предложены следующие основные стандарты и требования (процедуры) к долгосрочным ипотечным кредитам:

долгосрочный ипотечный кредит выдается в тенге с индексацией кредита на уровень инфляции;

долгосрочный ипотечный кредит на жилье предоставляется на длительный срок от 10 и более лет, создавая реальные условия для возврата полученных ссуд;

размер кредита должен составлять не более 70% от рыночной стоимости покупаемого жилья на дату его приобретения, являющегося при этом предметом залога;

заемщик за счет собственных средств вносит «первоначальный взнос» кредитору в сумме 10% от стоимости приобретаемого жилья;

ставка вознаграждения должна быть рыночной, которая позволила бы обеспечить своевременную их оплату, и при этом была привлекательной для банков, инвесторов - накопительных пенсионных фондов, страховых компаний и др.;

сумма основного долга и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячного платежа, рассчитанного по формуле аннуитетных платежей.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора

4) оценка жилья

5) заключение договора купли-продажи

Обеспечение кредита может быть оформлено:

договором об ипотеке, договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения

7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение. Банки осуществляют выдачу ипотечных кредитов в соответствии с Гражданским кодексом РК, Законом РК «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан», другими нормативными правовыми актами, а также требованиями, предъявляемыми к ипотечным кредитам «Основные положения деятельности АО Казахстанской Ипотечной Компанией», внутренней кредитной политикой банка и общими условиями проведения заемных операций.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору займ считается погашенным, а ипотека прекращается. В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке.

Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.