Основные риски при управлении недвижимостью

Управление объектами недвижимости – предпринимательская деятельность, ориентированная на собственника объекта недвижимости.

В мировой практике под «управлением недвижимостью» понимаются действия управляющей организации в отношении объектов недвижимости (ОН), направленных на достижение целей, сформированных собственником данного объекта.

Управляющая организация должна обеспечивать профессиональное управление, касаемо ремонта, технического контроля, профилактических работ и других работ по содержанию жилищного фонда, также управляющая организация должна обеспечивать на должном уровне работу с жильцами и собственниками ОН, обеспечивая им безопасное и комфортное использование ОН.

Данная деятельность управляющей организации несет за собой вероятность наступления тех или иных неблагоприятных событий, т.е. рисков.

Риск — возможность получения непредсказуемого результата в зависимости от принятого хозяйственного решения, действия.

Основными рисками управляющей компании при управлении ОН являются:

· Отсутствие стартового капитала;

· Отсутствие мотивации у собственников в участии и управлении ОН;

· Конфликты между управляющей компанией и жильцами ОН;

· Некомпетентность и недобросовестность договорных отношений с партнерами управляющей компании;

· Конфликты и суды с поставщиками коммунальных ресурсов (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энер­гия, твердое топливо, используемые для предоставления ком­мунальных услуг);

· Административное вмешательство в оперативную деятельность управляющей организации (деятельность, направленная на эффективное достижение целей управления);

· Изменение законодательства РФ;

· Изменение налогового законодательства;

· Изменение регионального законодательства;

· Изменение правительственного курса на развитие управляющих организаций;

· Неотработанность технических вопросов и низкая организация труда, которая не позволяет управляющей организации эффективно осуществлять свою деятельность;

· Аварийные ситуации (затопление, пожар, сбой электрики и т.д.);

· Природные катастрофы;

· Преступления (вандализм, терроризм).

Механизмы снижения рисков:

· Демонстрация собственникам и жильцам целевого порядка средств и их учета;

· Заключение договора с аварийно-диспетчерской службой на профилактические обходы и просмотры, снижающие риски аварийных ситуаций;

· Внимательный просмотр договор с поставщиками коммунальных услуг. Наём профессиональных адвокатов и юристов для защиты интересов управляющей организации;

· Строгое выполнение требований к качеству выполняемых работ и услуг;

· Определение порядка, ограничивающего отключение коммунальных услуг (в соответствии с постановлением РФ №354 от 6.05.2012 г.);

· Противопожарные мероприятия;

· Качественное предоставление услуг;

· Страхование ОН;

· Аудит отчетности.

2. Жизненный цикл проекта в недвижимости: понятие, стадии и продолжительность, взаимосвязь с макроэкономическими циклами

Жизненный цикл проекта (ЖЦ) – совокупность взаимосвязанных задач и работ, образующих законченный процесс развития от возникновения проектного замысла до завершения проекта.

Параметры ЖЦ зависят от 4-х аргументов:

C – жизненный цикл проекта;

N – продолжительность;

G – цель;

S – задачи и работы по проекту;

Ts – время выполнения задач и работ.

Стадии ЖЦ проекта для всех типов проектов в различных сферах деятельности:

1. Прединвестиционная;

2. Инвестиционная;

3. Эксплуатационная.

Стадии ЖЦ проекта и продолжительность в недвижимости:

Прединвестиционная	Фундаментальные научные исследования, технологические разработки, технико-экономическое обеспечение (ТЭО)	от 0,5 – 6 лет
Инвестиционная	Планирование, строительство	от 0,5 – 7 лет
Эксплуатационная	Эксплуатация, плановый ремонт, модернизация оборудования, реконструкция, перепрофилирование	20 – 50 лет
Ликвидация	Демонтаж, снос строения, утилизация отходов, рекультивация земли