Купля-продажа жилых помещений.

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, безусловно, является договор купли-продажи жилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. До вступления в силу Закона Союза ССР «О собственности в СССР» (т.е. до 1 июля 1990 г.) законодательство содержало массу различных ограничений, сдерживающих нормальный оборот жилых помещений. Предусматривалось заключение договоров купли-продажи только жилых домов и то не более чем один раз в три года. В случае, если гражданину и членам его семьи на праве собственности и принадлежали два жилых дома, то один из них необходимо было продать[34]. Данное и другие ограничения, с одной стороны, сдерживали гражданский оборот, а с другой – подталкивали граждан к заключению мнимых сделок. В отличие от актов прежнего законодательства ГК РФ ограничивается предусмотрением простой письменной формы заключения до говора продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550).

Обязательное нотариальное оформление договора продажи (как, впрочем, и мены, и дарения) недвижимого имущества не предусматривается. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих соглашений ложится на учреждения юстиции – органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве сторон по данному договору могут выступать граждане, юридические лица и органы местного самоуправления. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилого помещения.

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, другая сторона на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Договор обязательно должен содержать характеристику продаваемого жилого помещения: полный адрес, количество комнат, общую площадь (на практике указывают и жилую площадь). При отсутствии этих данных договор считается незаключенным. Представляется, что для квартир необходимо указывать и этаж продаваемого жилья[35].

Некоторое исключение из общего правила, изложенного в части первой ГК РФ, предусматривается в отношении цены продаваемого жилья и другой недвижимости. Согласно ст. 555 Кодекса при отсутствии условия о цене договор купли-продажи жилого помещения считается незаключенным.

Для более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в ГК РФ (ст. 556) установлено правило, по которому передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя – его принять. Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Стороны договора должны быть указаны в соответст­вии с требованиями гражданского законодательства, п. 1, 2 ст. 18 Закона о регистрации прав, п. 18 Правил ведения ЕГРП (в ред. от 22.11.2006)[36].

Для физических лиц указываются:

— фамилия, имя, отчество (полностью, без сокраще­ний);

— пол;

— гражданство;

— дата и место рождения;

— место проживания;

— наименование и реквизиты документов, устанавли­вающих личность (например, паспортные данные).

Для российских юридических лиц указываются:

— полное наименование, включая организационно-пра­вовую форму;

— адрес (место нахождения) постоянно действующего органа;

— реквизиты государственной регистрации юридическо­го лица (дата и место регистрации, наименование органа ре­гистрации);

— ОГРН (основной государственный регистрационный номер);

— КПП (код причины постановки на учет);

— ИНН (идентификационный номер налогоплательщика).

Договор может быть подписан не лицами, между кото­рыми заключается договор, а их представителями. В этом случае в договоре помимо данных сторон указываются дан­ные о представителях и полномочия, в силу которых они действуют (доверенность, документы законных представи­телей несовершеннолетних младше 14 лет и лиц, лишенных дееспособности).

При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

во-первых, соразмерного уменьшения покупной цены;

во-вторых, безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок;

в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.

Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:

– отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;

– потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.

Достаточно четко ГК РФ урегулировал отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом виды прав на земельный участок могут быть различными.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.

ГК РФ вводит специальную норму, устанавливающую особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, если они согласно ст. 292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ сохраняют право пользования этим жилищем. Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание отчуждателя на данной площади. В ст. 558 ГК РФ устанавливается, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.[37]

Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» содержал прямой запрет на продажу заселенных домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них граждан. Причем данной норме была придана обратная сила, т.е. она распространялась и на сделки, заключенные до вступления в силу названного Закона. Безусловно, такие договоры должны быть признаны недействительными и после отмены Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», поскольку объектами сделок являются не многоквартирные дома, а конкретные жилые помещения[38]. Следует обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежат и сделки связанные с продажей доли в составе стоимости общей совместной собственности жилого помещения.[39]