Квалифицирующими признаками, отличающими договор поставки от иных видов договора купли-продажи, могут быть признаны следующие особенности договора поставки. 2 страница

Но и в тех случаях, когда стороной государственного контрак­та выступает само государство в лице своих федеральных органов исполнительной власти, оно выступает как особое частное лицо, равноправное с другими участниками договора.

Покупателем по договору поставки для государственных нужд может быть любое юридическое лицо, хотя чаще всего в этой роли выступают коммерческие организации.

Предмет госконтракта или договора поставки товаров для государственных нужд — это любые товары, приобретаемые для использования в хозяйственных целях, в том числе для пред­принимательской деятельности. Как правило, это — вещи, оп­ределяемые родовыми признаками, т. е. товары массового, се­рийного производства. Закупка по госконтрактам товаров ино­странного производства не допускается, кроме случаев, когда производство аналогичной продукции в России невозможно или экономически нецелесообразно. Приобретение недвижимо­го имущества, предназначенного для государственных нужд, производится на основе договора продажи недвижимости, а не договора поставки.

Форма и порядок заключения госконтрактов и договоров постав­ки для государственных нужд обладают значительными особенно­стями.

Процедура поставки для государственных нужд состоит из не­скольких этапов:

1) определение потребностей (нужд) государства в тех или иных товарах завершается выдачей государственного заказа на его поставку. Этот заказ обычно определяет номенклатуру товаров, примерные сроки и цены, а также другие условия поставок;

размещение госзаказа может происходить как открытым способом (путем проведения открытых или закрытых торгов, конкурсов, аукционов), так и закрытым (путем непосредственного выбора конкретного поставщика). В последнем случае поставщик, как правило, принимает заказ добровольно. Однако для поставщи­ков, занимающих доминирующее положение на рынке соответст­вующих товаров (монополистов), принятие госзаказа обязательно, если только это не влечет для поставщика убытков. В этом случае за необоснованное уклонение от принятия заказа (т. е. заключения госконтракта) поставщик уплачивает госзаказчику законную ис­ключительную неустойку в размере стоимости продукции, опреде­ленной в заказе (абз. 2 п. 2 ст. 5 Федерального закона «О поставках продукции для федеральных государственных нужд»);

3) принятие госзаказа поставщиком порождает обязанность заключить соответствующий госконтракт, проект которого обыч­но разрабатывается государственным заказчиком.

Поставщик, получивший проект госконтракта, обязан в трид­цатидневный срок подписать его (и вернуть один экземпляр за­казчику) либо уведомить об отказе от заключения госконтракта. В последнем случае государственный заказчик вправе понудить поставщика к заключению контракта через суд (п. 5 ст. 528 ГК).

При несогласии поставщика с отдельными условиями проекта госконтракта он обязан в тот же тридцатидневный срок подписать госконтракт и, приложив к нему протокол разногласий, направить заказчику. В течение следующих тридцати дней заказчик должен принять меры по урегулированию возникших разногласий и из­вестить поставщика о принятии согласованных условий либо уве­домить его об отказе от заключения госконтракта. При отклоне­нии протокола разногласий (или истечении срока на его согласо­вание) заинтересованная сторона может обратиться в суд для разрешения соответствующего преддоговорного спора (абз. 2 п. 3 ст. 528 ГК).

Такой же порядок согласования разногласий применяется и в том случае, когда проект госконтракта подготавливает постав­щик, а не заказчик;

4) заключенный госконтракт может предусматривать поставку товаров как непосредственно государственному заказчику (или указанному им получателю — по отгрузочной разнарядке), так и покупателю, которого он укажет.

В последнем случае государственный заказчик в тридцати­дневный срок со дня подписания госконтракта направляет постав­щику и выбранному покупателю извещения о прикреплении по­купателя к поставщику;

5) извещение о прикреплении является основанием для за­ключения договора поставки товаров для государственных нужд. По общему правилу, обязанность заключения договора поставки
лежит только на поставщике (она вытекает из заключенного им госконтракта), тогда как покупатель вправе отказаться от заключе­ния договора или потребовать уменьшения количества поставляе­мых товаров против указанного в извещении о прикреплении (п. 1 ст. 530 ГК);

6) при отказе покупателя (полном или частичном) от договора
поставщик должен незамедлительно уведомить об этом государст­венного заказчика и вправе требовать от него прикрепления к дру­гому покупателю.

В этом случае государственный заказчик в тридцатидневный срок обязан либо выдать извещение о прикреплении к поставщи­ку другого покупателя, либо принять обязанности покупателя на себя (т. е. сообщить о согласии самому принять товары или напра­вить поставщику отгрузочную разнарядку с указанием конкретно­го получателя товаров). В результате этих действий происходит либо заключение договора поставки товаров для государственных нужд, либо непосредственная поставка товаров на основании гос­контракта.

Государственный контракт и договор поставки для государст­венных нужд, равно как и государственный заказ и извещение о прикреплении, должны оформляться в письменной форме. Как следует из ст. 528—529 ГК, госконтракт и договор поставки обыч­но заключаются путем подписания сторонами одного документа (протокол разногласий является его составной частью). Поставки товаров для государственных нужд производятся по рыночным ценам за исключением товаров, по которым сохранено государственное регулирование цен. Стороны госконтракта опре­деляют цены, как правило, в пределах, установленных государст­венным заказом, либо в соответствии с результатами конкурса на принятие заказа.

Способы определения контрактных цен подробно урегулиро­ваны законодательством и обычно обусловлены спецификой по­ставляемого товара. Так, в государственных контрактах использу­ются: фиксированные цены: твердые (на поставку широкого круга продукции массового и серийного производства, типовой техники и т. д.) и условно-твердые, поэтапно корректируемые в соответст­вии с изменением издержек производства (в контрактах, выпол­няемых поэтапно в течение длительного периода времени: постав­ки новой техники, оборонной продукции и т. д.);

скользящие цены, возмещающие издержки поставщика и ино­гда приносящие определенную прибыль (на поставку продукции, на которую уже разработаны стандарты и спецификации, кон­трактом обычно устанавливается фиксированная норма прибыли); биржевые цены на стандартные товары (по поставкам товаров, постоянно имеющихся в наличии на рынке, свободные рыночные цены которых известны).

Цена договора поставки товаров для государственных нужд, по общему правилу, должна соответствовать цене, определенной го­сударственным контрактом.

Срок является существенным условием любого договора по­ставки. Значит, и государственный контракт, и договор поставки для государственных нужд, в которых отсутствует условие о сроке, считаются незаключенными. Срок в договоре поставки для госу­дарственных нужд обычно определяется соответствующим госу­дарственным контрактом, а периодичность поставок (обычное ус­ловие) в пределах этого срока произвольно устанавливается сами­ми сторонами договора.

Права и обязанности сторон по поставке товаров для государст­венных нужд.На содержание обязанностей поставщика влияет осо­бый порядок установления договорных связей по поставке товаров для государственных нужд. Поэтому одной из основных обязанно­стей поставщика, вытекающей из государственного контракта, яв­ляется заключение договора поставки товаров для государственных нужд. Порядок заключения этого договора урегулирован ст. 529 ГК и полностью соответствует рассмотренной процедуре заключения госконтракта.

Обязанности по передаче товара покупателю или государствен­ному заказчику (в том числе условия о периодичности поставок, порядке доставки или выборки товаров, восполнении недопостав­ки и другие) регулируются общими положениями § 3 главы 30 ГК о поставке.

Учитывая, однако, особую значимость поставки товаров для государственных нужд, закон устанавливает повышенную ответст­венность поставщика за неисполнение этой обязанности. Так, за просрочку поставки или недопоставку товаров по государственно­му контракту поставщик уплачивает покупателю неустойку в раз­мере 50% от стоимости недопоставленной продукции, а также воз­мещает убытки (п. 3 ст. 5 Федерального закона «О поставках про­дукции для федеральных государственных нужд»). Передача товаров, не соответствующих требованиям о качестве, а также не­комплектной продукции приравнивается к ее непоставке и, следо­вательно, влечет аналогичную ответственность. Все прочие обязанности поставщика определяются аналогично общим нормам о договоре поставки. Государственный заказчик обязан принять товар, являющийся предметом договора. Эта обязанность государственного заказчика предполагает и обязанность прикрепления к поставщику покупа­теля. Если такого прикрепления не происходит (в том числе по­вторного прикрепления после того, как первоначальный покупа­тель отказался от договора), то поставщик вправе либо потребовать от государственного заказчика принять и оплатить товары, либо реализовать их по своему усмотрению, отнеся на него разум­ные расходы по реализации товаров.

Покупатель по договору поставки, как следует из ст. 530 ГК, вправе отказаться от заключения договора (полностью или час­тично). Однако после его заключения он также обязан принять предложенное поставщиком исполнение.

Обязанность оплаты товаров по договору поставки для госу­дарственных нужд имеет свою специфику. Так, государственный заказчик, по общему правилу, оплачивает товары, которые отгру­жаются получателям по его отгрузочным разнарядкам (п. 2 ст. 531 ГК). Если же поставка производится покупателю по отдельному договору поставки, государственный заказчик признается поручи­телем по обязательству покупателя оплатить товары (ст. 532 ГК). Это означает, что при неоплате или просрочке оплаты товаров го­сударственный заказчик несет солидарную ответственность вместе с покупателем.

Ответственность при поставке товаров для государственных нужд.Ответственность за нарушение указанных обязательств строится по общей модели договорной ответственности предпри­нимателей на началах риска. Ответственность за отказ от заклю­чения государственного контракта, случаи которой рассмотрены, основана на нарушении обязательства, вытекающего непосредст­венно из закона, и потому носит преддоговорный характер. Особый случай ответственности государственного заказчика предусмотрен ст. 533 ГК. Она наступает, если поставщик вследст­вие исполнения им государственного контракта понес убытки. Это возможно, например, когда цена контракта не покрывает всех издержек производства поставщика. В этом случае государственный заказчик обязан возместить указанные убытки в течение 30 дней со дня передачи товара в соответствии с государственным контрактом.

При невозмещении указанных убытков поставщик имеет пра­во отказаться от исполнения государственного контракта, а также заключенного на его основе договора поставки товаров для госу­дарственных нужд (пп. 2 и 3 ст. 533 ГК). Убытки, которые понесет в результате этого покупатель по договору поставки, также долж­ны быть возмещены государственным заказчиком.

Также государственным заказчиком (а не поставщиком) воз­мещаются убытки покупателя, которые он понес в связи с растор­жением или изменением договора поставки вследствие отказа го­сударственного заказчика от товаров по госконтракту (абз. 2 п. 2 ст. 534 ГК). Это вполне обоснованно, поскольку расторжение (из­менение) договора поставщиком в таких случаях является вынуж­денным и обусловлено расторжением (изменением) соответствую­щего госконтракта. Законодатель просто исключает из цепочки ответственности поставщика.

57. Договор продажи недвижимости.

Понятие и предмет договора продажи недвижимости. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК). Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу. Продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется нормами § 8 гл. 30 ГК «Продажа предприятия». Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. По правилам о договоре продажи недвижимости должны отчуждаться и вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты после надлежащей государственной регистрации права собственности на них, ибо только в силу этого они могут приобрести статус недвижимого имущества как объекта права собственности.

Элементы договора продажи недвижимости. Стороны договора продажи недвижимости.Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица.

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, выступает специализированное учреждение, уполномоченное Правительством РФ, при продаже имущества субъектов Российской Федерации - юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления. Решение о продаже принимают соответственно органы Министерства государственного имущества Российской Федерации, органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.

Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества с согласия собственника имущества с соблюдением требований ст. 294 - 298 ГК и требований об их специальной правосубъектности (п. 1 ст. 113 ГК). Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности.

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством (например, законодательством о приватизации). В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Примером такого правила является норма п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 г., согласно которой для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.

Форма договора продажи недвижимости.Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава - заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК). Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах.

К числу обязательных документов, идентифицирующих отдельно стоящее здание (сооружение), относятся план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на которое обладает собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда. Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости.

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Оценка недвижимости - явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако данное правило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее.

Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

Содержание договора продажи недвижимости.Главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости наряду с обязанностью принять купленную недвижимость является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

При продаже недвижимости в кредит в соответствии с нормой п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара. Ипотека, возникшая на основании нормы п. 5 ст. 488 ГК, как право (вещное обременение) на недвижимое имущество должна регистрироваться на основании заявления собственника - покупателя недвижимого имущества или продавца, в пользу которого п. 5 ст. 488 ГК установлена ипотека, при условии наступления обстоятельств, указанных в п. 5 ст. 488 ГК.

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца, ибо на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Возложение на продавца бремени расходов по регистрации можно рассматривать как следствие наличия у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество. Однако практика российского рынка недвижимости идет в противоположном направлении.

Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости.При заключении и исполнении договора продажи здания или сооружения обязательно возникает вопрос о праве покупателя на земельный участок, связанный с продаваемой недвижимостью. Дело в том, что строение и земельный участок под ним образуют некоторое единство: единый строительно-технический объект, единый хозяйственно-эксплуатационный объект. Для правильной эксплуатации строения (технической и хозяйственной) необходим земельный участок не только в габаритах самого строения, но и вокруг него для обслуживания строения.По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК). Взаимосвязь перехода права собственности на здания и сооружения и права на соответствующую часть земельного участка бывает различной в зависимости от содержания и характера прав продавца недвижимости на земельный участок, на котором она расположена.

1. Когда продавец здания или сооружения является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или иное право, предусмотренное договором продажи недвижимости, на соответствующую часть земельного участка (п. 2 ст. 552 ГК). Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

2. Если продавец здания или сооружения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, то к покупателю переходят те же права на пользование соответствующей частью земельного участка (право аренды, постоянного (бессрочного) пользования и т.п.), на тех же условиях и в том же объеме, что принадлежали продавцу (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК). При этом, если иное не предусмотрено законом или договором, продажа недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка. Подобная продажа не должна противоречить условиям пользования таким участком, установленным законом или договором, в частности целевому назначению земельного участка. В противном случае подобное изменение будет означать необходимость перевода земельного участка из одной категории земель в другую.

При продаже земельного участка, на котором расположено принадлежащее продавцу земли здание, сооружение или иная недвижимость, без передачи этой недвижимости в собственность покупателя в договоре следует согласовать условия, определяющие права продавца на земельный участок, на котором находится такая недвижимость. Если такие условия не определены договором, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (ч. 2 ст. 553 ГК).

Нормы ст. 552, 553 ГК дают основание для ряда важных выводов.

Во-первых, действующим российским законодательством земельный участок признается принадлежностью главной вещи - строения (здания, сооружения), расположенного на нем. Во-вторых, строение (здание, сооружение), находящееся на чужом земельном участке (не принадлежащем на праве собственности собственнику строения), признается недвижимым имуществом, а собственник такого имущества обладает свободой распоряжения им.

При продаже доли в праве собственности (продаже части) здания (сооружения), расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, права покупателя на земельный участок должны определяться продавцом и покупателем в договоре с соблюдением требований земельного законодательства. При продаже доли в праве собственности (продаже части) здания (сооружения), расположенного на земельном участке, которым продавец владеет в силу ограниченного вещного права, отличного от права собственности, покупатель приобретает аналогичное вещное право. Порядок и пределы его осуществления должны быть оформлены в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости.Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Поэтому передаточный акт или иной документ о передаче на практике требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в предусмотренных договором или законом случаях это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов (пп. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным только тогда, когда он: а) подпишет передаточный акт; б) фактически передаст недвижимое имущество; в) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий и сооружений стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и т.п., обслуживающих данный объект.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями.

Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).

Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации. Последняя не является препятствием для расторжения договора продажи недвижимости даже в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае для расторжения договора купли-продажи недвижимости недостаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может принять такое решение только тогда, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).