Состояние и перспективы развития рынка недвижимости в РФ и г. Москве.

База данных строительных объектов Москвы, которая содержится на сайте «DataHomes», а также ее анализ давал уверенность утверждать, что в ближайшие месяцы текущего года рынок недвижимости будет находиться в стабильном состоянии.

Но наступил финансовый кризис, который вызвал ажиотаж на рынке недвижимости в конце 2014 года.

Наши эксперты считают, что ситуация на рынке недвижимости России повторит то что происходило полгода назад на рынке недвижимости Украины.

В конце этого года мы наблюдаем повышение продаж на рынке продаж недвижимости, ведь люди хотят хоть как-то спасти свои сбережения.

Но совершенно обратная ситуация на рынке акций касающихся активов в недвижимости. Специалисты рекомендуют выводить с этого рынка активы и фиксировать их в валюте. Многие так и делают - бегут и фиксируют по любому курсу.

Плохая новость для тех, кто использует кредитное плечо, например ипотеку. Многие ипотечные сделки уже начали срываться на этапе подписания, и будут приостановлены до января 2015 года, до стабилизации ситуации.

Тем, кто смог получить длинные деньги для финансирование недвижимости — успел заскочить в последний вагон низкой процентной ставки.

Это также обозначает, что банки будут повышать для населения процентные ставки по депозитам, но это также означает, что потребительские кредиты будут с пропорционально с гораздо большой процентной ставкой.

Недальновидность ЦБ относительно перспектив экономики страны и судорожная суета в принятии решений, вместо стабилизации финансовой ситуации приведет к остановке или краху промышленности и экономики в целом, ведь и так не конкурентоспособная отечественная продукция станет еще дороже.

Сделки срывают и продавцы жилья, никто не хочет оказаться с рублями на руках в такой ситуации, поэтому сделку фиксируют в долларах по курсу на момент покупки.

Что касается рынка новостроев, крупным застройщики по инерции достроят то что уже на этапе сдачи в эксплуатацию, кто то перекроется деньгам новых проектов для завершения строительства предыдущих объектов, но что будет с новыми котлованами неизвестно.

Если строительная компания закладывает бюджет по стройматериалам по курсу 37, то сейчас курс уехал, а многие поставщики уже пересмотрели цены и совершенно очевидно, что денег на завершение строительства у многих компаний уже нет.

Судя по ситуации - прошло время агрессивных спекуляций на рынке новостроя.

Тем, кто хотел продать и выйти с рынка недвижимости на пике роста цен, могу сказать что пик цен уже прошел в августе месяца этого года.

В валюте недвижимость потеряет и уже потеряла свою стоимость процентов на 25-35.%В национальной валюте цены, скорее всего, останутся прежними или немного поднимутся.

В ближайшее время Аренда жилья останется примерно такой же, ведь платежеспособность населения упала ровно в половину, а коммерческая аренда если поднимется то будет пустовать и без того слабым арендным рынком где предложение уже превышает спрос.

Застройщики будут осторожно повышать цены, но в итоге привяжутся к курсу валют поднимая цену за квадрат и столкнуться с острым дефицитом денежных средств, на инерции еще полгода мало что изменится, но с середины 2015 года и к концу у многих застройщиков начнутся настоящие проблемы.

2. Содержательная характеристика стратегических, тактических и оперативных задач управления недвижимостью и их взаимосвязь.

В управлении недвижимостью предприятия следует указать три основных уровня: стратегический, тактический и оперативный.

Стратегический уровень направлен на решение носящих долговременный и всеобъемлющий характер задач структурных преобразований объекта управления.

Тактическое управление недвижимостью осуществляют, исходя из рассмотрения других (сопутствующих или первенствующих) задач и критериев управления городом. Оперативное управление - это решение задач на уровне отдельных конкретных объектов недвижимости.

Подчеркнем наличие доминирующего критерия в управлении недвижимостью - это стремление к увеличению ее ценности. Эта доминанта управления характерна для всех уровней, условий и времен, соответствуя непреходящей ценности главной компоненты недвижимости - земли. При этом понятие увеличения ценности, сочетая количественные и качественные факторы, может претерпевать эволюции или в ряде ситуаций (например, внешних катастроф) модифицироваться в минимизацию потерь.

Задачи стратегического уровня.

Структурно-правовые целенаправленные преобразования комплекса недвижимости в пространстве субъектов и форм собственности включают:

• долгосрочные программы приватизации и акционирования, а также продуманное участие в процессах приватизации-акционирования и на инвестиционных конкурсах федеральных предприятий, на рынках ценных бумаг;

• программы развития акционерных и совместных предприятий с участием предприятия;

• займы и кредиты под гарантии возврата объектами недвижимости;

• организация совместного управления собственностью предприятий, обществ и товариществ, развитие кондоминиумов, полное перенесение бремени ответственности и содержания на частных собственников жилья и др.

При этом задача структурного управления может трактоваться, например, как достижение заранее сформулированных количественных показателей в структуре комплекса недвижимости на фиксированном интервале: времени.

Задачи тактического уровня

Уровень тактического управления комплексам недвижимости - это множество задач, решаемых во взаимосвязи с программами различного масштаба и уровня и задачами других комплексов. В их числе:

• более интенсивное наполнение бюджета из источников, связанных с различными операциями с недвижимостью (налоги и другие платежи за недвижимость, продажи, конкурсы и аукционы, сдача в аренду, поступления от приватизации и акционирования, и др.);

• решение важных социальных задач типа: улучшение качества жизни и труда, поддержка науки и образования, программы благоустройства предприятия;

• инвестиционные программы, в т.ч. конкурсы и контракты для целевого или портфельного привлечения стратегических внешних инвестиций в развитие предприятия и конкретных объектов недвижимости

• комплексные программы реконструкции

На тактическом уровне в наибольшей мере проявляются взаимодействия и иерархические отношения критериев различных городских комплексов и проблем.

Задачи оперативного уровня

В числе актуальных задач оперативного уровня - управление объектами, а также механизмы содержания объектов. Оперативное управление начинается с целенаправленного формирования характеристик проводимых операций с недвижимостью, например:

• по срокам и условиям аренды (структуре затрат договаривающихся сторон на ремонты, энергию, коммунальное обслуживание, страхование, компенсацию возможных ущербов и др.);

• по ограничениям направлений использования объектов недвижимости и мерам контроля со стороны собственника;

• по срокам и правилам пересмотра ставок арендной платы и иных показателей, связанных с оценкой недвижимости, и др.

Инфраструктура, поддерживающая управление

Инфраструктура управления позволяет решать тот обширный перечень проблем инфраструктурного характера, решение которых, но многом поможет обеспечить успешное выполнение актуальных задач управления недвижимостью.

Управление недвижимостью на оперативном уровне осуществляется по заданию управляющего имуществом на тактическом уровне и подразумевает выполнение работ по содержанию одного или более комплексов. При этом решаются оперативные задачи в управлении недвижимостью в отношении, как комплекса, так и потребителей.

Управляющий на оперативном уровне вносит в рамках предоставленного бюджета расходов и доходов вклад в повышение доходов от эксплуатации. В управлении недвижимостью на этом уровне можно выделить административные, технические и коммерческие (маркетинговые) функции.

В некоторых случаях плановые работы по содержанию недвижимости осуществляются силами внутренних специализированных отделов инвестора. Это тоже часть программы управления недвижимостью на оперативном уровне.

3. Система ипотечного кредитования в РФ: состояние, проблемы, перспективы развития.

Современная система кредитования в РФ – одна из форм стабильности и экономического роста страны. Это «совокупность самых разнообразных кредитно-финансовых институтов, действующих на рынке ссудных капиталов и осуществляющих аккумуляцию и мобилизацию доходов, состоящая из нескольких институционных звеньев или ярусов» .

Поскольку кредитная и банковская системы взаимозависимы, их развитие происходит в совокупности, и без совершенствования банковской системы невозможно эффективное кредитование финансовыми организациями различных секторов экономики.

В настоящее время в связи с последними политическими событиями и напряженностью внешнеполитических и экономических отношений РФ со странами ЕС и США многие сектора российской экономики могут быть подвержены негативным последствиям этих изменений. От эффективности кредитной системы РФ в сложившейся ситуации зависит уровень хозяйственных отношений в данных секторах, их финансовый результат для страны.

Ипотека(от греч. hypotheke – залог, заклад) – это особая форма обеспечения кредита - залог недвижимости (земли, основных фондов и др.) с целью получения ссуды, в случае невозврата долга по которой собственником имущества становится кредитор.

В нынешнем году объемы ипотечного кредитования превышают показатели 2013-го года, но при этом на следующий год существует определенная настороженность, и вероятность достижения результатов 2014-го года рассматривается только при самых благоприятных раскладах.

Девальвация рубля и ипотека.С учетом постоянно снижающегося курса рубля оформление ипотеки в национальной валюте в настоящее время выгодно для пользователей. Рубль идет вниз, цена квартир вверх, а сумма оплаты остается стабильно неизменной. В настоящее время средняя стоимость ставок по ипотеке составляет около 12,5%, и по предварительным прогнозам увеличится до конца года не больше, чем на 0,5-1%. Годовая инфляция при этом составляет не меньше 10%, что делает оформление ипотеки в рублях выгодным и обоснованным.

В настоящее время доля ипотечного кредитования на рынке первичного жилья достигает 50%, и имеет особенно сильные позиции в сегментах жилья бюджетного класса. Что касается перспектив следующего года, то они в основном будут зависеть от экономической ситуации в стране, а также предлагаемой банками процентной ставки по ипотеке, а также требованиям, которые будут предъявляться к потенциальным заемщикам.

Эксперты отмечают, что величина процентных ставок постепенно увеличивается, что в основном связано с ограничениями банков по собственному фондированию, так как на отечественном рынке наблюдается дефицит свободного капитала, обусловленный оттоком иностранного капитала. Значительная часть серьезных игроков уже подняла ставки в пределах 0,5-1%. На сегодняшний день ипотечное кредитование является основным направлением кредитной деятельности банков, обеспечивающих рост показателей. В настоящее время суммарный объем выданных ипотечных кредитов отечественными кредитными организациями достигает 3,2 триллиона рублей и в динамике увеличивается. При этом кредиты обладают высоким качеством.

На этом фоне можно предположить, что в первые месяцы 2015-го года ожидается некоторое увеличение предлагаемых банками процентных ставок.

Ситуация на рынке.В настоящее время на рынке ипотечного кредитования предлагается огромное количество программ от десятков банков. При этом эксперты отмечают, что не стоит покупаться на предоставление ставок на уровне 0,25% ниже средних по рынку. В первую очередь необходимо исходить из потребности в жилье и качестве его потребительских свойств.

Из сегодняшних предложений наиболее выгодные ставки предлагаются «Сбербанком». Минимальная процентная ставка составляет 12% при условии, что заем берется на сумму более 4 миллионов рублей. Для кредитов меньшей суммы процентная ставка начинается от 13% годовых. Стоит отметить, что «Сбербанк» ввел новшество для заемщиков, требующее использование страховки жизни. При отказе от страхования процентные ставки по кредитам увеличиваются на 0,5%. Процентные ставки от других основных игроков рынка отличаются незначительно, в пределах 0,5-1,5%.

Стоит отметить, что банки активно развивают корпоративные программы, предусматривающие более выгодные условия получения кредита или облегченный вариант сбора пакета документов.

В целом стоит отметить, что ситуация на рынке располагает к ипотечному кредитованию, но необходимо в первую очередь исходить не из рыночных предложений, а собственных возможностей.

4.Операционная, коммерческая недвижимость и недвижимость как инвестиционный инструмент: особенности и характеристика.

Операционная недвижимость- недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для реализации своих функций или бизнес-процессов.

Подцели могут быть следующими:

ü обеспечение выполнения основной деятельности собственника

ü поддержание хорошего состояния ОН

ü мин затрат на тех обслуживание и эксплуатацию недвижимости

ü сохранение стоимости недвижимости

ü повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим ОН.

Коммерческая недвижимость- недвижимость непосредственно собственником не используемая и предназначенная для осуществления коммерческих операций (продажа, сдача в аренду и т.д.)

К подцелям можно отнести:

ü получение периодического дохода и его мах

ü увеличение стоимости недвижимости

ü сокращение налоговой базы по налогу на имущество п/п

ü спекуляция недвижимостью

ü поддержание хорошего состояния ОН

ü мин затрат на тех обслуживание и эксплуатацию недвижимости

ü повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим ОН.

Недвижимость как инвестиционный инструмент- собственник использует недвижимость как объект инвестиций с целью сохранения и приумножения собственного капитала.

5.Взаимосвязь ипотечного кредитования с макроэкономическими показателями.

6.Комплексный анализ основных законодательных актов, используемых в процессе управления недвижимостью (ГК РФ, ЗК РФ, ЖК РФ, ГрК РФ), а также подзаконных актов.

7.Комплексная характеристика объекта и предмета управления недвижимостью.

Управление недвижимостью реализуется путем формирования объекта управления, представляющего собой комплекс технологически или функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и/или их части, зелёные насаждения и пр., составные части которого могут принадлежать разным владельцам.

Цели управления недвижимостью:

ü сохранение технического состояния

ü минимизация затрат на эксплуатацию

ü повышение рыночной стоимости недвижимости

ü прирост собственного капитала.