В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода: уровень заработной платы; величина накладных расходов; затраты на оборудование; нормы прибыли строителей в данном регионе; рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_з); расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс); расчет накопленного износа (И_н): физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов; расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=С_нс-С_и; определение итоговой стоимости недвижимости: С_зп= С_з+С_у.

Преимущества затратного подхода: При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях: анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; технико-экономический анализ нового строительства и улучшений; оценка общественно-государственных и специальных объектов; оценка объектов на малоактивных рынках; оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода: Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. Отдельная оценка земельного участка от строений. Проблематичность оценки земельных участков в России.

114. Оценка бизнеса: понятие, экономическая эффективность

ОБ — это определение ст-ти предпр в целом, либо его доли. В завис от целей Заказчика ОБ может осущ-ся формально (для офиц. органов)и для решен. внутр задач компан. Процед провед офиц оценки предпр проходит в соответ с действующими нормативами.

1) справедливая рыноч ст-ть — ст-ть, принимаемая гос органами, одинаково выгодная и мелким, и крупным акционерам 2) инвестиц. ст-ть—ст-ть данной фирмы для данного инвестора со всеми его планами, налог. особен-ми 3) внутр, ст-ть, определяемая как оценка, получ в результ внимат. и соглас-ого изуч всех харак-ик фирмы и рыноч. факторов; 4) ст-ть продолжающегося бизнеса, при получ. кот.оценщик полагает, что фирма будет продолжать работ. неопределенно долго; 5) ликвидационная ст-ть; 6) балансовая или бухг-ая ст-ть, получ. на основе бухг-ких док-ов об активах фирмы и ее обязат-ах; 7) реал. рыноч. ст-ть, т. е. цена за кот. в разумные сроки можно продать фирму на фактически доступном в наст. вр.рынке.

Методы оценки ст-ти фирмы. Метод способности самоокупаться. Покуп оценив, какую сумму может данная фирма обслуживать как долг, если купить ее на заемные ср-ва. Продав вычисл максим цену, кот денеж. приток способен поддержать. Метод дисконтир-ых денеж потоков. Прим: когда покупку фирмы рассматр. как инвестицию и собир. перепродать ч/з неск-ко лет; когда фирму покуп на заемные ср-ва с целью быстрой ликвид. или перепродажи; когда фирма работает в обстановке высок риска. Метод капитализации потоков дохода. Прим к фирмам, производ большие посленалог доходы, кот можно отнести к "доброму имени", превосходящему ст-ть активов фирмы. Метод превосходящих доходов. Прим для оценки люб.прибыльной фирмы. Метод экон. ст-ти активов. Прим. для не особенно прибыльных фирм Бухг-кая оценка чистой ст-ти. Цена опр-ся как резул. вычитания суммы обяз-тв фирмы из суммы ее активов. Метод налоговой службы США. Использ для опр-ия налогов на подарки, наследства и т. п. Метод сравнимых сделок Прим. при налич. надежных данных о продажах подобных компаний, фин. док-ция кот. доступна для анализа и проверялась независ. экспертами. Метод мультипликатора Цена/Доходы Применим для крупных акцион. комп, акции кот продаются на фонд. бирже. Подход с позиций возмещения Испол. в целях страх-я на условиях договора полного возмещ потерь от страхового случая. Отраслевые упрощенные подходы. В нек-ых традиц. отраслях сложились освященные веками соотношения, кот. зачастую упрощают дело, но признаются общепринятыми в этой отрасли. Метод обеспеченности займа. Испол. как метод вычисл величины займа, кот может быть привлечен на дальнейшее развит фирмы после ее покупки.