Билет №14. 1. Объекты и принципы управления жилищным фондом.

1. Объекты и принципы управления жилищным фондом.

Управление недвижимостью – вид предпринимательской деятельности, ориентированный на собственника объекта недвижимости.

В мировой практике под управлением объектами недвижимости понимают действия управляющей организации, направленные на достижения целей, сформулированных собственником данного объекта. Участниками управления жилищным фондом являются: непосредственно собственники жилищного фонда; управляющая организация; подрядные организации.

В качестве базовых принципов управления выделяют:

1)объектные принципы

2)принцип целевого управления

3)принцип обеспечения эффективности управления

4)принцип клиентоориентированности управления

Принцип объектного управления недвижимостью – так как каждый объект недвижимости индивидуален, то для него необходимо разработать свою индивидуальную программу управления. Управление осуществляется пообъектно с учетом состояния объекта недвижимости, степени его благоустройства, состояния закрепленного за ним земельного участка и расположенных на нем элементов благоустройства и озеленения.

Принцип целевого управления – собственник применительно к каждому объекту управления должен определить и зафиксировать цель, которую он преследует при принятии управленческих решений и достижению которой служит объект. Цель должна быть сформулирована на перспективу и предстоящий период. Цель должна быть конкретна и актуальна в данный период; измерима по определенным критериям и показателям, свойственным данной цели и достижима в течение периода, на который она ставится.

Принцип эффективности управления – он заключается в достижении установленной цели управления (определенного качественного результата деятельности или качественного состояния объекта) с оптимальными издержками. Обеспечение эффективного управления достигается: замещением административных отношений в жилищно-коммунальном секторе экономическими; формированием равных прав субъектам хозяйствования всех форм собственности; формированием конкурентных отношений во всех подотрослях жилищно-коммунального хозяйства, где это возможно; регулированием тарифов и мониторингом деятельности предприятий естественных локальных монополистов.

2. Показатели эффективности инвестиционных проектов, последовательность расчета показателей эффективности проекта.

Показатели эффективности инвестиционного проекта:

1)чистый доход (ЧД) - накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период:

2)чистый дисконтированный доход (ЧДД) - накопленный дисконтированный эффект за расчетный период: (E)

3)внутренняя норма доходности (ВНД) - значение дисконта, при котором отдача от проекта равна первоначальным инвестициям: (E_в)=0

Если Е_в>E, то ЧДД>0, проект эффективен

Если E_в<E, то ЧДД<0, проект неэффективен

4)индекс доходности инвестиций – отношение сальдо денежных потоков по операционной и инвестиционной деятельности: ИДД =

Если для инвестора ИДД>1, то ЧДД>0

5)срок окупаемости (Т_ок) – продолжительность периода от начала проекта до момента окупаемости (наиболее раннего момента времени в расчетном периоде проекта, после которого ЧДД становится неотрицательным): (E)=0

Последовательность расчета показателей эффективности проекта:

Эффективность проекта в целом -> Сальдо денежного потока от инвестиционной деятельности Ф^и -> Сальдо денежного потока от операционной деятельности Ф^о -> Сальдо денежного потока от финансовой деятельности Ф^ф -> Суммарное сальдо денежного потока Ф_m -> Норма дисконта Е, коэффициент дисконтирования a_m -> ЧДД и ВНД (чистый дисконтированный доход и внутренняя норма доходности)