Модели организации деятельности по управлению многоквартирными домами.

Непосредственное упр-е. Преимущество – не создается никакой управ-й настройки. Недостатки – выполнение функции управления не стимулирует качественную реализацию услуг, отсутствует расчетный счет (не могут быть получены бюджетные дотации), контроль качества осуществляется собственниками абсолютно не профессионально.

ТСЖ,ЖСК, СПК.Преимущества:

· Собственники имеют право определять оптимальное соотношение между ценой, объемом и качеством, выполняемых услуг и работ. Самостоятельно выбирать упр-ю компанию.

· Денежные средства собственников концентрируются на расчетном счете и расходуются на нужды объекта.

· Собственники сами определяют виды, объемы и периодичность ремонтных работ, могут создавать накопительные счета на проведение кап.ремонта.

Недостатки:

· Сложность получения кредитов

· Расходы на управление

· Низкий профессиональный уровень

Управляющая организация. Преимущества (функции и задачи):

· Предложения для собственников по планированию и организации произв.программы, к-е упр. орг-я представляет на собрании.

· Обеспечение технического контроля и планирование профилактических работ

· Организация проведения ремонтных работ

· Обеспечение работы с населением

Недостатки:

· Собственники несут большие расходы по стравнению с ТСЖ

· Упр. Орг-я имеет расчетный счет, т.е. риски платежей направлены на расчетный счет отганизации.

2) Структуризация проекта: задачи, подсистемы, функции, связи. Основные участники проекта.

Задачи структуризации проекта:

1) Разбивка проекта на элементы, поддающиеся управлению.

2) Поэлементная оценка затрат, средств, времени, ресурсов.

3) Распределение ответственности между участниками проекта.

4) Создание единой информационной базы для планирования, контроля и регулирования изменений по проекту.

Структура проекта – это совокупность подсистем проекта, функций управления, связей между ними.

Подсистемы УП (автономные предметные области):

1) работы

2) ресурсы

3) риски

4) коммуникация

5) качество

Функции УП (виды управленческой деятельности):

1) планирование

2) контроль

3) регулирование изменений

Связи в структуре проекта:

1) вертикальные - административные процессы принятия решений

2) горизонтальные - технологические процессы выполнения работ

Виды структур проекта:

1) содержательная структура - последовательность работ по проекту

2) организационная структура - совокупность участников проекта и связей между ними

Участники проекта - конкретные группы организаций, обеспечивающие выполнение проекта

Участники проекта:

1) Заказчик (застройщик) - инициатор проекта строительства на принадлежащем ему земельном участке, будущий владелец и пользователь его результатов

2) Инвестор - участник проекта, вкладывающий в него средства

3) Проектировщик - специализированные проектные организации ( инженерные компании)

Генпроектировщик - организация, ответственная за разработку всего комплекса проектно-сметной документации

4) Подрядчик (генеральный подрядчик, субподрядчик) - юр. лицо, несущее ответственность за выполнение работ в соответствии с контрактом

5) Поставщик (генеральный поставщик) - организации, обеспечивающие закупки и поставки строительных материалов и оборудования

6) Руководитель проекта - участник проекта, которому заказчик и инвестор делегировали полномочия управления проектом

7) Девелопер - главный участник стратегического управления проектом, заинтересованный в его эффективной реализации

Команда проекта - это группа сотрудников, подчиненная руководителю проекта и работающая над осуществлением данного проекта.

БИЛЕТ 11

1) Направления, функции и задачи управления жилищным фондом.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Направления:

1) Технический контроль и планирование

Функции:

a. проведение профилактических осмотров и ремонта объектов жилого фонда

b. разработка внутренних требований по качеству содержания и ремонту

c. обеспечение работ по подготовке к сезонным условиям эксплотации

d. участие в расследовании аварийных ситуаций на объектах

e. установка приборов учета тепловой энергии, горячей и холодной воды

f. ведение технической документации и банка данных по составу инженерного оборудования

g. обеспечение потребителей информацией о нормативных показателей качества жилищно-коммунальных услуг

h. проверка соблюдения потребителями жилищно-коммунальных услуг обязательств по договорам найма, аренды

i. организация возможности развития дополнительных видов коммерческой деятельности

j. разработка программ сокращения издержек на предоставление населению жилищно-коммунальных услуг

2) Содержание жилищного фонда

Функции:

2. обеспечение надлежащего состояния, чистоты и порядка лифтов, лестничных площадок, подъездных, подвальных, чердачных помещений и придомовой территории

3. принятие мер по сохранению и восстановлению строительных конструкций и инжерер оборудования

4. организация ремонта квартир на договорной основе

5. обеспечение круглосуточного дежурства

3) Договорно-правовая деятельность

Функции:

6. Заключение с собственниками имущества о передаче общего имущества дома в управление

7. контроль в установленном порядке за выполнением договорных обязательств контрагентами по заключенным договорам

8. заключение договоров с подрядными организациями на осуществление работ по капитальному ремонту, модернизации и строительству

9. заключение договоров на изготовление проектно-сметной документации

4) Работа с населением

Функции:

10. прием и рассмотрение предложений и заявок по вопросам связанным с жилищно-коммунальным обслуживанием

11. организация сбора платежей от населения за жилье и коммунальные услуги, осуществление расчета платежей

12. организация сбора с арендаторов жилого и нежилого фонда

13. оказание услуг по оформлению документов на получение субсидий

5) Финансово-экономическая деятельность

Функции:

14. осуществление расчетов по исполнению договорных обязательств

15. применение мер гражданско-правовой ответственности к подрядным организациям в случае нарушения договорных обязательств

16. разработка предложений по корректировке экономических обоснованных тарифов на обслуживание и ремонт

17. подготовка материалов по указанным тарифам для осуществления контроля органом местного самоуправления

В качестве источников формирования средств, необходимых для осуществления управляющей организации основной деятельности могут быть: средства, выступающие за предоставленные жилищно-коммунальные от населения и организации жилищно-коммунальных услуг:

18. средства, полученные от арендаторов нежилых помещений жилищного фонда

19. средства бюджетов в виде субсидий, дотаций на оплату жилищно-коммунальных услуг

20. прочие источники, не запрещенные законодательством РФ

2) Понятие и вывод формулы точки безубыточности проекта, состав постоянных и переменных издержек по проекту.

Точка безубыточности - это такое состояние проекта, когда совокупные доходы (СД) становятся равными совокупным расходам (СР).

СД=СР (1)

Совокупные доходы по проекту определяются количеством (К) и ценой (Ц) выпущенной продукции или услуг

СД=К*Ц (2)

Совокупные расходы по проекту включают в себя совокупные фиксированные издержки и совокупные переменные издержки : СР=СФИ+СПИ (3)

Основные составляющие издержек по проекту:

СФИ (совокупные фиксиров. издержки):

1.) амортизация зданий и оборудования

2.) менеджмент (зарплата административного персонала)

3.) постоянный % за кредит

4.) аренда помещений и оборудования

5.) страховые платежи

СПИ (совокупные переменные издержки):

· стоимость метериалов

· стоимость сырья

· вспомогательные (расходные) материалы

· основная заработная плата рабочих

СПИ=К*ПИ (4)

СПИ=К*ПИ ---> СР=СФИ+СПИ ---> СД=К*Ц ---> СД=СР ---> К=СФИ/(Ц-ПИ)

К - какой объем продаж продукции или реализованных услуг (К) необходим, чтобы проект начал приносить прибыль