Вопрос 1. Функциональное назначение нежилой недвижимости.

По функциональному назначению вся недвижимость может быть разделена на несколько типов:

-жилая недвижимость – здания и помещения в зданиях, предназначенные для постоянного проживания;

-коммерческая недвижимость – здания и помещения, создающие доход, являющиеся активной частью средств производства (в рамках рынка коммерческой недвижимости принято выделять торговую, офисную, складскую и гостиничную недвижимость) ;

-индустриальная недвижимость – здания, сооружения, выполняющие роль материальных условий производства, но не являющиеся активной частью средств производства, непосредственно приносящими доход;

-недвижимость специального назначения, представленная уникальными по своей исторической и социальной значимости объектами и предназначенная для выполнения особых государственных или общественных функций (Кремль, Белый дом, Смольный, Эрмитаж);

-рекреационная недвижимость – предназначенная для отдыха населения – сады, парки и пр.

Тип недвижимости – функциональное назначение объекта недвижимости, предъявляющее определенные требования к местоположению и иным характеристикам объекта

Часто недвижимость предлагают разделять на жилую недвижимость, нежилой фонд и землю. Прямое разделение недвижимости таким образом некорректно: точнее следует говорить о том, что все объекты недвижимости первоначально следует разделить на застроенные и незастроенные земельные участки , а застроенные земельные участки уже могут быть разделены на типы недвижимости по функциональному назначению.

Еще одна трудность связана с разделением недвижимости на коммерческую и индустриальную. Иногда это затруднительно сделать лишь а основании внешнего вида или даже варианта использования недвижимости. Например, конторские помещения на предприятии, используемые для размещения его персонала могут ничем не отличаться от тех же конторских помещений, сдающихся в аренду. Однако, одном случае – это индустриальная недвижимость, а в другом – коммерческая. Различия состоят в экономической роли (функции). Конторские помещения, используемые промышленным предприятием для размещения своих сотрудников, не являются недвижимостью, генерирующей доход, и, следовательно, относятся к типу индустриальной недвижимости. При сдаче их в аренду они начинают непосредственно приносить доход собственнику и, следовательно, относятся к коммерческой недвижимости. (Таков, как указывалось ранее, критерий разделения между операционной и инвестиционной недвижимостью).

Каждый из типов недвижимости образует собственный рынок, являющийся относительно автономным от других сегментом рынка недвижимости как целого.

Это обособление не следует преувеличивать. Любой тип недвижимости – это лишь один из возможных вариантов землепользования. В основе же распределения земли по вариантам землепользования лежит понятие наилучшего использования земли, т.е. такого использования, которое способно обеспечить максимальную стоимость земли, которая, как уже отмечалось, определяется через приносимую землей ренту. Если рента, приносимая иным, чем данный вариант землепользования, вариантом окажется выше, то действие рыночных механизмов рано или поздно (в зависимости от величины затрат по переходу от одного варианта к другому, от административных ограничений и т.д.), но приведет к изменению типа недвижимости. Такое перераспределение фонда недвижимости – закономерность рынка недвижимости.

Наиболее развитыми, масштабными и открытыми являются рынки жилой и коммерческой недвижимости, которые, в первую очередь и исследуются в процессе изучения рынка недвижимости.

Разделение на жилую, коммерческую, индустриальную и иные типы недвижимости существенно в следующих отношениях:

· с точки зрения мотивации потенциальных приобретателей

· с точки зрения инвестиционной привлекательности;

· с точки зрения потенциальных рисков;

· с точки зрения особенностей налогообложения;

· с точки зрения факторов, влияющих на ценность (стоимость) недвижимости

Вопрос 2. Планирование в управлении проектом: цель; планируемые параметры; процессы и уровни планирования, виды планов.

Цель (= потребности + возможности), ограничения (время, ресурсы, изменения в течении ЖЦ проекта)

Цель планирования – представление (модель) будущего результата, способного удовлетворить исходную потребность.

Планирование:

1. Определение планируемых параметров проекта

2. Процессы планирования

3. Уровни планирования и иерархические связи

4. Виды планирования

5. Планирование на стадии ЖЦ проекта

6. Календарно-сетевое планирование

Планирование-это определение цели проекта и способов ее достижения в установленные сроки и за определенную стоимость.

Планируемые параметры проекта:

· Работы (содержание и объемы)

· Показатели потребности в материально-технических и трудовых ресурсах

· Продолжительность работ

· Стоимость работ

· Организационно-технологические зависимости работ

Процессы планирования

Основные:

1.) Определение необходимых работ

1.1. Планирование содержания проекта

1.2. Определение основных этапов

1.3. Формирование перечня работ

2.) Определение методов выполнения работ

2.1.Определение технологических зависимостей работ

2.2.Организационное планирование

3.) Определение средств выполнения работ

3.1. Оценка трудозатрат и продолжительности работ

3.2. Планирование ресурсов

3.3. Составление сметы

Вспомогательные:

1.) Планирование поставок

2.) Идентификация и оценка рисков

3.) Моделирование информационных потоков

4.) Планирование качества

Уровни (иерархия) планирования

1.) Генеральное целевое планирование (концепция и цели)

2.) Стратегическое планирование (ключевые этапы, задачи)

3.) Тактическое планирование (текущие и оперативные, сводные и детальные планы работ)

Иерархические связи уровней планирования

Прямые связи - передача вниз плановых показателей и детализация данных.

Обратные связи – передача вверх фактических данных и их агрегирование.

Виды планов:

Генеральный план – концепция проекта отражающая цели и место проекта в общем плане развития территории.

Стратегический план – долгосрочный план на весь ЖЦ проекта, разбивающий цели проекта на содержательно и технологически законченные этапы.

Тактические планы – краткосрочные, составленные на определенный период времени (до 1 года).

Тактические планы:

· Текущие - планирование деятельности отдельных участников проекта

· Оперативные – конкретизация заданий на месяц

o Сводные – на все работы планируемого года

o Детальные – по этапам и видам работ на месяц или год