Особенности государственной регистрации сделок с жилыми помещениями.

ГК и Законом о регистрации прав устанавливают­ся три вида (предмета) государственной регистрации:

— регистрация прав (возникновения, перехода, прекра­щения);

— регистрация ограничений (обременении) прав;

— регистрация сделок.

Правовые последствия и удостоверение государственной регистрации сделки. В установленных законом случаях ре­гистрировать сделку с недвижимостью необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключе­ния подлежащей регистрации сделки — это момент ее го­сударственной регистрации, а не момент подписания или нотариального удостоверения. Статьей 425 ГК установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кро­ме одной: совершить согласованные действия для государ­ственной регистрации сделки. Переданные до регистрации сделки деньги за недвижимость не являются авансом или задатком (способом обеспечения обязательства). Посколь­ку денежное обязательство еще не возникло, данные суммы следует рассматривать, строго говоря, как «неосновательное обогащение» (ст. 1102 ГК).

Для продажи жилых помещений установлена особенность — необходи­мость регистрации не только перехода права, но и договоре (ст. 558 ГК).

Государственная регистрация сделок удостоверяется, специальной регистрационной надписью, на договоре проставляется штамп: «Произведена государственная регистра­ция» с указанием вида сделки и даты регистрации, заверен­ный подписью регистратора и гербовой печатью.

При регистрации права на договоре, на основании ко­торого оно приобретено, также проставляется заверенный подписью регистратора штамп: «Произведена государст­венная регистрация», в котором указываются вид зарегист­рированного права, номер и дата его регистрации. Если на основании одной сделки регистрируется право на несколько объектов недвижимости, например, на жилой дом и земель­ный участок, то штампы проставляются по числу объектов с указанием в каждом штампе вида объекта и реквизитов ре­гистрации права на него.

Таким образом, приобретение недвижимости на осно­вании подлежащего государственной регистрации догово­ра, подтверждают следующие документы:

— свидетельство о государственной регистрации права;

— экземпляр договора с двумя заверенными подписью регистратора и гербовой печатью надписями: «Произведена государственная регистрация сделки» и «Произведена госу­дарственная регистрация права собственности».

Сделки, подлежащие государственной регистрации. В от­личие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК), обязательность государственной регистрации сделки уста­навливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Подлежащие государственной регистрации сделки мож­но условно разделить на четыре группы: сделки об отчуж­дении недвижимости (влекущие переход права); сделки об ограничении (обременении) прав на недвижимость, влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.

Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:

а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК) (доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости, ст. 251 ГК), в том числе соглашение о приобретении за­ложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке[70]);

б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК) (доли в праве общей собственности на них ст.251ГК);

в) договоры дарения недвижимости (независимо от виде объекта) (п. 3 ст. 574 ГК) (доли в праве общей собственно­сти на них (ст. 251 ГК)), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК);

г) договоры ренты с передачей недвижимости под выпла­ту ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);

д) договоры аренды на срок не менее одного года с выку­пом (ст. 624 ГК);

е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК).

При совершении подлежащих регистрации сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистраци­онных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя (удостоверяется свидетельством о регистра­ции права и вторым штампом на договоре).

2. Сделки об ограничении (обременении) направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в за­лог. К ним относятся:

а) договоры о залоге недвижимости (об ипотеке) (п. 3 ст. 339 ГК, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);

б) договоры участия в долевом строительстве (ст. 4, 17, п. 2 ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве)[71]. Строго говоря, данный вид договора не является сделкой с недвижимостью, поскольку на момент заключения объект долевого строительства как объект недвижимости отсутст­вует. Договор участия в долевом строительстве обременяет право собственности (или аренды) застройщика на земель­ный участок ипотекой в пользу заключивших договор уча­стников строительства либо банка, предоставившего кредит на строительство до привлечения первого участника (ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). Поэтому до­говор подлежит регистрации в разделе ЕГРП, открытом на предоставленный для строительства земельный участок;

в) договоры безвозмездного пользования (ссуды) недвижи­мости на срок не менее одного года¹ (п. 2 ст. 689 ГК, п. 2 ст. 26 ЗК).

Регистрация сделки об ограничении (обременении) удо­стоверяется штампом на договоре. До 1 января 2005 г. Прави­лами ведения ЕГРП было предусмотрено право арендатора и залогодержателя также получить свидетельство о государст­венной регистрации. Однако в соответствии со ст. 14 Закона о регистрации прав свидетельство выдается при регистрации вещного права. Поэтому после внесения изменений поста­новлением Правительства РФ от 12.11.2004 № 627² в Правила ведения ЕГРП регистрация аренды или ипотеки удостоверя­ется только регистрационным штампом на договоре.

3. Дополнительные (акцессорные) сделки — это сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам:

а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК), в том числе по договору участия в долевом строительстве (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве);

б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 39 ГК);

в) передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) (п. 2 ст. 615 ГК)¹;

г) соглашение об изменении зарегистрированного договора[72] (п. 1 ст. 452 ГК, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59), в том числе договор; участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 24 Закона об уча­стии в долевом строительстве);

д) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК) (возможен только до передачи дара или по договору дарения в буду­щем).

Пунктом 1 ст. 452 ГК установлено, что соглашение об из­менении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или договора не вытекает иное. Однако государственная ре­гистрация не является элементом формы договора, из дан­ного положения не следует, что соглашения об изменении или расторжении подлежащих регистрации договоров так­же подлежат регистрации. Однако, как указал Президиум ВАС РФ в п. 9 Инфор­мационного письма от 16.02.2001 № 59[73], соглашение об из­менении размера арендной платы подлежит регистрации.

Очевидно, что соглашения о расторжении зарегистри­рованных договоров не требуют регистрации. Поскольку предметом соглашений является прекращение обязательств сторон (п. 2 ст. 453 ГК), должно производиться погашение регистрационной записи о сделке и основанном на ней ог­раничении (обременении). Так, на основании соглашения о расторжении договора аренды должно производиться погашение записи об аренде, при расторжении договора пожизненного содержания с иждивением должно произ­водиться погашение записи об обременении недвижимо­сти рентой и залогом в силу закона (ст. 586, 587 ГК). Од­нако если соглашение о расторжении содержит условие о возврате полученного по расторгаемой сделке имущества (п. 4 ст. 453 ГК), то необходима регистрация перехода права к лицу, которому возвращается недвижимость (получателю ренты, продавцу).

Смешанные договоры. В силу принципа свободы догово­ра стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (п. 2, 3 ст. 421 ГК). В случае заключения смешанного договора, содержащего элементы предусмотренного законом договора, императивные нормы о данном договоре являются обязательными для сторон (п. 1 ст. 422 ГК). Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации.

Президиум ВАС РФ, рассматривая спор о договоре куп­ли-продажи предприятия как имущественного комплекса и поставки оборудования, в п. 13 Информационного письма от 16.02.2001 № 59 указал следующее. Смешанный договор, содержащий элементы разных договоров, устанавливает единую совокупность обязательств. Поскольку п. 3 ст. 560 ГК устанавливает обязательную государственную регистрацию договора куп­ли-продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле-продаже предприятия.

Существуют и договоры не требующие государственной регистрации: - договоры социального и коммерческого найма (жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищного фонда; ст. 674 ГК, ст. 60 ЖК);

- предварительные договоры (ст. 429 ГК). Предмет дан­ного вида договоров это заключение в предусмотренный срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительно­го договора порождает у сторон не обязательство передать недвижимость, а только обязательство заключить в установ­ленный срок другой (основной) договор;

- соглашения участников общей собственности об ус­тановлении (определении), изменении размера (перерас­пределении) долей в праве. Такие договоры считаются за­ключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или их увеличение (умень­шение) подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества как сделка не подле­жат регистрации, но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации и соглаше­ния о порядке владения и пользования общим имуществом (ст. 247 ГК), поскольку они не влекут перехода прав на не­движимость и изменения размеров долей;

- недвижимость может быть предметом семейных отно­шений. Например, брачным договором может быть установ­лен режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость (ст. 42 СК), произведен раздел общего имущества по соглашению между супругами (ст. 38 СК) или алиментным соглашением предусмотрена на недвижимое имущество и сделок с ним передача квартиры (ст. 104 СК). Брачный договор и алимент­ное соглашение должны быть нотариально удостоверены. Государственная регистрация таких сделок не требуется, но регистрация возникших прав обязательна;

- договоры доверительного управления, в том числе и иму­ществом подопечного (ст. 38 ГК), влекут необходимость го­сударственной регистрации не самого договора, а передачи недвижимости в доверительное управление (ст. 1017 ГК). Передача имущества доверительному управляющему не оз­начает прекращения права собственности и регистрируется в ЕГРП как обременение;

- договоры безвозмездного пользования (ссуды) не под­лежат регистрации, так же как и краткосрочные договоры аренды (ст. 689, 609, 651 ГК¹, п. 2 ст. 26 ЗК);

- договоры простого товарищества (совместной дея­тельности) заключаются без регистрации. Однако при вне­сении недвижимости в качестве вклада в общее имущество необходима регистрация права долевой собственности про­стых товарищей (п. 1 ст. 1043 ГК);

- концессионные соглашения. Регистрации подлежит об­ременение права собственности концедента правами поль­зования и владения концессионера (п. 15 ст. 3 Закона о кон­цессионных соглашениях).

В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено законом для следующих видов сделок:

1) договор ренты, пожизненного содержания с иждиве­нием (ст. 584 ГК);

2) договор уступки требования по нотариально удостове­ренной сделке (п. 1 ст. 389 ГК);

4) соглашение об изменении и расторжении нотариаль­но удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК);

5) предварительный договор, если для основного догово­ра установлена нотариальная форма (п. 2 ст. 429 ГК);

9) завещание, в том числе содержащее завещательный отказ или

завещательное возложение (ст. 1124, 1137, 1139 ГК);

10) доверенность на совершение сделок, требующих но­тариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК);

11) доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК);

12) доверенность на государственную регистрацию прав и сделок, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав);

Нотариальное удостоверение сделок также обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется (п. 1 ст. 160 ГК).

Только нотариусом может быть выдано свидетельство о праве на наследство (ст. 1162 ГК, ст. 71 Основ законода­тельства о нотариате). Обязательно должно быть нотари­ально удостоверено согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сдел­ки, требующей нотариального удостоверения и (или) госу­дарственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК).