БИЛЕТ №26

1. Модели управления коммерческой недвижимостью.

В управление коммерческой недвижимостью используются следующие функциональные модели:

· управление средствами(Facility management);

· управление имуществом(Property management);

· управление строительством(Building Management);

· управление активам(Asset management).

Модель «управление средствами» предусматривает оказание услуг собственнику объекта недвижимости по обслуживанию и уход за объектом недвижимости. Основными целями управления по данной модели являются:

· рациональное использование объекта на основе снижения расходов и роста качества оказываемых услуг;

· своевременное проведение работ по устранению дефектов объекта.

Таким образом, данная модель направлена на решение задач организации технического обслуживания, ремонта в отрыве от остальных стадий жизненного цикла объекта.

Обычно за управлением средствами обслуживания в управляющие компании обращающийся владельцы курортный, спортивных комплексов, офисных центров, отелей.

Услуга«управление имуществом» - оказание услуг по коммерческому менеджменту, который связан с функционированием объекта недвижимостис коммерческой точки зрения и заключается в обслуживании договоров аренды, подборе арендаторов, работе с арендаторами, которые обеспечивают основной доход от объекта коммерческой недвижимости.

Подход «управление строительством» подразумевает проектирование и строительство объекта. Управляющая компания сама в праве выбирать строительные материалы и технологии. Вопросы, связанные со сносом объекта – в компетенции компании.

Модель «управление активами» включает в себя управление инвестиционным портфелем недвижимости и заключается во всестороннем управлении недвижимостью – от распределения полномочий по организации управления до определения ответственности за качество услуг.

«Управление активами» включает в себя как функции рассмотренных моделей (маркетинг, сдача в аренду, перепрофилирование), так и дополнительные – финансовый менеджмент (управление финансовыми потоками и рискам). Если предыдущие три модели постепенно становятся привычны для Российской Федерации, то к услуге «управление активами» собственники не торопятся обращаться.

2. Концепция развития недвижимости. Три подхода к полному жизненному циклу недвижимости.

Глобальное ускорение изменений проявляется в сфере недвижимости совокупностью проблем:

· Социально-экономические проблемы:

a) Изменение представлений о комфорте жилья, офиса;

b) Появление новых потребностей;

· Градостроительные проблемы:

a) Рост динамики застройки;

b) Изменение престижности и функционального зонирования территорий;

c) Экспансия городов;

· Производственные проблемы:

a) Ситуативные изменения условий реализации инвестиционно-строительных проектов.

Концепция развития недвижимости:

1. Преобразование объекта недвижимости неизбежно;

2. Потребности в развитии могут возникать на любой стадии жизненного цикла объекта;

3. Тренд развития объекта недвижимости целесообразно прогнозировать и учитывать на начальных стадиях разработки проекта;

4. Чем выше потенциал развития объекта недвижимости, тем эффективнее может быть реализован его жизненный цикл.

Три подхода к полному жизненному циклу недвижимости.

1. Недвижимость как объект строительства;

2. Недвижимость как финансовый актив (товар);

3. Недвижимость как объект потребления.

Билет