Договор найма жилого помещения.

По договору найма жилые помещения предоставляются в жилищном фонде коммерческого использования (п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК). Отношения по договору найма жилого помещения регулируются, главным образом, нормами гл. 35 ГК.

По договору «коммерческого» найма собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Для заключения этого договора законодатель не предусматривает какого-либо административного акта либо специальной процедуры предоставления жилья, как это определено для договора социального найма (ст. 51, 52, 57 ЖК); договор подлежит заключению на основе волеизъявления сторон договора (наймодатель — наниматель).

Глава 35 ГК, нормы которой регламентируют вопросы такого найма, не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности (государственной, муниципальной). Отсюда следует, что по договору «коммерческого» найма передаются помещения, находящиеся в жилых фондах любой формы собственности, а не только частное жилье.

Хотелось бы обратить внимание на освещение этого вопроса в ряде публикаций. Авторы прямо указывают на возможность использования по договору коммерческого найма жилых помещений всех форм собственности; данный вопрос никоим образом не определяется авторами в качестве дискуссионного, нет даже упоминаний о сторонниках иной точки зрения.[60]

Некоторые авторы также отмечают: «Коммерческий жилищный фонд — государственный и муниципальный жилищный фонд, используемый в коммерческих целях, а также жилые помещения, принадлежащие частным собственникам и сдаваемые ими на условиях договора найма в соответствии с гл. 35 ГК»[61].

Другие авторы утверждают то, что договор «коммерческого» найма жилого помещения может заключаться «во всех других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах»[62].

В юридической литературе данный договор обозначается как договор «коммерческого» найма.

Существует мнение о том, что государственный и муниципальный жилищные фонды «не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды»[63]. Такое же мнение высказано В.Н. Литовкиным[64] и П.В. Крашенинниковым[65].

Ряд позиций жилищного и гражданского законодательства являются общими для договоров социального и «коммерческого» найма: объектом (предметом) договора может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (ст. 62 ЖК, ст. 673 ГК); нанимателем по договору может быть только гражданин (ст. 60 ЖК, ст. 677 ГК); жилые помещения должны использоваться исключительно по назначению, т.е. для проживания граждан (ст. 17 и 67 ЖК, ст. 678 ГК); предусматривается обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилье (ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК).

Вместе с тем регламентация вопросов социального найма и найма коммерческого осуществляется с учетом принципиальных отличий одного от другого. Так, если по договору социального найма жилье предоставляется без установления срока действия договора (ст. 60 ЖК) по установленной норме (ст. 50, 57 ЖК), то по найму коммерческому на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК), при этом законодатель не ограничивает размера жилья. По договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда (ст. 49 ЖК), по договору найма — любой формы собственности (о чем упоминалось выше).

Ряд положений ГК (см. ст. 672) подлежит обязательному применению к договору социального найма: письменная форма договора (ст. 674), сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675), соблюдение ряда обязанностей нанимателем жилого помещения (ст. 678), условия заселения временных жильцов и передачи жилого помещения в пользование поднанимателей (ст. 680, 685). Эти положения отражены в ЖК (ст. 63, 64, 76, 80).

В соответствии со ст. 673 и 682 ГК пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, а внесение платы за жилое помещение должно производиться в сроки, установленные в договоре. Так, в ст. 51 ЖК речь идет об учетной норме общей площади жилого помещения, а в ст. 57 ЖК — о норме предоставления.

Иные положения ГК применяются к договору социального найма жилого помещения, «если иное не предусмотрено жилищным законодательством» (ст. 672). В этих случаях нормы ГК либо подлежат применению дополнительно (субсидиарно), либо, если жилищным законодательством соответствующие отношения урегулированы в достаточной мере или иным образом, нежели в ГК, не применяются вообще.

В свою очередь, реализация норм ГК в ряде случаев требует применения положений жилищного законодательства. Следует отметить, что ст. 679, 680, 685 ГК говорят о необходимости соблюдения, при определенных условиях, нормы общей площади жилого помещения на одного человека (см. ст. 11 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).

Однако в Жилищном кодексе это понятие не используется, никаких поручений об установлении такой нормы нет. Таким образом, применение норм ст. 679, 680, 685 ГК в случаях вселения в жилое помещение по договору найма иных лиц и временных жильцов, а также сдачи такого помещения в поднаем проблематично.

Статья 673 ГК определяет объектом договора найма изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Жилое помещение (пригодное для проживания) должно отвечать санитарным правилам, на основании Федерального закона от 30.03.99 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»[66] и техническим требованиям. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлено «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»[67]. Нанимателем жилого помещения по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (ст. 671 ГК).

Договор найма жилого помещения согласно ст. 683 ГК заключается на срок, не превышающий 5 лет. Истечение этого срока не означает необходимости освобождать жилое помещение, поскольку нанимателю предоставлено право возобновить договор на новый срок (ст. 684 ГК).

Необходимо обратить внимание на следующее. Статья 684 ГК устанавливает право нанимателя заключать договор найма на новый срок. Однако законодатель не определяет, что следует понимать под «иными условиями» продления договора, а также в каких случаях наймодатель может принять решение не сдавать жилье внаем. Редакция этой статьи позволяет наймодателю «произвольно» решать данные вопросы. Следует закрепить основания не предоставления жилья в наем, тем более при найме жилья государственного и муниципального жилищных фондов[68].

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК). Нарушение письменной формы не влечет в этом случае недействительность договора, но лишает стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания (ст. 162 ГК). Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или расторжения этого договора. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК).

Согласно ст. 17 ЖК пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения правил пользования жилым помещением, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Необходимым условием пользования жилым помещением является также соблюдение прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей. Статья 17 допускает возможность использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.

Существенной гарантией реализации права пользования жилым помещением является неприкосновенность жилища. Согласно ст. 25 Конституции РФ жилище неприкосновенно. Проникновение в жилище против воли проживающих в нем лиц возможно только в случаях, установленных законом, или на основании решения суда. Нарушение неприкосновенности жилища может повлечь уголовную ответственность (ст. 139 УК).

В договоре найма определяются права и обязанности нанимателя и наймодателя, предусматривается ответственность за неисполнение условий договора (ст. 676, 678-682, 685-687 ГК). Права и обязанности нанимателя жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования по пользованию жилым помещением определены Правилами пользования жилыми помещениями[69].

В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право: вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других лиц; разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, проживание в жилом помещении временных жильцов; передавать жилое помещение в поднаем (п. 22 Правил пользования жилыми помещениями, ст. 679, 680, 685 ГК).

Согласно ст. 679 ГК с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Как следует из данной статьи, для реализации ее положений недостаточно волеизъявления нанимателя, — такое вселение возможно по взаимному согласию наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

При вселении в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем необходимо внести изменения в договор найма жилого помещения. Это следует из ст. 677 ГК, согласно которой граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, должны быть указаны в договоре найма жилого помещения.

Право на вселение временных жильцов установлено ст. 680 ГК. Разрешение на их вселение и проживание дается нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими. Кроме того, о таком вселении необходимо предварительно уведомить наймодателя. Предварительное уведомление наймодателя не ограничивается «принятием» наймодателем этой информации. Если нарушена норма площади жилого помещения, наймодатель вправе не допустить вселения временных жильцов.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного срока проживания, а если срок не согласован, — не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим (ч. 3 ст. 680 ГК). За временных жильцов наниматель жилого помещения оплачивает коммунальные услуги в соответствии с дополнительным соглашением, который заключается с наймодателем на срок проживания временных жильцов (ст. 155 ЖК).

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает часть или все жилое помещение в пользование поднанимателю (ст. 685 ГК), в случае сдачи жилого помещения в поднаем законодатель не обозначает требования о согласии на это граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель. Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма жилого помещения (5 лет). Поднаниматель и совместно с ним проживающие лица должны оплачивать жилье, полученное в пользование по договору поднайма. Условием заключения договора поднайма является соблюдение требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Плата за поднаем устанавливается соглашением сторон.

В случае досрочного расторжения договора найма следует прекращение и договора поднайма. Поднанимателю не предоставлено право на возобновление договора поднайма. Согласно ст. 686 ГК изменение договора найма жилого помещения возможно в случаях: замены нанимателя одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем; в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения.

Замена нанимателя осуществляется по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя. Возражение наймодателя делает невозможной такую замену. Несмотря на то, что спор о замене нанимателя может быть предметом судебного рассмотрения, суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем, если этот наймодатель не согласен с такой заменой. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор найма продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих в жилом помещении, по общему согласию между ними. В таких случаях согласия наймодателя не требуется, решающее значение имеет единодушное согласие всех постоянных пользователей жилым помещением. Если согласие не достигнуто, все эти граждане становятся сонанимателями.

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Законодатель предоставляет нанимателю жилого помещения право в любое время с согласия граждан, постоянно проживающих с ним, расторгнуть договор. За 3 месяца до фактического расторжения договора об этом должен быть предупрежден наймодатель, причем в письменном виде.

Пунктом 2 ст. 687 ГК определены случаи досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию наймодателя. Таких оснований два: разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, задолженность по оплате жилья в течение 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок.

Другие основания расторжения договора по инициативе любой стороны договора могут быть предусмотрены жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК).

Основанием расторжения договора найма жилого помещения являются использование этого помещения не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей (п. 4 ст. 687 ГК).

В этих случаях наймодатель может (но не должен) предупредить виновных лиц о необходимости устранить нарушения. Если после предупреждения нарушения не устранены, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор. Расторжение договора найма жилого помещения влечет выселение (на основании решения суда) нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. Гражданский кодекс (ст. 688) не устанавливает последствий выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения).

В случае виновного поведения пользователей жилым помещением выселению подлежат виновные лица без предоставления другого жилого помещения, «что должно быть зафиксировано в резолютивной части судебного решения». Если договор, расторгнут по основанию непригодности его для проживания, то, по мнению и такое помещение находится в государственном или муниципальном жилищном фонде, выселяемый должен быть обеспечен другим жилым помещением. Если же непригодное помещение принадлежит гражданину на праве собственности, то на собственника нельзя возложить обязанность обеспечить выселяемого нанимателя другим жилым помещением. Однако такое положение нормативно не определено.