Р-ғы ипотекалық несиелеу жүйесі

Қазақстанда 2001 жылдан бастап халықаралық стандарттарды ескере отырып жасалған ипотекалық несиелеу жүйесі енгізілген.

Қазіргі уақытта Қазақстан Республикасында АҚШ, Германия және Малайзия мемлекеттерінің тәжірибесін ескере отырып, жасалынған тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі қызмет етуде. Аталған жүйе бойынша тұрғын ипотекалық несиелерін берушілер екі деңгейден тұрады (20-сурет):

- бірінші деңгейде – алғашқы тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілер, соның ішінде: банктер мен банктік емес ұйымдар;

- екінші деңгейде - алғашқы тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілерден берген несиелері бойынша талаптарын және кепіл құқықтарын сатып алуды жүзеге асыратын, қайта қаржыландырушы ұйымдар.

1-деңгей 2-деңгей

20-сурет. Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымы

Мұндай тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің Қазақстандағы қызмет етуі, өзге ТМД елдерінен ерекшеліндіріп тұрады.

Тұрғын үй ипотекалық несиесін беруші екінші деңгейіне банктер және жаңадан құрылған мамандандырылған “Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі” АҚ және банктік емес ұйымдарға банктердің құрылтайшылығымен ашылған ипотекалық компаниялар жатады.

Қайта қаржыландырушыға “Қазақстан ипотекалық компаниясы”АҚ жатады. Аталған компания тұрғын үй нарығын бюджеттен тыс қаражат көздері есебінен қаржыландыруды жүзеге асыруда және ипотекалық несиелеуді енгізуге маңызды рөл атқаруда.

Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесіндегі басты ерекшелік мұндағы Қазақстан Ипотекалық компаниясының қызмет етуімен байланысты.

Қазақстан Ипотекалық компаниясы (ҚИК) 2001 жылы ақпанда ҚР Ұлттық банкінің ықпалымен құрылды. Оның қызметінің басты мақсаты еліміздегі ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру тұжырымдамасын іс жүзіне асыру болып табылады.

Компанияның қызметі, сондай-ақ тұрғын үйді ұзақ мерзімді қаржыландырушы банктер мен банктік емес ұйымдардың активтері мен пассивтерінің құрылымы сәйкес келмеген жағдайлардан туындайтын тәуекелдердің алдын алып, өтімділігін арттыру, халықтың тұрғын үйге деген төлем қабілеттілік сұранысының көлемін ұлғайтуға мүмкіндік жасауға бағытталады. ҚИК-ның рөлі ипотекалық несиелер бойынша талап ету құқықтарын серіктес банктерден сатып алу арқылы қайталама ипотека нарығын реттеу және сатып алынған талап ету құқықтармен қамтамасыз етілген ипотекалық бағалы қағаздарды шығарудан тұрады. Сатып алған ипотекалық несиелерге әр түрлі қызмет көрсетуді серіктес банктер жүзеге асырады. Қажетті несиелер портфелін қалыптастырғанан кейін Компания ипотекалық несиелерді кепілге алып облигацияларды шығарады және оларды қор нарығында орналастыру арқылы тартылған қаражаттарды серіктес банктерді қайта қаржыландыруға бағыттайды. Сөйтіп, тұрғын үй секторын қаржыландыру үрдісі үздіксіз жалғасады.

ҚИК-нің қайта қаржыландыруға арналған ипотекалық несиелерге қоятын өзіндік талаптары бар. Олар:

- өзгермелі сыйақы мөлшерлемесімен берілетін (жекелеген жағдайларда тұрақты сыйақы мөлшерлемесінде) теңгемен берілген ипотекалық тұрғын үй несиелерін сатып алу;

- шекті сыйақы мөлшерлемесі белгіленген тұрғын үй ипотекалық несиесін сатып алу;

- ипотекалық тұрғын үй несиелері ұзақ мерзімді болуға тиіс (яғни, үш жылдан жоғары мерзімде);

- ипотекалық тұрғын үй несиесінің мөлшері кепілге алынған тұрғын үйдің нарықтық құнының 70% аспауы тиіс;

- кепілге берілген жылжымайтын мүлік міндетті түрде сақтандырылуы тиіс;

- қарыз алушы өзінің өмірін және еңбекке қабілеттігін сақтандыруға тиіс.

Қазақстандық Ипотекалық компанияның қызметінің келесі бір ерекшелігі сол, жылжымайтын мүлік нарығындағы оператор ретінде ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыруды валюталық эквивалентке индексациялаусыз теңгемен береді.

Мұндағы қайта қаржыландыру механизмі былай болып келеді:

1. Несие беруші ипотекалық несиені береді. Салынған мүлік туралы актісі (закладная) рәсімделеді және ол жылжымайтын мүлікке және онымен мәміле жасауға қатысты құқықтарды мемлекеттік тіркеумен бірге, сондай-ақ ипотека объектісімен қоса несие берушінің қолына беріледі.

2. Арнайы қордың құрылтайшылары ақшалай қаражаттарын құяды. Инвестициялық декларация бойынша аталған қордың сенімді жетекшісі (немесе басқарушы компания) салынған мүлік туралы актіні сатып алуға жұмсалатыны туралы көрсетеді.

3. Арнайы қордың сенімді басқарушы (немесе басқарушы компания) қорға құрылтайшылардың қосқан қаражаттары есебінен несие берушілерден салынған мүлік актісін сатып алады. Салынған мүлік бойынша құқықтардың сенімді басқарушыға өтуі үшін, оның атына аударып жазылады және оған беріледі. Салынған мүлік актісіне байлансты құқықтарды беру, өз кезегінде несиеге кепіл ретінде қойылған жылжымайтын мүліккке қатысты құқықтардың өтуін сипаттайды. Сенімді басқарушы (немесе басқарушы компания) ипотеканы мемлекеттік тіркеуге алушы органға өзін кепіл ұстаушы ретінде тіркеуді талап етеді.

Мұнда арнайы қор ретінде Қазақстан ипотекалық компаниясы қызмет етеді.

Бастапқы кезде Компания қайта қаржыландырылатын тұрғын үй ипотекалық несиелері бойынша несиелік үшін тәуекел және операциондық қызмет көрсетуден тұратын ақырғы сыйақы мөлшерлемесін белгілегенмен, кейіннен әр ай сайын өзінің бағалау мөлшерлемесін ғана белгілеп, ал банктер өздерінің маржаларын өз беттерінше белгілі бір шектеу шегінде белгілеу тәртібіне көшті. Сөйтіп, әр банктің жеке тұлғаларға тұрғын үй несиесінің бағасы әр түрлі болып қалыптасты.

ҚИК-ның ипотекалық несиелеу бағдарламасы республиканың барлық аймақтарында қызмет етуде. Бастапқы қалыптасу уақытымен салыстырғанда Қазақстандағы халыққа берілген несиелер бойынша ипотекалық несиелер нарығы жоғарғы өсу қарқынына ие болуда.

Өсу қарқынының 2000 жылға дейінгі мардымсыздығы, біріншіден орташа жалақы мөлшерінің төмендігімен, екіншіден несие бағасының жоғарылығымен және несиелеу мерзімінің қысқалығымен сипатталуда. Ал соңғы төрт жылдағы күрт өсуіне халықтың табысының өсуі, банктердің несиелік ресурстарының ұлғаюы, жылжымайтын мүліктің өтімді кепіл затына айналуы сияқты факторлар ықпал еткендігін көреміз.

Сонымен қатар ҚИК соңғы жылдары ипотекалық несиенің халықтың қалың жігіне қолжетімді болу үшін несиеге қойылатын сыйақы мөлшерлемесін төмендету және берілу мерзімін ұзарту мақсатында жұмыс жасап отыр.

Ипотекалық нарықтың дамуына күш беретін жаңа қаржы институттары болуы қажет. Оларға, біріншіден Ипотекалық несиелерді кепілдендіру қорын, несиелік бюро және ұлттық аумақта ипотекалық сақтандырумен айналысатын сақтандыру компаниялары жатады. Қазақстанда ипотекалық несиелерді сақтандыруды Ипотекалық несиені сақтандыру қоры және коммерциялық банктердің тапсырмасы бойынша сақтандырушы компаниялар жүзеге асырады. Сонымен Қазақстандағы ипотекалық несие нарығының операторларына (қатысушыларына) мыналарды жатқызуға болады:

1) өзінің ипотекалық бағдарламалары бар несиелік мекемелер;

2) ҚИК-тің бағдарламасы бойынша және онымен бірге серіктес банктер ретінде жұмыс жасайтындар;

3) өзінің ипотекалық бағдарламалары бар және ҚИК-тің бағдарламасы бойынша жұмыс жасайтын несиелік мекемелер.

Қазақстан Республикасындағы “Қазақстан ипотекалық компаниясы” АҚ мен банктердің бірігіп тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің сызбасы 21-суретте берілген.

21-сурет. Қазақстандық ипотекалық несиелеу сызбасы

Ипотекалық несиелерді сатып алуға және оларға қызмет көрсетуге байланысты компания мен серіктес банктер арасындағы қатынас өзара жасалған Бас келісімшартқа және ипотекалық куәліктерді сатып алу және қайта сату келісім-шарты, компанияның мүлкін сенімді басқару туралы келісімшарты немесе қызмет көрсету туралы келісімшарты негізінде жүзеге асады.

ҚИК тұрғын үй ипотекалық несиесін беретін және оған қызмет көрсететін серіктес банктерге мынадай талаптар қояды:

1) Компанияның талаптарына серіктес банктердің сай келуі;

2) Серіктес банктердің қаржылық тұрақтылық сипаты;

3) Компанияның сатып алатын ипотекалық несиелеріне қызмет көрсетуге жұмылдырылатын серіктес банктер қызметкерлеріне қойылатын біліктілік талаптары;

4) Компанияның сатып алатын ипотекалық несиелерін беру және қызмет көрсетуге байланысты серіктес банктердің ішкі құжаттарына қойылатын талаптар.

Компания серіктес банктерге қайта қаржыландыруды мынадай шарттар орындалғанда ғана жүзеге асырады:

1. Екінші деңгейдегі банктерге қойылатын талаптар:

а) банктердің ипотекалық несиелер беруге және оларға қызмет көрсетуге және өзге де банктік операцияларды жүргізуге арналған лицензиясы болуы керек;

ә) банк екінші деңгейдегі банктердегі жеке тұлғалардың салымдарын (депозиттерін) міндетті түрде ұжымдық кепілдендіру (сақтандыру) жүйесіне мүше болуға тиіс;

б) банк өтініш бергенге дейін 3 ай ішінде Ұлттық банктің пруденциалдық нормативтерін және орындалуға міндетті өзге нормаларды орындауға тиіс;

в) “ Тәуелсіз халықаралық аудиторлық ұйымдар тізіміне” енген тәуелсіз аудиторлық ұйымдардың біреуімен өткен қаржылық жылдағы 1 жылдық қаржылық есебін тапсыруға тиіс.

1. Банктік операциялардың жекелеген түрлерін жүзеге асырушы ұйымдарға қойылатын талаптар:

а) ипотекалық несиелер беруге және оларға қызмет көрсетуге және өзге де банктік операцияларды жүргізуге арналған лицензиясы болуы керек;

ә) Ұлттық банктің ең төменгі жарғылық капиталға қоятын талаптарын орындауы тиіс.

3. Серіктес банктер қызметкерлеріне қойылатын біліктілік талаптары:

а) Серіктес банктердің құрылымдық бөлімшелерінде компания ұсынған ипотекалық несиелеу бағдарламасы бойынша оқу курсынан өткен кемінде екі маман болуға тиіс;

ә) ипотекалық несиелер беру және оларға қызмет көрсетуді жүргізуші серіктес банктер қызметкерлерінің банк жүйесінде кемінде 2 жылдық тәжірибесі немесе ипотекалық несиелер беру және оларға қызмет көрсетуге байланысты 1 жылдық тәжірибесі болуы қажет.

4. Серіктес банктердің ішкі құжаттарына қойылатын талаптар:

а) ипотекалық несиелерді рәсімдеу, беру және қызмет көрсету тәртібін реттейтін іштей құжаттары болуға тиіс;

ә) ипотекалық несиелердің қайтарылмау тәуекелін бағалау әдістемесі болуы тиіс;

б) ипотекалық несиелерді беру және қызмет көрсету үрдісінде тәуекелдерді басқару әдістемесі болуы керек.

Бүгінгі күні ипотекалық несиелеудің үлесі (тұтыну несиесімен қоса алғанда) банк несиелері құрылымында біршама жоғары болып отыр. Экономикадағы өсу тұсында банктеріміз өзінің активтерін осындай несие түріне бағыттауды дұрыс санайды.