Экономичность жилой застройки.

На экономичность жилой застройки влияют следующие факторы:

1. Целесообразность использования территории

2. Правильный выбор зданий

3. Комплексность застройки

Целесообразность использования территории. Например:

a) За счет уменьшения площади площадок, вследствие нахождения вблизи другой площадки данного типа (лес, спортивный комплекс) мы можем увеличить площадь жилой застройки.

b) Объединяя объекты социально- бытовой службы в одно, двух или трехэтажные здания, мы также можем увеличить плотность жилой застройки.

c) Увеличивая этажность застройки и протяженность (объединяя 2 дома в один)- до 8 секций(подъездов).

d) Конструктивные решения зданий, технологии возведения зданий

e) Более экономичные здания с подвалами

Эффективность использования капитального вложения в жилищное строительство возможна только в случае пропорционального развития всех элементов жилого комплекса:

· Жилой застройки, учреждений культурно- бытового обслуживания, инженерного оборудования и благоустройства территории. То есть комплексности застройки.

Для оценки градостроительных проектных решений и сравнительного анализа экономичности проектов служат ТЭП. Их делят на группы:

Ш Общие показатели

Ш Баланс территории

Ш Стоимость строительства и эксплуатационные затраты

К общим ТЭП относятся:

v Площадь микрорайона (в Га)

v Численность населения (в чел)

v Норма жилой обеспеченности (м²/чел)

v Жилой фонд (м² и определяется как сумма жилой площади во всех жилых домах квартала или района). Плотность жилых помещений- это сумма всех площадей первого этажа

v Плотность жилого фонда «брутто». Определяется отношением площади жилого фонда ко всей территории микрорайона (м²/Га)

v Плотность жилого фонда «нетто». Определяется отношением площади жилого фонда к территории жилой зоны микрорайона (м²/Га). Жилая зона микрорайона включает в себя площадь занятую домами и территории, непосредственно прилегающей к жилым зданиям.

v Площадь застройки- определяется как площадь территории, непосредственно занятая жилыми домами на уровне первого этажа (м²)

v Плотность застройки «брутто»- отношение площади застройки к площади квартала (%), «нетто»- отношение площади застройки к площади жилой застройки (%)

v Плотность населения. «Брутто»- отношение численности населения к площади квартала (чел/Га), «нетто»- отношение численности населения к площади жилой зоны квартала (чел/Га)

К дополнительным ТЭП относится степень озеленения, площадь сети- дорог, протяженность инженерных коммуникаций и т.д.

Оценка экономичности 18 квартала. Общие показатели:

1. Площадь микрорайона 1040 м(З-В)* 740 м(С-Ю)=769 600м² =76,96 Га

2. Численность населения =57 600 чел

3. Норма жилой обеспеченности = 9 м²/чел

4. Жилой фонд = 513 427,95 м². Плотность жилых помещений=54 619,6 м²

5. Плотность жилого фонда «брутто»= 6671,36 м²/Га

6. Жилая зона микрорайона = 23,91 Га

7. Плотность жилого фонда «нетто» =21473,35 м² /Га.

8. Площадь застройки = 54619,6м²

9. Плотность застройки «брутто» =7%, «нетто» = 22,84%

10. Плотность населения. «Брутто» = 748 чел/Га, «нетто» =2409 чел/Га

Таблица 2. Баланс территории 18 квартала.

12 Характеристика пригородной зоны.

Пригородные зоны городов. Кроме территориальных зон устанавливаются пригородные зоны городов. Их правовой режим регулируется ст. 49 и 50 Градостроительного кодекса.
Территория пригородной зоны города включает в себя земли, примыкающие к границе (черте) города и предназначенные для развития территории не только данного города, но и территорий других поселений, которые находятся в пригородной зоне города. Эта зона представляет собой резерв для развития поселения, размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной, транспортной инфраструктур, садоводческих и дачных кооперативов, мест отдыха населения, а также для ведения сельского хозяйства и выполнения защитных и санитарно-гигиенических функций.
Использование территории пригородной зоны города и градостроительная деятельность в ее границах осуществляются с учетом интересов населения города и населения поселений, входящих в пригородную зону, а также интересов других лиц. Зонирование территорий пригородных зон городов определяется в территориальных комплексных схемах градостроительного планирования развития территории субъекта РФ, части территории субъекта РФ, района (уезда), сельского округа (волости, сельсовета), а также в генеральных планах городов, которые разрабатываются вместе с их пригородными зонами, с учетом земле-и лесоустроительной документации.
В пределах пригородных зон городов выделяются зеленые зоны, которые выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции. В зеленых зонах запрещена хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воздействие на окружающую природную среду. Строительство, реконструкция и расширение объектов недвижимости в пределах территорий резерва в границах пригородной зоны города осуществляются по согласованию с органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.
Следует отличать указанные виды террриториального зонирования от видов земель, входящих в состав земель населенных пунктов, перечисленных в ст. 71 ЗК (земли застройки, земли общего пользования и т.д.). Территориальное зонирование является инструментом градостроительного планирования и устанавливает правовой режим недвижимости: зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, как комплексного понятия. Закрепление состава земель населенных пунктов в ЗК преследует иную, более узкую задачу — определить правовой режим видов земель населенных пунктов. Поэтому содержание правового режима земель и объектов недвижимости, устанавливаемого в результате зонирования, и в результате отнесения земельных участков к соответствующему виду земель населенных пунктов полностью не совпадает.
Комментарий к статье 86
1. Некоторые особенности правового режима территорий, расположенных за пределами городской черты (пригородная и зеленая зона), обусловлены их непосредственной близостью к городу. В соответствии с п. 1 ст. 86 Земельного кодекса РФ в состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеся за пределами черты городских поселений, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений. Граница пригородной зоны устанавливается на основе градостроительной документации.
Пригородную зону ст. 49 Градостроительного кодекса РФ определяет как земли за пределами городской черты, примыкающие к ней, служащие резервом для развития города, местом размещения и строительства сооружений, необходимых для нормального его функционирования, последующего развития зон застройки, производственных, ландшафтно-рекреационных и иных зон, размещения складских и коммунальных объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, организации отдыха населения, улучшения качества окружающей природной среды в соответствии с градостроительными и иными специальными требованиями, и составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию. Определения, приведенные в Земельном кодексе РФ и Градостроительном кодексе РФ, подчеркивают общее в правовом регулировании пригородной зоны, однако определение, данное в Градостроительном кодексе РФ, более детально описывает пригородную зону с точки зрения ее строительного использования.
Выделение пригородной зоны особенно актуально для крупнейших городов-мегаполисов. В этом случае особенно важно согласовать перспективы развития города и окружающих его муниципальных образований. Поэтому в последние годы законодательство о пригородной зоне принимается не только на федеральном уровне, но и на уровне субъектов Российской Федерации. Например, Закон Московской области от 9 января 1997 г. "Об организации и функциональном зонировании территории Московской области" <*> дает следующее определение пригородной зоны: это территория, которая примыкает к внешней границе города и имеет с ним устойчивые социальные, трудовые, производственные, экономические и инфраструктурные связи; является резервом территориального развития города, местом размещения объектов, необходимых для его нормального функционирования, обеспечения жителей города и прилегающих территорий земельными участками для индивидуального и коллективного жилищного строительства, ведения подсобного сельского хозяйства, садоводства и огородничества, организации мест отдыха с использованием местных рекреационных возможностей и выполняет защитные и санитарно-гигиенические функции.