Коммерческий наем жилых помещений

Существенные условия договора коммерческого найма - оплата, наниматель, объект договора. Нанимателем по договору может быть только гражданин. Жилые помещения, предоставляемые по этим договорам, должны использоваться исключительно по назначению, то есть для проживания.

Объектом (предметом) жилищного найма должно быть изолированное, пригодное для проживания помещение (жилое помещение); договор заключается в письменной форме; договор содержит положения в отношении прав и обязанностей сторон.

По договору коммерческого найма жилое помещение предоставляется из всех форм собственности (государственной, муниципальной, частной).

По договору коммерческого найма жилье подлежит предоставлению на срок, не превышающий 5 лет, и законодатель не ограничивает размера предоставляемого жилья.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма определены в статье 678 ГК РФ.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Частью второй этой статьи предусмотрено, что наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Важнейшей обязанностью нанимателя обозначено своевременное внесение платы за жилое помещение.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, установленная в договоре плата не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы возможно только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Срок внесения платы устанавливается договором. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.

Обязанностью нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения является текущий ремонт занимаемого жилого помещения, если иное не установлено договором. Что касается капитального ремонта жилого помещения, то таковой является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Расторжение договора коммерческого найма влечет выселение (на основании решения суда) нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. Гражданский кодекс РФ не устанавливает последствий выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения).

Очевидно, что в случае виновного поведения пользователей жилым помещением эти лица подлежат выселению без предоставления другого жилья.

Так КоАП предусмотрено: порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольная перепланировка жилых помещений либо использование их не по назначению влекут предупреждение или наложение административного штрафа.

Уголовная ответственность может наступить в случаях, когда нарушение носит характер преступления.

22 Понятие жилищного правоотношения. Элементы жилищного правоотношения: субъекты, содержание, предмет (объект)

Согласно ст. 4 ЖК РФ жилищные отношения – это отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного, муниципального, частного жилищного фонда; отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилого фонда; учета жилищного фонда; управления, содержания и ремонта жилищного фонда; перепланировки и переустройства жилых помещений; создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; внесения платы за жилье и коммунальные услуги; контроля над использованием и сохранностью жилищного фонда.

Жилищные отношения классифицируются на:

1) отношения пользования жилыми помещениями на основании договора найма либо по иным основаниям. Посредством этих отношений реализуется потребность гражданина в жилье, поэтому они являются основой жилищных отношений. Отношения пользования жилым помещением строятся на разных правовых основах. Право пользования жилым помещением возникает на основании;

2) жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями. Эти отношения характеризуются главным образом административно-правовым характером. Субъектами указанных отношений являются граждане, нуждающиеся в предоставлении жилья, с одной стороны, и государственные и муниципальные органы, занимающиеся предоставлением такого жилья, – с другой. Отношения носят властно-распорядительный характер;

3) жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами).

Внутри категории жилищных отношений по предоставлению жилого помещения нередко выделяют отношения по распределению жилых помещений в общежитиях, служебных жилых помещений о домах маневренного фонда, ввиду того что данные отношения, как правило, характеризуются краткосрочностью, временным характером;

4) жилищные отношения, возникающие в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного найма. Эта группа отношений носит наиболее комплексный характер. Они регламентируются нормами земельного, гражданского, налогового, административного права;

5) отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность жилого дома или части его. Отношения, связанные со строительством дома, регламентируются главным образом нормами гражданского, административного, земельного права. Также строительство новых жилых помещений подчиняется нормам о градостроительстве. Отношения по приобретению жилого дома (покупке, мене, дарению, наследованию и др.) носят гражданско-правовой, диспозитивный характер. Но отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним носят административно-правовой характер;

6) жилищно-коммунальные отношения. Это договорные отношения собственников жилья и организаций, занимающихся предоставлением коммунальных услуг – услуг по обеспечению домов электричеством, водой, газом, отоплением и т. п.

Под субъектами правоотношения понимаютих участников, наделенных законом или договором определенными правами и обязанностями.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ).

Круг субъектов жилищных отношений относительно разнообразен и включает в себя не только стороны обязательственных жилищных отношений, но и пользователей жилых помещений, не совпадающих со сторонами обязательства.

Также к субъектам жилищных отношений можно отнести лиц, права пользования которых носят первоначальный характер (собственников) и производный характер (арендаторов, нанимателей). Основными субъектами жилищных правоотношений являются, как правило, стороны жилищно-правовых договоров.

Наименование сторон, их правовое положение зависят от следующих условий:

1) их вида;

2) юридического факта – основания возникновения, изменения или прекращения правоотношения;

3) вида жилищного фонда в зависимости от права собственности.

В жилищных имущественных правоотношениях в качестве субъекта, пользующегося жилым помещением, могут выступать только граждане, например собственники, приобретающие такое помещение по договору купли-продажи, или наниматели жилого помещения по договору социального найма, арендаторы, осуществляющие коммерческий наем помещения, члены их семей и другие лица, имеющие самостоятельное право пользования жилым помещением, а также поднаниматели и временные жильцы, носители так называемых производных прав. Закон говорит только об одном случае, когда по поводу одного жилого помещения возникают права и обязанности у нескольких нанимателей одновременно из разных договоров. Если несколько человек на один и тот же период времени заключают договор коммерческого найма одного жилого помещения, у них возникает солидарная ответственность перед арендодателем. По договору социального найма проживающие с нанимателем члены его семьи являются сонанимателями независимо от наличия заключенного между ними и нанимателем договора. Круг членов семьи нанимателя прямо предусмотрен жилищным законодательством. К числу субъектов жилищных отношений относят также иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц. На них в основном распространяется национальный правовой режим. Заключая какие-либо сделки в жилищной сфере в нашей стране, они руководствуются российским законодательством, а не законодательством государств, гражданами которых являются. Исключение возможно лишь в случаях, установленных ЖК РФ, другими федеральными законами или международным договором.

На сегодняшний день сложились три основные точки зрения на объект правоотношения. В основу первой из них положена монисти­ческая концепция объекта, полагающая в качестве такового действие или поведение субъектов, направленное на определенные материаль­ные блага, поскольку только действие субъекта может быть подверг­нуто правовому воздействию.

В основе второй точки зрения лежит плюралистическая концеп­ция объекта, предполагающая множественность объектов, их разно­образие, отражающее всю палитру регулируемых общественных от­ношений. В рамках данной концепции в качестве объекта правоот­ношений рассматриваются материальные и нематериальные блага, продукты духовного творчества и т.д

Представители третьей концепции базируются на представлении об объекте правоотношений как правовом режиме, т.е. юридической возможности совершения определенных действий с материальными и нематериальными благами.

Что касается собственно жилищных правоотношений, то в качестве их объекта чаще всего признают «изолированное жилое помещение— квартиру, комнату или несколько комнат, индивидуальный жилой дом, часть дома» «жилое помещение, которое должно быть пригодным для постоянного в нем проживания, хотя бы и было предоставлено для удов­летворения лишь временной потребности в жилье».