Выбор видов ремонтных мероприятий по техническому состоянию и периодичности выполняемых работ.

Ремонт здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.

Система планово-предупредительного ремонта включает текущий и капитальный ремонты.

Текущий ремонт (2-3года) - ремонт здания с целью восстановления исправности его конструкций и систем инженерного оборудования, поддержания эксплуатационных показателей.

Текущий ремонт проводится с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его строительства до момента поставки на очередной капитальный ремонт. При этом учитываются природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания.

Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним и годовым планам. Годовые планы составляют для уточнения пятилетних с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий к эксплуатации в сезонных условиях.

Капитальный ремонт (25-30 лет) - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт включает устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели минируемых зданий.

Важнейшей частью организации капитального ремонта является разработка его стратегии. В теоретическом плане возможны два варианта ремонта: по техническому состоянию, когда ремонт начинают после появления неисправности, и профилактическо-предупредительный, когда ремонт выполняют до появления отказа, т.е. для его предупреждения. Второй вариант выполняется экономически целесообразным. На основе изучения сроков службы и вероятности наступления отказов можно создать такую систему профилактики, которая обеспечила бы безотказное содержание помещений. В практике технической эксплуатации зданий используют сочетание двух стратегий.

Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов. Основная задача такой профилактики - предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, материалов, из которых они изготовлены.

2. Денежный поток проекта: понятие, характеристики, составляющие по видам деятельности.

Денежный поток проекта – это распределенные во времени денежные поступления и платежи, определяемые на весь расчетный период проекта

Накопленный денежный поток – это сумма денежных поступлений и платежей предшествующих шагов расчета с нарастающим итогом

Характеристики денежных потоков

Приток (П) – размер денежных поступлений по проекту в стоимостном выражении на данном шаге расчета

Отток (О) – платежи на данном шаге

Сальдо(эффект)(Ф=П-О) – разность между притоком и оттоком

Денежные потоки инвестиционно-строительного проекта

1. Денежный поток от инвестиционной деятельности – учитывает все доходы и расходы проекта, связанные с созданием, замещением и ликвидацией основных средств (земли, зданий и сооружений, машин и оборудования, нематериальных активов) Ф^и(t)

2. Денежный поток от операционной деятельности – учитывает все доходы и расходы проекта, связанные с реализацией продукции Ф⁰(t)

3. Денежный поток от финансовой деятельности – учитывает все доходы и расходы проекта, связанные с движением средств (привлеченных и собственного капитала), внешних по отношению к инвестиционному проекту Ф^ф(t)

Составляющие денежного потока

· Инвестиционная деятельность

П: -реализация выбывающих актив

-продажа активов при осуществлении проекта и его окончании

-поступления за счет уменьшения оборотного капитала

О: -уплата налога на земельный участок

-капитальные вложения (создание и ввод в эксплуатацию зданий; оборудования)

-пусконаладочные работы

-расходы по строительству внешней инфраструктуры

-ликвидационные затраты

-затраты на увеличение оборотного капитала

Сальдо: Ф^и(t)

· Операционная деятельность

П: -выручка от реализации продукции

-сдача имущества в аренду или лизинг

О: -затраты на производство и сбыт продукции

-налоги

Сальдо: Ф⁰(t)

· Финансовая деятельность

П: -вложения собственного капитала

-субсидии, дотации, заемные средства

О: -затраты на возврат и обслуживание займов (%), выплату дивидендов по акциям

Сальдо: Ф^ф(t)

Суммарное сальдо Ф_m