Ситуация № 11

Рязанцев И.П. заключил договор коммерческого найма сроком на 9 месяцев. По истечению этого срока наймодатель потребовал выселения Рязанцева из квартиры. К этому моменту им были найдены новые наниматели, с которыми уже заключен договор коммерческого найма. Рязанцев И.П. возражал против выселения, ссылаясь на преимущественное право заключения договора на новый срок, предусмотренное в договоре.

Может ли преимущественное право заключения договора на новый срок принадлежать нанимателю по краткосрочному договору коммерческого найма? Назовите последствия нарушения этого права.

Тема № 5. Жилищные, жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы.(2ч)

1. Понятие и правовое положение ЖК, ЖСК, ЖНК.

2. Учредительные документы и органы управления ЖК, ЖСК, ЖНК.

3. Особенности жилищных накопительных кооперативов.

4. Условия и порядок вступления в ЖК, ЖСК, ЖНК.

5. Права и обязанности членов кооператива на жилое помещение до полной выплаты паевого взноса.

6. Правовые последствия полной выплаты паевого взноса.

7. Прекращение членства в кооперативе.

8. Последствия изъятия жилого помещения у членов кооператива в связи с необходимостью сноса жилого дома.

Ситуация № 1.

Определите перечень документов, необходимых для государственной регистрации жилищно-строительного кооператива в качестве юридического лица. Оформите решение об организации ЖСК «Жилище» (количество участников собрания – четыре физических лица и одно юридическое лицо (закрытое акционерное общество)).

Ситуация № 2

В Инспекцию ФНС РФ по Промышленному району г. Самары на государственную регистрацию были поданы документы вновь учреждаемого ЖК «Наш дом». Юрист налоговой инспекции выявил следующие, по его мнению, нарушения действующего законодательства о жилищных кооперативах:

- устав кооператива не содержит конкретных положений об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов (в уставе указано, что «ответственность членов кооператива определяется в соответствии с гражданским законодательством»);

- высшим органом управления ЖК «Наш дом» является общее собрание членов кооператива, несмотря на то, что количество членов составляет 63 человека;

- устав не определяет порядок созыва высшего органа управления кооператива, а также порядок деятельности правления;

- персональный состав ревизионный комиссии допускается формировать не из членов кооператива.

Прав ли юрист налоговой инспекции? Правомочен ли регистрирующий орган отказать в государственной регистрации ЖК «Наш дом»?

Ситуация № 3.

На общем собрании членов ЖСК «Строитель» от 14 октября 2006 г. было утверждено решение председателя правления о приеме в члены кооператива гражданина Семенова Р.Г. 19 октября 2006 г. состоялось внеочередное общее собрание членов кооператива, на котором было принято решение об увеличении размера вступительных и паевых взносов. Не согласившись с таким решением, Семенов, выплативший вступительный взнос лишь наполовину, обратился в суд с иском о признании решения собрания недействительным. В обоснование своих требований истец, в частности, указал, что собрание было проведено с грубым нарушением его законных имущественных интересов и с нарушением процедуры созыва (о дате и месте собрания он не был извещен).

С какого момента лицо приобретает статус члена кооператива? Определить круг юридически значимых обстоятельств, которые должен установить суд. Подлежит ли удовлетворению иск Семенова?

Ситуация № 4

ЖСК «Волна» был создан 25-тью гражданами в целях строительства 27-квартирного 9-этажного жилого дома. Однако в процессе строительства была выявлена техническая невозможность возведения 9 этажа, одну из квартир на котором должен был занять член кооператива Гришин А.В. (2 другие квартиры на этом этаже оставались нераспределенными). На общем собрании членов кооператива Гришин А.В. простым большинством голосов был признан «утратившим членство в кооперативе (с возвратом выплаченных взносов)» со ссылкой на п.1 ст.112 ЖК РФ.

Правомерно ли решение общего собрания членов ЖСК «Волна»?

Ситуация № 5

Мансуров Л.В. обратился в суд с иском к Якоревой Р.М. (бывшей жене) о признании права собственности на 0,3 части квартиры в ЖСК «Дельта», о вселении и определении порядка пользования квартирой, сославшись на то, что часть пая за кооперативную квартиру была выплачена в период его брака с Якоревой Р.М., в связи с чем квартира является общей совместной собственностью сторон. Поэтому, как считает истец, ему принадлежит часть квартиры, соответствующая половине части пая, выплаченной в период брака.

Якорева Р.М. предъявила встречные требования о признании за ней права собственности на квартиру и о признании Мансурова Л.В. не приобретшим права на жилую площадь и снятии его с регистрационного учета, указав, что пай выплачен полностью с помощью ее сестры и из личных средств, Мансуров Л.В. деньги за квартиру не вносил, членом кооператива не являлся, в квартире фактически никогда не проживал.

Определить круг юридически значимых обстоятельств, которые должен установить суд. Кто прав в данном споре?

Ситуация № 6

Семья Логановых (муж и жена), проживающая в доме ЖСК «Стройинвест», вселили на время сдачи экзаменов для поступления в Самарский государственный университет дочь дяди Логановой. Узнав об этом, председатель кооператива заявил о незаконности такого вселения (и возможности исключения Логановых из членов кооператива), поскольку: а) правление ЖСК «Стройинвест» не давало согласия на вселение постороннего лица; б) общая площадь квартиры, занимаемой Логановыми, на каждого проживающего составляет менее учетной нормы на 0,05 кв.м.

Прав ли председатель правления ЖСК «Стройинвест»? Изменится ли решение, если Логановы полностью выплатили паевой взнос?

Ситуация № 7

ЖСК «Мир» обратился в арбитражный суд Самарской области с иском к ООО «Вартек» о признании недействительным договора от 18 июня 2006 г. по реализации инвестиционного проекта реконструкции чердачного помещения путем возведения мансарды в здании, находящемся на балансе кооператива. Исковые требования были мотивированы тем, что указанный договор был заключен без согласия собственников квартир (членов ЖСК «Мир», выплативших паевые взносы). Отвергая доводы истца, ООО «Вартек» заявило о том, что заключение договора в полном соответствии с уставом ЖСК «Мир» было одобрено решением общего собрания членов кооператива, на котором присутствовало большинство собственников.

Суд вынес решение об отказе в удовлетворении иска. Не согласившись с ним, ЖСК «Мир» подало апелляционную жалобу. Какое решение должен вынести суд апелляционной инстанции?

Ситуация № 8

Член ЖСК «Источник-2» Федорова В.В. умерла в апреле 2006 г. (не выплатив паевой взнос в полном объеме). С заявлением о предоставлении освободившейся квартиры, обратились члены кооператива Зиновьева, нуждающаяся в улучшении жилищных условий, и Дементьев, полагая, что он имеет преимущественное право на получение квартиры. Решением общего собрания членов ЖСК «Источник-2» квартира была предоставлена Зиновьевой для отселения семьи ее сына. Дементьев обратился в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания и признании за ним права на получение квартиры, ссылаясь на то, что проживал единой семьей с престарелой Федоровой, полностью содержал ее, осуществлял необходимую ей помощь, причем пай за квартиру Федорова завещала именно ему. Суд удовлетворил требование Дементьева.

Кто обладает преимущественным правом вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая? Правомерно ли судебное решение? Изменится ли решение задачи, если бы квартира была предоставлена не Зиновьевой, а дочери Федоровой, проживавшей в другом городе?

Ситуация № 9

Гражданин Филозов С.С. был исключен из членов ЖК «Престиж» в связи систематическим нарушением сроков уплаты паевых взносов. По решению общего собрания членов кооператива ему должна была быть выплачена сумма пая не позднее одного месяца со дня принятия данного решения. Не получив денежную сумму по истечении названного срока, Филозов С.С. обратился в суд с иском о взыскании с ЖК «Престиж»:

- причитающейся ему суммы пая;

- процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст.395 ГК РФ;

- убытков (в части, не покрытой процентами за пользование чужими денежными средствами), рассчитанных как разница между рыночной стоимостью аналогичной квартиры и суммой внесенного пая.

Каковы правила возврата паевого взноса исключенному из кооператива члену? Подлежат ли удовлетворению требования Филозова С.С.?

Ситуация № 10

Решением конференции ЖСК «Горизонт» от 16 января 2007 г. из членов кооператива был исключен гражданин Алдонин П.И. по причине отсутствия на пяти последних конференциях без объяснения причин своего отсутствия, а также вследствие сдачи внаем жилого помещения без согласия правления. 17 января 2007 г. член правления Меркулов обратился к совершеннолетнему сыну Алдонина (Сергею) с требованием освободить занимаемое жилое помещение, на что Сергей отдал Меркулову ключи от квартиры. Родители Сергея, возвратившись вечером домой и узнав от сына обо всем случившемся, потребовали от Меркулова возвратить ключи. Кроме того, они заявили о незаконности выселения, поскольку 12 января 2007 г. Алдонина (жена) перечислила на расчетный счет кооператива остаток паевого взноса.

Каковы основания и порядок выселения бывшего члена кооператива? Правомерны ли решение конференции ЖСК «Горизонт» ?

Тема № 6. Право собственности и иные вещные права на жилое помещение (4ч)

1. Понятие, особенности и содержание права собственности на жилое помещение.

2. Общая характеристика оснований возникновения права собственности на жилое помещение.

3. .Приватизация жилых помещений как способ формирования рынка жилья.

4. Особенности купли-продажи жилого помещения.

5. Договор участие в долевом строительстве многоквартирных домов.

6. Особенности правового режима квартир в многоквартирных домах.

7. Понятие и способы управления многоквартирным домом.

8. Организация и деятельность товариществ собственников жилья. Правовое положение членов товариществ собственников жилья.

9. Правовое положение членов семьи собственника жилого помещения.

10.Особенности ипотеки жилых помещений.

11. Новые способы решения жилищных проблем граждан.

12. Право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа и на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

13. Прекращение права собственности на жилое помещение. Обеспечение жилыми помещениями граждан, дома которых подлежат сносу.

Ситуация № 1

Гражданин Харитонов И.И.. приватизировал занимаемую им квартиру в многоквартирном доме. В ЖЭУ им получены квитанции, в которые были включены платежи на содержание и ремонт жилого помещения, а также на капитальный ремонт жилищного фонда. Харитонов И.И. посчитал, что он, как собственник приватизированного жилого помещения, не обязан вносить указанные платежи. По его мнению, содержание и ремонт принадлежащего ему жилого помещения должны осуществляться на основании гражданско-правовых договоров, заключаемых им с организациями, выполняющими данные работы и оказывающими данные услуги, соответственно, оплата должна производится на основании гражданско-правовых договоров, а не на основании общих тарифов, предусмотренных для муниципального жилья.

Обоснованна ли позиция Харитонова И.И..?

Ситуация № 2

Никитин А.А. (муж) и Никитина В.Н. (жена) являлись собственниками квартиры в равных долях. После смерти Никитиной В.Н. квартира на праве общей долевой собственности стала принадлежать Никитину А.А. (2/3 долей), Никитину С.А. (1/6 долей) (сын Никитиной В.Н.), Петровой П.А. (1/6 долей) (дочь Никитиной В.Н.).

Никитин С.А. вселил в квартиру свою супругу (Никитин Е.И.) и дочь (Никитина Е.С.).

Петрова П.А. обратилась в суд с иском о выселении Никитиной Е.И. и Никитиной Е.С. на том основании, что они были вселены без согласия всех участников долевой собственности, чего требует ст. 247 ГК РФ.

Какое решение должен принять суд?

Ситуация № 3

Сергеев С.В. обратился в суд с иском о выселении Семеновой И.Н. из квартиры, принадлежащей ему на праве собственности, которую он приобрёл на ссуду, полученную по месту работы. В судебном заседании Сергеев С.В. пояснил, что Семенова ранее состояла с ним в гражданском браке, во время которого у них появилась общая дочь, однако в настоящее время семейные отношения они не поддерживают. Семёнова И.Н. зарегистрирована у своих родителей в с. Большая Глушица, где постоянно проживает с дочерью. В настоящее время Семенова И.Н. без ведома Сергеева С.В. вселилась в его квартиру, договора найма или какого-то устного соглашения между ними нет. Сам же Сергеев С.В. нуждается в данной квартире, так как никакого иного жилья не имеет.

Как должен поступить суд?

Ситуация № 4

Собственник квартиры Петров Н.Н. после регистрации брака с Исаевой А.К. зарегистрировал её, а также родившуюся у них дочь Петрову Ж.А. в своей квартире.

Спустя пять лет совместной жизни Петров и Исаева расторгли брак, дочь осталась на воспитании у матери. Исаева с дочерью стали проживать в квартире Петрова, который в связи с невозможностью проживания со своей бывшей женой был вынужден снимать квартиру.

После вступления в повторный брак Петров Н.Н. обратился в суд с иском о выселении Исаевой А.К. и Исаевой Ж.А. из квартиры и снятия их с регистрационного учёта.

Исаева А.К, обратилась с встречными исковыми требованиями о признании за ней и дочерью права пользования спорной квартире.

В судебном заседании Исаева А.К. пояснила, что она не имеет другого жилья и ей негде жить вместе с дочерью, также она сообщила, что производит оплату за коммунальные услуги и телефон.

Суд первой инстанции полностью удовлетворил исковые требования Петрова, во встречных требованиях Исаевой отказал.

Исаева обратилась в кассационную инстанцию. Как должен поступить суд кассационной инстанции?

Ситуация №5

Щеглов К.И. обратился в прокуратуру с просьбой санкционировать его выселение из собственного дома с предоставлением другого благоустроенного помещения в связи с тем, что дом из-за ветхого состояния грозит обвалом.

Составьте мотивированный ответ работника прокуратуры.

Ситуация № 6.

Соколов И.К. проживает в доме ГУП «Строммашина». Ему отказано в приватизации на том основании, что дом находится в ведомственном жилищном фонде. Соколов обратился в юридическую консультацию с вопросом о законности такого отказа.

Вы - в роли адвоката.

Ситуация № 7

Туркин Е.А. подал заявление в Администрацию о приватизации квартиры, в которой он проживает с женой. Ему было отказано в приватизации в связи с тем, что он уже использовал свое право на приватизацию, так как был включен в договор передачи жилого помещения в собственность при приватизации квартиры его родителями, в которой он проживал ранее.

Есть ли основания у Туркина Е.А. для обжалования отказа в приватизации?

Ситуация № 8

Соколова М.Н. являлась нанимателем квартиры в доме, находящемся на балансе фабрики "Красные ткачи". В ноябре 2006г. она умерла. Указывая, что дети Соколовой М.Н. не вывозят из квартиры имущество матери и не сдают ключи от квартиры, фабрика "Красные ткачи" предъявила к ним иск об устранении препятствий в пользовании квартирой. Соколовы иск не признали и предъявили встречный иск, ссылаясь на то, что Соколова до своей смерти подала надлежащим образом оформленное заявление в Администрацию, в котором содержалась просьба о приватизации занимаемой ею квартиры. Получить документы о приватизации она не смогла в связи со смертью.

Составьте текст судебного решения.

Ситуация № 9

Петяев О. Ф. снимал приватизированную квартиру у Сергеевой В.В. Сергеева умерла, не оставив завещания и не имея наследников. Петяев О.Ф. обратился к юристу с вопросом о возможности стать собственником квартиры, ссылаясь на то, что он уже в течение 7 месяцев после ее смерти продолжает там жить и свое временно и регулярно вносить квартплату.

Вы - в роли юриста.

Ситуация № 10

Гуськова Р.Г. приватизировала занимаемое жилое помещение без согласия мужа и осуществила впоследствии сделку купли-продажи. Муж Гуськовой обратился в юридическую консультацию с вопросом, о том: может ли жена продать приватизированную на ее имя квартиру?

Вы в роли адвоката.

Составьте необходимые процессуальные документы.

Ситуация № 11

Мансурова Ю.В. обратилась в суд с иском к Центру радиосвязи о признании состоявшейся приватизации комнаты размером 8,9 кв. метров в 2-комнатной коммунальной квартире № 33 дом № 2 по улице Дальней в г. Самаре. В исковом заявлении указала, что ее отец Мансуров В.И. 26.04.98 года оформил и сдал в БТИ документы, необходимые для приватизации комнаты, но из-за отказа соседей по квартире не смог оформить приватизацию и право собственности на комнату, а 18.06.98 года он умер.

В связи с тем, что решением Конституционного Суда РФ от 3.11.98 года положения ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилого фонда в РФ» запрещающее приватизацию комнат, признаны неконституционными, истица просила суд признать приватизацию спорной комнаты состоявшейся, и признать за ней как единственной наследницей право собственности на указанную комнату.

Суд вынес следующее решение: «Признать приватизацию комнаты 8,9 кв. метра в коммунальной квартире № 33 дома № 2 по улице Дальней состоявшейся».

Есть ли основания для обжалования судебного решения?

Ситуация № 12

2-комнатиая квартира принадлежит на правах собственности Голодовой И.Н., которая дала согласие на временное вселение жены своего сына. Согласие на регистрацию ее в своей квартире Голодова И.Н. не давала. После развода сына Голодовой в их семье сложились неприязненные отношения с бывшей женой.

Голодова И.Н. обратилась в суд с иском о выселении бывшей жены сына для составления искового заявления обратилась к юристу.

Составьте необходимые процессуальные документы.

Ситуация №13

Супруги Ярцевы состояли в зарегистрированном браке и имели квартиру в муниципальном жилищном фонде. После расторжения брака Ярцева А.Ю. была вынуждена уйти из квартиры, так как отношения между сторонами стали невыносимыми, муж Ярцевой скандалил, неоднократно выгонял ее из дома, отбирал ключи от квартиры. Бывший муж приватизировал квартиру на свое имя. Ярцева А.Ю. предъявила встречный иск о признании договора передачи квартиры в собственность недействительным.

Составьте названные документы.

Ситуация № 14

Соколов А.М. 12.10.2005 заключил с ООО «Арго» договор участия в долевом жилищном строительстве, в соответствии с которым он должен был оплатить свою часть долевого участия в строительстве в размере 1 000 000 рублей, а ООО «Арго» обязано было не позднее июля 2007 года передать ему квартиру по акту приема-передачи и передать все необходимые документы для регистрации права собственности Соколова на квартиру. Однако к моменту, когда квартира должна была быть построена ООО «Арго» лишь осуществило закладку фундамента дома, в котором должна быть квартира Соколова.

Какие требования и в каком порядке может предъявить Соколов к ООО «Арго»?

Ситуация № 15

По заключённому Киселевой Ф.В. с ООО «Стройград» договору участия в долевом строительстве она обязана была уплатить стоимость своего участия в течение двух лет с внесением периодических (1 раз в квартал) платежей на расчётный счёт ООО. В течение первого года Киселёва внесла по договору 60 процентов от стоимости квартиры. К этому моменту ООО «Стройград» построил лишь два этажа будущего дома из запланированных шестнадцати. Киселёва направила письмо в адрес ООО с вопросом о том, когда будет окончено строительство дома. ООО ответило, что дом будет сдан с задержкой в 9 месяцев в связи с нехваткой денежных средств для своевременного окончания строительства.

У Киселёвой Ф.В. подошёл срок очередного платежа. Она обратилась за консультацией к адвокату.

Вы – в роли адвоката.

Ситуация № 16

Егоров Н.В. заключил с МУП «Управление капитальным строительством» договор долевого участия в строительстве жилого дома, по которому он обязан перечислить средства на счёт МУП за двухкомнатную квартиру, а МУП обязан после окончания строительства выделить Егорову указанную квартиру.

Прокурор обратился в суд с требованием признать данный договор недействительным, так как он прикрывает сделку по купле-продаже квартиры и тем самым нарушает права лиц, которые стоят в очереди на получение квартир из муниципального жилого фонда.

Какое решение должен вынести суд?

Ситуация № 17

Смирнов Ф.В. заключил с ООО «СК «Альфа» договор уступки прав требования из договора долевого участия в строительстве, по которому ООО выступало участником долевого строительства, а ОАО «Спектр» - застройщиком. В счёт оплаты по договору уступки за двухкомнатную квартиру Смирнов передал ООО сумму в размере 1 200 тыс. рублей.

После окончания строительства дома ОАО «Спектр» отказалось подписывать со Смирновым акт приёма-передачи квартиры, мотивируя свой отказ тем, что участник долевого строительства (ООО «СК Альфа») не осуществил необходимых расчётов за указанную квартиру, соответственно, не имел права уступать свои права из договора третьему лицу (Смирнову).

Разрешите создавшуюся ситуацию.