Права собственника жилого помещения.

Лекции по учебной дисциплине

«Жилищное право»

Составил: к. филос. н., доцент кафедры ТГиП Демин И.Н.

Г. Калуга

Раздел 4. Право собственности с жилым помещением и сделки с ними.

Лекция 1. Разграничение прав собственника жилого помещения с правами членов семьи.

1.1. Права собственника жилого помещения…………………………………………………….

1.2. Права членов семьи собственника жилого помещения……………………………………………………

Лекция 2. Особенности сделок с жилыми помещениями.

2.1. Классификация сделок с жилыми помещениями и общие

требования к их заключению ………………..………………

2.2. Правовое регулирование сделок по отчуждению жилых

помещений…………………………………………………….

2. 3. Договор найма жилого помещения…………………………

2.4. Особенности государственной регистрации сделок с

жилыми помещениями....………………………………….

Лекция 3. Договоры об участии в строительстве.

2.1. Правовые проблемы инвестирования в строительство жилых помещений………………………………………………………..

2.2. Особенности правового регулирования договора долевого участия……………………………………………………………

Лекция 4. Проблемы осуществления права собственности.

Лекция 1. Разграничение прав собственника жилого помещения с правами членов семьи.

Права собственника жилого помещения.

Актуальность исследования в рамках данной главы обусловлено сложностями как теоретического, так и практического характера, возникающими при выяснении вопросов о правомочности сделок, затрагивающих интересы членов семьи собственника жилого помещения.

Вопросы собственности в «ощутимом» объеме (владение, пользование и, главным образом, распоряжение) ранее жилищным законодательством не регламентировались. ЖК РСФСР в отношении собственного жилья содержал нормы в основном в пределах вопросов пользования жилым помещением, его содержания. Нормы сдачи внаем такого помещения касались, главным образом, вопросов пользования жильем. Между тем отношения собственности на жилье принципиально изменились и требуют решений в рамках жилищного законодательства.

Изменение отношений собственности прослеживалось в течение последних 10-19 лет[1]. Структура жилищного фонда в России кардинальным образом изменилась (если в 1990 г. доля частного фонда составляла 33%, то в 2000 г. она достигла 63%). VIII. Право собственности на жилое помещение 178 Собственники жилья приобрели право сдавать его по договору «коммерческого» найма за плату, определяемую соглашением сторон, без каких-либо ограничений «предельными ставками». Раньше сдача внаем жилого помещения с оплатой, превышающей установленные пределы, квалифицировалась как использование жилья для извлечения нетрудовых доходов. Существенное увеличение частного жилья связано с принятием в 1991 г. Закона о приватизации жилых помещений.[2]

Увеличению доли частного жилья в жилищном фонде Российской Федерации способствует также положение ст. 218 ГК РФ. Согласно этой статье член жилищного и жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, приобретает право собственности на эту квартиру.

Снят целый ряд ограничений на приобретение жилья в собственность, на пользование и распоряжение таким жильем. Ранее возможность владения и пользования жилыми домами, жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности, у совместно проживающих супругов и детей ограничивалась одним домом, квартирой под угрозой принудительной продажи жилья «сверх одного» (ст. 106, 107 ГК РСФСР)[3]. В настоящее время не содержится ограничений по количеству приобретаемых в собственность жилых помещений и размеру этих помещений (см. ст. 213 ГК)[4].

Все эти и прочие новации в отношениях собственности на жилье, в том числе принятие ряда законодательных актов (о товариществах собственников жилья, ипотеке и т.д.), требовали урегулирования в рамках жилищного законодательства определенных вопросов, в частности: управления многоквартирными домами, жилье в которых относится к разным формам собственности, включая публичные.

Жилищный кодекс содержит нормы, регламентирующие вопросы права собственности на общее имущество многоквартирного дома (ст. 36), определение долей в этом имуществе (ст. 37), приобретения такой доли (ст. 38), определяет условия приобретения комнаты в коммунальной квартире (ст. 42) и проч.

Правам и обязанностям собственника жилого помещения посвещена ст. 30 ЖК. Согласно этой статье собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом[5].

Собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение во владение и пользование гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу — по договору аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом. Пленумом Верховного Суда РФ и Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ определено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, как сделка, не соответствующая требованиям закона — ст. 288 ГК (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96 № 6/8)[6].

Вопросы пользования жилым помещением в многоквартирном доме собственником этого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи отражены в Правилах пользования жилыми помещениями (п. 17-21)[7]. Требование ч. 1 ст. 30 ЖК об использовании жилого помещения по назначению содержится в ст. 17 ЖК, ч. 1 которой установлено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Аналогичная норма содержится в ГК. Согласно ст. 288 ГК жилые помещения предназначены для проживания (п. 2); собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Частью 2 ст. 17 ЖК предусматривается возможность использовать жилье наряду с проживанием и для индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности (научные работники, писатели, надомные работники и т.п.). При этом необходимо соблюдать правила пользования жилым помещением.

Критериями, ограничивающими пределы осуществления такой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, а также соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических, требований по пользованию инженерным оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, уровню шума, излучения и иных требований законодательства. Согласно ст. 17 ЖК в жилых помещениях нельзя размещать промышленные производства. Столь же категоричны положения ст. 288 ГК, согласно которой, размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (п. 3).

Размещение предприятия, учреждения, организации в помещении, принадлежащем гражданину на праве собственности, возможно только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК).

Жилищный кодекс не устанавливает последствий использования жилья не по назначению его собственником. В данном случае следует обратиться к ст. 293 ГК. Согласно данной статье использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь в установленном порядке принудительное его изъятие (ст. 235 ГК).

Согласно ч. 2 ст. 30 ЖК собственник жилого помещения может предоставить это помещение гражданину по договору найма. Регламентацию данного вопроса Кодекс не предусматривает. Следует отметить, что ранее действовавший ЖК РСФСР содержал самостоятельную главу («Пользование жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда»)[8], нормы которой касались как вопросов пользования жилым домом, квартирой, принадлежащими гражданину на праве собственности, так и вопросов сдачи внаем этого жилья, прав нанимателя, выселения его по предусмотренным основаниям и т.п.

Собственник жилого помещения вправе также предоставить его во владение и (или) пользование юридическому лицу на основании договора аренды (ч. 2 ст. 30 ЖК). Отношения по найму жилого помещения («коммерческому» найму) рассмотрены во второй главе работы.

Вопросы аренды регламентируются гражданским законодательством (гл. 34 ГК). Вместе с тем обратимся к п. 2 ст. 671 ГК, согласно которому юридическое лицо — арендатор жилого помещения может использовать это помещение только для проживания граждан.

Несомненный интерес представляют ст. 23 и 26 ЖК, обозначившие собственника жилого помещения в качестве «заявителя» для перевода этого помещения в нежилое (ст. 23) и проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 26). На неоднозначность этого подхода обращают внимание ряд специалистов, ведь это, по их мнению, может нарушить интересы других членов семьи.[9]

Статья 293 ГК указывается в перечне случаев принудительного изъятия у собственника имущества, установленном ст. 235 ГК. Перечень таких случаев является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

Собственник жилого помещения, как известно, вправе осуществлять его переустройство и (или) перепланировку. В связи с этим необходимо еще раз обратить внимание на ст. 29 ЖК. Положения этой статьи о принудительном изъятии у собственника жилья в случае его самовольного переустройства и перепланировки не согласуются с нормами ГК. В советское время был выработан принцип приоритета гражданского законодательства сфера в цивилистических отношениях. Иоффе предупреждал о недопустимости вмешательства публичного права в сферу частных отношений[10].

Данная статья посвящена последствиям самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировке жилого помещения. Одно из таких последствий, предусмотренных п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК, — продажа жилья на основании судебного решения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (с возложением на нового собственника такого жилья обязанности привести его в прежнее положение).

Эти положения ст. 29 ЖК сформулированы с привлечением норм ст. 293 ГК. Согласно данной статье, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, может последовать (с соблюдением установленных условий и порядка) продажа этого жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Отсюда следует, что вопрос о применении норм ст. 293 ГК в случаях переустройства и перепланировки жилого помещения было бы возможным рассматривать, если в связи с этими работами нарушены права и интересы соседей либо переустройство и перепланировку можно охарактеризовать как бесхозяйственное обращение с жильем, что не отражено в статьях гл. 4 ЖК.

Само по себе самовольное переустройство и перепланировка не могут служить основанием для принудительного изъятия жилого помещения.

Судами могут приниматься решения о принудительном изъятии жилья по основаниям, определяемым ст. 293 ГК, например, если происходит разрушение жилища, причиной которого явились переустройство и перепланировка жилого помещения. И, конечно, в данном случае не имеет значения, были ли эти работы произведены самовольно либо с соблюдением необходимых формальностей.

Таким образом, для реализации п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК требуется внесение изменений в ст. 293 ГК или в ст. 235 ГК. То есть в этих статьях должно быть указано в качестве самостоятельного основания для принудительного изъятия жилого помещения его самовольное переустройство и (или) перепланировка.

Аналогичные претензии следует адресовать положениям ч. 6 ст. 29 ЖК, согласно которым жилье можно принудительно изъять — в случае его самовольного переустройства (перепланировки) предыдущим собственником у нового собственника. Применение в отношении этого собственника правил ст. 293 ГК не может быть обосновано, поскольку никоим образом его действие (бездействие) не связано (даже не соприкасается): с использованием жилья не по назначению; с нарушением прав и интересов соседей; с бесхозяйственным обращением с жильем, т.е. нет участия в процессе производства переустройства и перепланировки жилого помещения.

Жилищным кодексом предусмотрены положения относительно жилья, предоставленного по так называемому завещательному отказу (ст. 33), и на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34). Наследственное право в данном случае значительно опередило жилищное законодательство, что на практике до принятия нового Жилищного кодекса привело к коллизионному столкновению этих институтов. Ряд специалистов обращают внимание на необходимость инкорпоративного подхода при изменении норм в жилищной сфере[11].

Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок, пользуется им наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока право пользования жильем у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев возникновения у него такого права на ином законном основании (ч. 1 ст. 33 ЖК). Например, если отказополучатель вступил в брак с наследницей, которой данное жилье перешло по завещанию. Это так называемы сделки с отменительным условием[12].

Дееспособный гражданин, пользующийся жилым помещением по завещательному отказу, несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим жильем, если иное не предусмотрено соглашением между собственником и гражданином (ч. 2 ст. 33 ЖК). Вопросы завещательного отказа регулируются ст. 1137-1140 ГК. Завещательный отказ, как способ распоряжения собственностью, позволяет наследодателю завещать свое имущество наследникам с одновременным возложением на них обязанности предоставить указанному в завещании лицу — отказополучателю право пользования жилым помещением на обозначенный в завещании срок (п. 2 ст. 1137 ГК).

Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании завещательного отказа, по требованию собственника жилого помещения может быть выселен на основании решения суда в случаях: использования жилого помещения не по назначению; нарушения прав и законных интересов соседей; бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение (ч. 2 ст. 35 ЖК).

Согласно ст. 34 ЖК гражданин, проживающий в жилом помещении по договору пожизненного содержания с иждивением, пользуется жильем на условиях, предусмотренных ст. 33 ЖК, если иное не установлено этим договором. Следовательно, данный гражданин пользуется жилым помещением наравне с собственником этого помещения, а также несет солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением (если иное не установлено договором пожизненного содержания)[13].

Вопросы пожизненного содержания с иждивением регулируются нормами гл. 33 ГК. По договору пожизненного содержания с иждивением гражданин (получатель ренты) передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру (иную недвижимость) в собственность лицу (плательщик ренты), который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (ст. 601 ГК).

Согласно ст. 605 ГК прекращение пожизненного содержания с иждивением имеет место: в случае смерти получателя ренты; при нарушении плательщиком ренты своих обязательств.

Статья 32 ЖК содержит положения об изъятии жилого помещения у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Изъятие жилого помещения осуществляется путем выкупа; выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК). По соглашению с собственником жилья ему может быть предоставлено — взамен изымаемого жилого помещения — другое жилье с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК).

Данные положения основаны на нормах ст. 35 Конституции РФ, согласно которой принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Судьба жилых помещений многоквартирного дома, признанного аварийным, решается в соответствии с положениями ч. 10 ст. 32 ЖК. Многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу в порядке и по основаниям, предусмотренным Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение (ч. 6 ст. 32 ЖК). По этому вопросу имеются детальные разъяснения Верховного суда РФ, которые приведем ниже.

Порядок определения выкупной цены жилого помещения установлен ч. 7 ст. 32 ЖК. В нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК).

Однако изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является лишь одним из оснований для сноса жилого дома.

Жилищный кодекс не регулирует порядок возмещения собственнику расходов при изъятии жилого помещения в иных случаях, например, если дом признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Исходя из этого при определении порядка обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при сносе дома по основаниям, установленным Жилищным кодексом, следует руководствоваться положениями ст. 32 ЖК[14].

Применение аналогии к данным правоотношениям подтверждается также ст. 134 ЖК, которая устанавливает порядок обеспечения членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома. Данная норма предусматривает, что в случае сноса дома по основаниям, предусмотренным Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные ст. 32 и 86 ЖК. Следовательно, если жилые помещения в подлежащем сносу доме принадлежат гражданам на праве собственности, при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о предоставлении ему иного жилья следует руководствоваться положениями ст. 32 ЖК, т.е. жилое помещение может быть изъято у собственника, либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В отношении возможного оспаривания соглашения государственного органа или органа местного самоуправления с собственником жилья о замене изымаемого жилого помещения другим жильем Верховным Судом РФ разъяснено. Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. И это возмещение должно быть рассчитано исходя не из номинальной стоимости жилья, а рыночной[15].

В соответствии со ст. 32 ЖК жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом согласно ч. 8 этой же статьи по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Поскольку соглашение между собственником жилого помещения и соответствующим государственным органом или органом местного самоуправления о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения является двусторонней сделкой, то на него распространяются общие правила о признании сделки недействительной (§ 2 гл. 9 ГК). Следовательно, данное соглашение может быть оспорено в судебном порядке по общим основаниям.