Классификация сделок с жилыми помещениями и общие требования к их заключению.

Раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, ГК РФ указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209)[24].

Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключить договор обмена жилыми помещениями. Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки. Так, собственники вправе совершать сделки, направленные на отчуждение жилого помещения, например куплю-продажу, мену, дарение, завещание и т.п., а также сделки, направленные на передачу жилья в пользование, например найм, аренду, безвозмездное пользование. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (например, завещания)[25].

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). К примеру, договор купли-продажи, ренты, простого товарищества.

Сторонами гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основными участниками таких сделок являются граждане и юридические лица. В некоторых случаях совершать сделки с жилыми помещениями могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов, например при продаже муниципального или государственного жилья. Российская Федерация не имеет возможности распоряжаться принадлежащим ей жильем, так как весь федеральный жилищный фонд находится исключительно на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у государственных предприятий или учреждений. Вместе с тем Российская Федерация может выступать в роли наследника по завещанию или одаряемого по договору дарения.

Организации, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрации юридического лица в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц»[26]. Если юридическое лицо относится к некоммерческим организациям, либо является государственным или муниципальным предприятием, необходимо отражение в учредительных документах возможности совершения таких сделок.

Граждане, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать полной дееспособностью, т.е. они должны достичь 18-летнего возраста, а в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак; полная дееспособность также приобретается при эмансипации, т.е. объявлении несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, работающего по трудовому договору (контракту) либо занимающегося предпринимательской деятельностью, полностью дееспособным.

Для защиты прав и законных интересов граждан, находящихся под опекой или попечительством либо оставшихся без родительского попечения, ГК РФ установил правило, согласно которому любое отчуждение жилого помещения, в котором проживают названные лица члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292).

В целях защиты прав недееспособных граждан устанавливаются опека и попечительство. Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки (п. 2 ст. 32 ГК РФ). Однако опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем, в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного[27].

Изложенные требования относятся и к попечителям, которые дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством (дети в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждане, ограниченные судом в дееспособности), не вправе совершать самостоятельно. Ограничение дееспособности совершеннолетнего члена семьи производится по основаниям, предусмотренным ст. 30 ГК РФ (злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами). Ограничение дееспособности по указанным основаниям выражается, в частности, в том, что гражданин лишается права совершать сделки по распоряжению имуществом без согласия попечителя.

Для того чтобы сделки с жилыми помещениями были действительны, требуется соблюдение целого ряда условий. Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).

Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.

В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю жилое помещение принадлежало на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то жилье должно принадлежать государственным или муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, государственным или муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение жилищем подтверждается правоустанавливающим документом, к примеру договором продажи, договором передачи и др. Для заключения договора обмена социального жилья право пользования подтверждается либо ордером (выданным до 1 марта 2005 г.), либо соответствующим договором, оформленным в письменном виде.

В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. должно быть правильное понимание сделки и ее совершение должно быть добровольным.

В-пятых, необходимо письменное оформление указанных сделок (для ренты, ипотеки и завещания – нотариальное оформление). В-шестых, как правило, обязательна государственная регистрация (за исключением обмена между нанимателями, найма жилого помещения и безвозмездного пользования) по месту расположения квартиры. Если сделка направлена на отчуждение одной стороной жилого помещения и соответственно приобретения его другой, то право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента государственной регистрации сделки и (или) права. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения жилого помещения.

Приобретая право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, лицо, как уже было сказано выше, становится сособственником фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также получает право пользоваться придомовой территорией.

При отступлении от любого из названных условий сделка считается недействительной. Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой. Например, сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними от 14 до 18 лет (ст. 175 и 176 ГК РФ), совершенные под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК РФ).

Сделка, недействительная независимо от судебного решения, является ничтожной. Например, сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими 14 лет (ст. 171 и 172 ГК РФ), сделки, совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

ГК РФ в ст. 168 устанавливает принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость; сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.

Существуют различные критерии классификации сделок с жилыми помещениями, в частности по видам договорных обязательств. Данная систематизация получила распространение в кругах цивилистов начиная с 80-х годов[28]. Приведем пример такой классификации, которая с учетом законодательных новаций, предложена М.Г. Пискуновой и Е.А. Киндеевой [29]:

1. Договор купли продажи и его разновидности: договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, договор купли-продажи квартиры с оплатой по государственному жилищному сертификату, договор купли-продажи квартиры за счет заемных средств, договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру, договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, договор купли-продажи жилого дома, договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа, договор купли-продажи части жилого дома, договор купли - продажи доли в праве общей собственности на жилой дом.

2. Договор мены квартир и его разновидность- договор мены жилого дома на квартиру.

3. Договор дарения жилого дома и его разновидности: договор дарения части жилого дома, договор дарения доли в праве общей собственности на жилой дом.

4. Договоры-соглашения долевого характера, к ним следует отнести: соглашение об установлении (определении) долей в праве общей собственности на квартиру, соглашение о перераспределении долей в праве общей собственности на квартиру, соглашение о прекращении права пользования жилым помещением (между собственником приватизированного помещения и членами его семьи), соглашение о прекращении права пользования жилым помещением (между собственником приватизированного помещения и бывшими членами его семьи), соглашение о предоставлении отступного передачей должником квартиры кредитору, соглашение о порядке владения и пользования, жилым домом и хозяйственными постройками, соглашение об установлении (определении) долей в праве общей собственности на жилой дом, соглашение о перераспределении долей в праве общей собственности на жилой дом и хозяйственные постройки, соглашение о реальном разделе домовладения и прекращении долевой собственности.

4. Договоры с элементами залоговых обязательств: договор об ипотеке (залоге квартиры), договор об ипотеке жилого дома.

5. Договоры найма помещения.

5. Договоры об участии в строительстве: договор инвестирования, договор инвестирования (участия в строительстве), договор участия в долевом строительстве.

Помимо указанных договоров в сфере сделок с жилыми помещениями заключаются передаточные акты, которые являются в ряде случаев обязательным приложением к договору, к ним относятся: передаточный акт при купле-продаже, передаточный акт при купле-продаже с рассрочкой платежа, передаточный акт при купле-продаже жилого дома, передаточный акт при купле-продаже жилого дома с рассрочкой платежа, передаточный акт при купле-продаже части жилого дома. Некоторые авторы говорят о самостоятельности данных элементов договорных обязательств, однако, они являются дополнением к вышеуказанным договорам.[30]

Существуют и другие подходы к классификации сделок с жилыми помещениями. В частности Скловский К.И.[31] предлагает собственную классификацию, которая также является признанной ведущими цивилистами РФ:

1. Сделки, связанные с отчуждением права собственности: к ним относят: договор купли-продажи, договор дарения, договор ренты, мены, ипотеки и т.д.

2. Сделки, не влекущие переход права собственности, к ним следует отнести соглашения о прекращении права пользования жилым помещением, договор найма помещения и т.д.

Интересной представляется классификация предложенная Агаповым С.В. [32]:

1. Сделки, направленные на отчуждение жилых помещений: договор купли-продажи жилых помещений, договоры мены и обмена жилых помещений.

2. Сделки, направленные на передачу отдельных прав
на жилые помещения: договоры аренды и коммерческого найма жилых помещений, договор безвозмездного пользования жилым помещением.

Экономисты, которых на современном этапе заинтересовали вопросы правового регулирования сделок с жилыми помещениями, пытаются предложить свою собственную классификацию данных сделок, исходя из экономических критериев[33]:

1. Безвозмездные сделки: приватизация и деприватизация жилых помещений .

2. Возмездные сделки: купля-продажа, обмен и мена жилыми помещениями, дарение и наследование жилья, рента и пожизненное содержание с иждивением собственников жилых помещений.

3. Инвестирование в строительство жилых домов.

Приведенные выше классификации отражают существующий концептуальный подход к классификации сделок с жилыми помещениями. Безусловно, не одна из этих классификаций не отражает в полной мере особенности правовой природы этих сделок, поэтому в настоящее время распространен комплексный подход, позволяющий учитывать дефинитивные особенности данных правоотношений.