БИЛЕТ 22

Содержание управленческой экспертизы при реализации инвестиционного проекта.

Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта.

Управленческая экспертиза направлена на выявление эффективности системы управления объектом недвижимости, выработку «лучшей и наиболее эффективной» схемы рекомендуемого управления объектом на основе анализа «лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ)», а также данных, полученных в рамках предыдущих экспертиз.

В общем виде основными этапами управленческой экспертизы являются:

— Установление перечня ее предмета, объекта, задач;

— Разработка соответствующим им апробированных и приемлемых индикаторов и решений;

— Подготовка рекомендаций;

— Осуществление экспертизы.

Предметом управления объектом недвижимости служит обычно то материальное явление, которое происходит в составе производственно-хозяйственных или административно-хозяйственных функций и определяет совокупность общих предметов деятельности, участвующих в этом процессе работников аппарата управления всех его участников.

Общий предмет управления (данный объект недвижимости) может объединять ряд частных или единичных конкретно-ориентированных предметов управления:

— Обоснование ЛНЭИ объекта недвижимости (изучение рынка и соответствующие маркетинговые исследования, изучение и поиск возможных источников инвестирования, формирование портфеля заказов на использование объекта недвижимости, подбор управляющих компаний, арендаторов, клиентов, пользователей и других участников процесса);

— Исследование и изучение возможных финансовых потоков (оттоки и притоки финансовых ресурсов, связанных с использованием ОН, его эксплуатацией, поддержанием и развитием)

• Исследование и изучение возможных потоков технических ресурсов, в том числе используемых во всех технических системах, включая инженерное оборудование, а также для их ремонта и эксплуатации (выбор эффективных способов возмещения предметов и средств труда, обеспечение профилактических осмотров)

В целях обеспечения эффективного функционирования недвижимости существует объективная необходимость проведения особого вида экспертиз, называемых управленческими. Их целевым назначением является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих критерию эффективности, что соответствует ее полноценному развитию. Содержанием управленческих экспертиз следует считать анализ стоимости в использовании.

2. Цель и содержание технического и организационного анализа проекта.

Технический анализ- изучение технических возможностей осуществления проекта:

· Местоположение

· Масштаб проекта(объем строительства)

· Сроки проекта

· Технология будущего производства

· Возможность обеспечения материально-техническими ресурсами и оборудованием

· Предварительная смета расходов

· Укрупненных график осуществления проекта

Организационный анализ-оценка организационных условия реализации проекта.

Направление организационного анализа: строительство и эксплуатация. Строительство-выбор целесообразных методов управления и координации взаимоотношений участников проекта. Эксплуатация-разработка производственной структуры, необходимой на стадии эксплуатации объекта недвижимости. Результат организационного анализа- рекомендации по следующим аспектам:

· Организационная структура

· Менеджмент

· Планирование

· Комплектация персонала

· Координация деятельности

№23

1. Основные понятия и функции управления коммерческой недвижимостью.

(по лекциям Крилловой, общие положения об управлении ОН)

Управление недвижимостью включает:

-разработка программы ОН

-организация технической эксплуатации ОН

-обеспечение коммунальными услугами

-маркетинг недвижимости

-организация обслуживания

-обеспечение взаимоотношений с органами власти и коммунальными службами

-управление проектами развития недвижимости.

(из интернета)

Управлять - значит предвидеть организовывать, распоряжаться, координировать и контролировать.

Соответственно этому весь процесс управления состоит из следующих подпроцессов (распадается на следующие функции):

- прогнозирование и планирование (изучение будущего, постановка целей и разработка программ действий по их достижению)

- организация (создание технологических, организационных и социальных структур, обеспечивающих достижение поставленных целей)

- руководство (распоряжение), т.е. приведение в действие персонала

- координация (согласование работы отдельных участников деятельности)

- контроль (наблюдение за выполнением установленных правил и распоряжений).

Основные задачи, решаемые при управлении объектом недвижимости:

- учет и отчетность;

- маркетинг;

- управление финансовыми потоками, связанными с объектами;

- технический менеджмент;

- обеспечение объекта и пользователей необходимыми ресурсами;

- управление занятостью объекта;

- управление персоналом.

2. Проектный анализ: цель, состав, направления анализа.

Проектный анализ- это определение ценности, жизнеспособности и целесообразности проекта.

Результаты(ценность) проекта = Выгоды проекта – Затраты по проекту

Состав проектного анализа:

1. Технический;

2. Организационный;

3. Коммерческий;

4. Социальный;

5. Экологический;

6. Финансовый;

7. Экономический.

№24

1. Классификация коммерческой недвижимости по функциональному назначению

для офисной деятельности

для организации торгового процесса

для культурно-развлекательной деятельности

для организации общественного питания

для бытового обслуживания (сервиса)

для гостиничной деятельности

для отдыха и оздоровления;

а также гаражи и склады.

Кроме того, к коммерческим можно отнести нежилые помещения, назначение которых формально не определено, но потенциально реализуемо для вышеперечисленных целей и процессов предпринимательской деятельности.

2. Концепция проекта: этапы разработки, содержание Декларации о намерениях.

1) Предварительный экспертный анализ осуществимости проектаè 2) Формулировка Декларации о намерениях.

В состав Декларации о намерениях входит:

1. Данные об инвесторе

2. Предполагаемое местоположение участка застройки

3. Назначение и технико-технологические данные объекта строительства

4. Обоснование социально-экономической необходимости строительства

5. Потребности проекта и источники их удовлетворения

6. Влияние на окружающую среду

7. Источники финансирования

8. Предполагаемое распределение готовой продукции.