Рынок жилья

Рынок жилья – это совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с жилыми объектами недвижимости. Также, рынком жильяназывают определенную сферу вложений денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с жилой недвижимостью, и в объекты такой недвижимости.

В качестве критериев, определяющих деление жилья на классы, можно выделить:

· местоположение (район)

· социальный статус жильцов

· близость к крупным автомагистралям и транспортным узлам (для определения степени комфортного проживания)

· конструктивно-технические и эстетические характеристики дома

· архитектурно-планировочный уровень

· качество строительных и отделочных материалов

· инженерия (системы воздухообмена, отопления, коммуникации, пожаротушения)

· обеспечение безопасности дома

· количество квартир в доме и на этаже

· наличие и обустройство придомовой территории

· наличие паркинга и количество парковочных мест на квартиру

· минимальная площадь квартир

· инфраструктура (фитнес-центр, детский сад, магазины, прачечная)

· наличие профессионального менеджмента здания.

В настоящее время состояние рынка жилья характеризуется: а) процессом приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами; б) вторичным рынком, на котором действуют множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё.

Рынок жилья подразделяется на городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье; рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления.

По состоянию на конец 2007 г., 61% россиян были не удовлетворены своими жилищными условиями. Обеспеченность жильем в регионах РФ практически в 2 раза ниже минимально допустимой по международным стандартам, в улучшении жилищных условий нуждается около 60% российских семей, а потребность в строительстве жилья составляет 46% от существующего жилищного фонда.

Одной из проблем рынка жилой недвижимости является то, что жилищное строительство требует значительных вложений или инвестиций. А для того чтобы это происходило, необходимо сделать данный рынок инвестиционно привлекательным.

В России к институтам, трансформирующим сбережения населения в инвестиции, относятся сберегательные и ипотечные банки, паевые инвестиционные жилищные фонды, жилищно-строительные кооперативы, а также жилищно-накопительные кооперативы с участием строительных организаций.

На российском рынке жилья представлены инвесторы нескольких уровней:

1. «первичные» инвесторы – граждане, приобретающие жилье на первичном или вторичном рынке;

2. «вторичные» инвесторы - указанные выше институциональные инвесторы, а также организации, специализирующиеся на строительстве жилья;

3. инвесторы «третьего» уровня – негосударственные пенсионные и страховые фонды, которые должны стать основными «игроками» на рынке ипотечных ценных бумаг.

Анализ систем ипотечного жилищного кредитования в зарубежных странах показал, что основным способом решения жилищных проблем является ипотека. В России, как и в других странах с переходной экономикой, идея построить ипотечный рынок по образцу наиболее эффективных систем не привела к успеху.

Основными барьерами на пути широкого распространения передовых форм ипотеки в России являются низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья, недостаточная культура сберегательного поведения и высокие ставки процента за кредит.

Вопросы для самопроверки:

1. Какие задачи решает статистика рынка жилья и жилищных условий населения?

2. Назовите основные характеристики жилищных условий.

3. Дайте характеристику основным показателям обслуживания и финансирования жилищного фонда.

4. Опишите основные проблемы и перспективы современного рынка жилья.