РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Статья 31. Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 31

1. Комментируемым Законом, а также иными законами, в частности, ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости"), и подзаконными актами в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлены обязательные требования к срокам, порядку проведения государственной регистрации. За нарушение данных требований предусмотрена ответственность.

Статьей 31 Закона установлена конкретная сфера ответственности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, и федерального органа в области государственной регистрации - ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, предусмотренных Законом, полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах, необоснованный отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.

Своевременное исполнение обязанностей подразумевает соблюдение сроков приостановления государственной регистрации, отказа в государственной регистрации, принятия решения о проведении государственной регистрации. Полное и точное исполнение обязанностей предполагает соблюдение требований Закона и принятых в соответствии с ним подзаконных актов. Например, внесение сведений в соответствии с Правилами ведения ЕГРП, направление уведомление, решений о приостановлении, отказе в государственной регистрации, когда это необходимо. Полнота предоставляемой информации о зарегистрированных правах заключается в том, что в выписках из ЕГРП должна быть отражена вся информация, предусмотренная ст. 7 Закона. В настоящее время формирование выписок из ЕГРП происходит автоматически. Однако сведения в ЕГРП в электронном виде могут содержать неточности, поэтому информация в выписке из ЕГРП перед выдачей заявителю должна сверяться с бумажными носителями.

Подлинность информации предполагает предоставление информации без ее фальсификации. В случае наличия вины и негативных последствий в предоставлении искаженной информации в отношении лиц, ответственных за внесение сведений в ЕГРП, и (или) за предоставление информации могут быть возбуждены уголовные дела за служебный подлог, халатность.

Необоснованный отказ в государственной регистрации прав предполагает отсутствие в решении об отказе в государственной регистрации ссылок на статьи Закона, на основании которых принято решение об отказе, неверное толкование и применение нормы Закона, предусматривающей отказ в государственной регистрации (ст. 20), отказ по основаниям, не предусмотренным Законом, несоответствие оснований для отказа в государственной регистрации фактическим обстоятельствам дела.

Что следует считать уклонением от государственной регистрации прав со стороны органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, Законом не предусмотрено. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, не может не принять решение по поступившим на государственную регистрацию прав документам в установленные Законом сроки. Таким образом, необоснованное приостановление государственной регистрации следует считать разновидностью уклонения от государственной регистрации прав. Также как уклонение от государственной регистрации можно рассматривать случаи неоднократного требования документов, предоставление которых не требуется в соответствии с Законом. Необоснованный отказ, уклонение от государственной регистрации могут быть обжалованы в суд, арбитражный суд.

Статья 28 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает конкретную ответственность органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, при государственной регистрации ипотеки. Так, указанная статья предписывает органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, возместить заинтересованному лицу убытки, причиненные своими незаконными действиями (бездействием). В частности, убытки возмещаются, если они являются прямым следствием необоснованного отказа в государственной регистрации ипотеки, во внесении исправлений в регистрационную запись, задержкой в государственной регистрации ипотеки сверх установленного срока, государственной регистрацией ипотеки с нарушением требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию регистрационной записи, с иными ошибками, по иным основаниям, указанном в статье.

Законодатель отдельно предусмотрел ответственность Федерального органа в области государственной регистрации. Федеральный орган в области государственной регистрации несет ответственность наряду с остальными органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, но только в определенном сегменте в соответствии со своими полномочиями: государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс, а также на недвижимое имущество, расположенное на территории более одного регистрационного округа, а также предоставление информации по таким объектам недвижимого имущества.

Законом предусмотрена ответственность нотариуса, удостоверяющего договор ипотеки, иные договоры, влекущие возникновение ипотеки в силу закона, за правовую экспертизу документов, законность сделки, а также за действительность иных документов, предоставленных им для государственной регистрации ипотеки.

Данная норма не предусматривает при этом ответственности за иные документы, которые также удостоверяются нотариусом, например, договор купли-продажи, который не вызывает возникновение ипотеки в силу закона.

Логика законодателя здесь не ясна либо речь идет о пробеле в законодательстве. Однако в любом случае нотариус также несет ответственность за все составленные и удостоверенные им документы в силу другого нормативного правового акта - Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.

С 1 февраля 2014 г. вступают в силу изменения, в которых данный вопрос нашел свое решение. Законодатель освобождает органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, от ответственности за законность нотариально удостоверенной сделки независимо от того, порождает она возникновение ипотеки или нет.

Введение данной нормы означает, что в случае рассмотрения в суде дела, связанного с оспариванием сделки, удостоверенной нотариусом, или признанием незаконным решения органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, провести государственную регистрацию нотариально удостоверенной сделки, к участию в процессе будут привлечены не только орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, но и нотариус, удостоверивший соответствующую сделку.

Действующим законодательством предусмотрено несколько видов ответственности: уголовная, административная, гражданско-правовая, дисциплинарная.

Уголовный кодекс РФ, в частности, устанавливает ответственность за злоупотребление полномочиями частными нотариусами (ст. 202 УК РФ). Государственный регистратор может быть привлечен за мошенничество (ст. 159 УК РФ), получение взятки (ст. 290 УК РФ), злоупотребление должностными полномочиями (ст. 285 УК РФ), а также за служебный подлог (ст. 292 УК РФ) и халатность (ст. 293 УК РФ).

В отношении государственного регистратора и нотариуса также может быть возбуждено административное производство по ст. 7.27.1 КоАП РФ "Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием".

Дисциплинарная ответственность предполагает ответственность за совершение дисциплинарного проступка, то есть неисполнение или ненадлежащее исполнение работником по его вине возложенных на него трудовых обязанностей. Государственные регистраторы имеют статус государственных служащих и несут дисциплинарную ответственность не в соответствии с ТК РФ, а в соответствии с ФЗ "О государственной гражданской службе Российской Федерации".

Гражданско-правовая ответственность возникает вследствие причинения вреда имущественным и личным неимущественным правам, в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

Убытки, о которых говорится в ст. 28 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимого имущества" - это расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Расходами, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, могут быть расходы на государственную пошлину, оплачиваемую за подачу заявления в суд, арбитражный суд, оплата услуг адвоката, проведение экспертизы.

Если же вследствие необоснованного приостановления или отказа в государственной регистрации перехода права на квартиру у продавца сорвалась покупка другой квартиры, за которую он уже внес задаток, то речь здесь уже будет идти о неполученных доходах в виде денег от продажи квартиры.

Вместе с тем необходимо учитывать, что на практике доказать в суде причинную связь между действиями (бездействием) органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, и возникновением убытков крайне не просто.

Во-первых, для взыскания убытков необходимо установить факт незаконного действия (бездействия) органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Для этого необходимо обратиться в суд с заявлением о признании незаконным действий (бездействия) органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Во-вторых, в случае получения решения о признании действий (бездействия) органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, незаконными необходимо обратиться в суд повторно, но уже с иском о взыскании ущерба.

Пример из судебной практики. Юридическое лицо обратилось в суд с иском к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, о взыскании ущерба ввиду того, что истец не смог обратить взыскание на заложенные нежилое помещение и земельный участок, а только на нежилое помещение. Истец объясняет это тем, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации договора ипотеки нежилого помещения не зарегистрировал ипотеку земельного участка. Как указал суд, условием деликтной ответственности является наличие состава правонарушения, включающего в себя: наступление вреда; противоправность поведения причинителя вреда; причинную связь между двумя первыми элементами; вину причинителя вреда; размер причиненного вреда. Суд пришел к выводу о том, что истцом в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих противоправность и виновность действий ответчиков и наличие совокупности условий деликтной ответственности (см. подробнее: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28 октября 2008 г. N Ф04-5983/2008(14800-А27-39) по делу N А27-4264/2008).

Кроме того, в вышеуказанном примере нет и не может быть вины органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, поскольку действующим законодательством не предусмотрено, что передача в залог нежилого помещения предполагает наложение ипотеки на земельный участок. Статья 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, но ничего не говорит о нежилых помещениях.

2. Лицами, виновными в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, и несущими ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, являются государственные регистраторы, иные должностные лица органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, а также должностные лица иных органов, на основании документов которых в ЕГРП внесена недостоверная информация.

Словосочетание "иные должностные лица органов, осуществляющих государственную регистрацию прав" в комментируемой статье отсутствует. Однако термин "государственный регистратор" в данном контексте следует толковать расширительно, поскольку исказить или утратить информацию могут не только сотрудники со статусом государственного регистратора, но и другие сотрудники, которые государственными регистраторами не являются.

Не совсем понятна логика законодателя: из смысла п. 2 комментируемой статьи следует, что материальный ущерб может быть нанесен только сторонам. Каким именно сторонам, в статье не уточняется. Видимо, имеются в виду стороны договора. Но ведь материальный ущерб может быть причинен в результате государственной регистрации не только договоров, но также при государственной регистрации прав, возникающих на основании иных документов (решений суда, свидетельств о праве на наследство и др.).

Таким образом, под "сторонами" следует понимать всех лиц, которым причинен материальный ущерб при государственной регистрации их прав, сделок, обременении (ограничении) прав.

3. Пункт 3 комментируемой статьи перекликается со ст. 16 ГК РФ, в соответствии с которой убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.

Пункт 3 комментируемой статьи уточняет, что возмещение осуществляется за счет казны Российской Федерации. Таким образом, иск о возмещении убытков предъявляется не к государственному регистратору или иному должностному лицу, виновному в причинении ущерба, а непосредственно к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав. Однако при этом законодательством не предусмотрен механизм, каким образом будут возмещаться убытки в случае удовлетворения иска. Поэтому при обращении с иском в суд о возмещении убытков следует в качестве лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет иска, привлечь соответствующий территориальный орган Федерального казначейства.

Иск может быть подан не только о возмещении материального, но также и морального вреда.

Под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага или нарушающими его личные неимущественные права, либо нарушающими имущественные права гражданина (ст. 151 ГК РФ).

Применительно к комментируемой статье речь идет о нарушении имущественных прав граждан.

Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда (ст. 1101 ГК РФ).

Пример из судебной практики. Индивидуальный предприниматель обратилась в суд с иском к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, о возмещении в том числе морального вреда за отказ в государственной регистрации. Суд пришел к выводу, что заявитель не должен представлять доказательства в обоснование морального вреда, который был ему причинен и удовлетворил иск в этой части полностью (см. подробнее Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23 сентября 2011 г. по делу N А46-10260/2010).

Статья 31.1. Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение

Комментарий к статье 31.1

1. Комментируемая статья не имеет прямого отношения к государственной регистрации прав и могла бы занять свое место в ГК РФ или ЖК РФ. Однако законодатель посчитал нужным включить ее в Закон.

Статья посвящена ситуации, которая может произойти, когда собственник или добросовестный приобретатель стали жертвой обмана, злоупотребления доверием, мошеннических действий, в результате чего собственник и добросовестный приобретатель лишились прав на жилые помещения.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Из данного правила есть исключения.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем, помимо их воли. В отношении недвижимого имущества собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из его владения собственника или лица, которому имущество передано во владение, иным путем помимо их воли. Например, если мошенники, располагая документами на жилое помещение, загримировавшись под собственника, по поддельному, украденному паспорту или поддельной доверенности зарегистрировали переход права от собственника другому лицу.

Только если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Если лицо, которое приобрело жилое помещение, не знало и не должно было знать, что помещение переходит помимо воли собственника и сможет это доказать в суде, то такое лицо будет считаться добросовестным приобретателем.

По этой причине мошенники, оформив право собственности на квартиру, например, несколько раз ее перепродают. В конце цепочки оказывается добросовестный приобретатель. Собственник подает виндикационный иск к добросовестному приобретателю. Если тот приобрел квартиру возмездно и доказал в суде свое неведение в части того, что она выбыла из его владения помимо воли собственника, то суд откажет в удовлетворении иска. Бывший собственник сможет подать иск к "промежуточным звеньям" цепочки. Только если они будут найдены и привлечены к уголовной ответственности (то есть факт их незаконных действий будет установлен в судебном порядке), есть вероятность, что бывший собственник получит возмещение вреда, но жилое помещение вернуть уже не сможет.

Если же в этой ситуации суд своим решением, вступившим в законную силу, обяжет виновных лиц возместить ущерб, причиненный истцу-потерпевшему, взыскание по исполнительному листу, выданному на основании такого решения суда, не будет производиться в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления исполнительного листа к исполнению, только тогда у бывшего собственника появляется право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.

Добросовестный приобретатель также может лишится жилого помещения, если, например, оно было ему подарено. В остальных случаях согласно ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации.

2. Статья установила ограничение размера компенсации: не более одного миллиона рублей.

3. Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации, предусмотренной комментируемой статьей, должен быть установлен Правительством РФ. По состоянию на 1 ноября 2013 г. такой порядок отсутствует.

При этом отсутствие установленного порядка не является основанием для умаления признаваемого и гарантируемого Законом права добросовестного приобретателя на получение компенсации и для освобождения государства от установленных им самим обязательств перед своими гражданами (см. подробнее, например: Апелляционное определение Московского городского суда от 20 декабря 2012 г. по делу N 11-25503).