Общее понятие и законодательное регулирование ипотеки.

Ипотека - залог недвижимого имущества - является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, в силу которого кредитор (залогодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Требования кредитора-залогодержателя могут быть удовлетворены путем продажи заложенного недвижимого имущества на торгах, проводимых в форме аукциона или конкурса. Действующее законодательство не предусматривает возможности передачи имущества, являющегося предметом залога (ипотеки), в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства.

Ипотека, согласно действующему российскому законодательству, может быть установлена на основании договора в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и др.

В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ и п. 2 ст. 1 Федерального закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог любого имущества, в том числе недвижимого, возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. При этом в законе должно быть предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Непосредственно закон является основанием для возникновения залога в следующих случаях:

- при купле-продаже с рассрочкой платежа (п. 5 ст. 488 ГК РФ);

- для обеспечения исполнения плательщиком ренты своих обязательств перед ее получателем по выплате ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ);

- при приобретении жилого дома или квартиры на средства кредита банка или иной организации, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 77 Закона об ипотеке);

- для обеспечения (п. 1, 2, 3 ст. 13 Закона о залоге недвижимости) исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства.

Правовое регулирование ипотеки осуществляется нормами ГК РФ, в частности полностью залогу посвящен § 3 гл. 23; Закона об ипотеке, изменения, внесенные ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, вступили в силу с 1 апреля 2005 г., Закона о государственной регистрации и др. Следует помнить о том, что общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

Договор ипотеки, его элементы и существенные условия. Предметом ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (исключение составляют индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ипотека которых не допускается) (ст. 74 Закона об ипотеке);

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) объекты незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ (ст. 5 Закона об ипотеке).

Субъектами ипотеки являются залогодатель и залогодержатель. Как правило, залогодателем имущества выступает должник по основному обязательству, обеспечиваемому залогом, хотя закон не исключает того, что обеспечение исполнения предоставляется не самим должником по основному договору, а третьим лицом. Тем не менее независимо от того, кто выступает залогодателем (должник или третье лицо), недвижимая вещь, передаваемая в залог, должна принадлежать ему на праве собственности.

Перечень существенных условий договора об ипотеке весьма обширен. К существенным условиям договора об ипотеке относятся

· предмет ипотеки;

· его оценка;

· существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

21.Специфические особенности процессов создания и использования недвижимости как объектов управления.

1) низкая ликвидность;

2) цикличный характер. Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду, экономики в целом, и, соответственно, подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике;

3) наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени.

22.Процедура ипотечной сделки (состав, содержание и последовательность этапов; информационное и документационное сопровождение).

Порядок оформления сделки:

· Заключение договора комплексного страхования. Рекомендуется заключать в день подписания кредитного договора до момента его подписания. Заключается в страховой компании и предоставляется в банк вместе с квитанцией о его оплате, после проверки банком факта страхования один экземпляр договора возвращается заемщику.

· Заключение кредитного договора происходит в банке, одновременно с договором подписывается предварительный график платежей (основной подписывается после выдачи кредита). Если условиями выдачи кредитного договора является наличие поручителя по кредиту, то одновременно с подписанием кредитного договора подписывается договор поручения.

· Оформление документов по расчетам. При безналичных расчетах - это документы на открытие лицевых счетов и соответствующие распоряжения по переводу средств. При наличных расчетах - это подписание договоров аренды банковских ячеек. При аккредитивных расчетах - оформление аккредитива.

· Подписание договора купли - продажи. Оформление закладной.

· Государственная регистрация сделки.

· Расчеты с продавцом.

· Исполнение остальных условий договора купли - продажи.