Халықты ипотекалық несиелеу

“Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” ҚР заңына сәйкес “ипотека – кепіл берушінің немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын кепілге салынған жылжымайтын мүлік” деп берілген.

Ипотекалық несие - жылжымайтын мүлікті кепілге алып берілетін несиені білдіреді. Жылжымайтын мүлікке жер, тұрғын үй, өндіріс ғимараты және т.с.с жатады. Ипотекалық несиелеу тұтыну несиесінің түрлеріне қарағанда біршама күрделі процессті білдіреді.

Халыққа берілетін ипотекалық несиені үш түрге бөлуге болады:

1) тұрғын үй құрылысына арналған жерді сатып алуға берілетін ипотекалық несиелер;

2) тұрғын үй құрылысына және қайта құруға берілетін ипотекалық несиелер;

3) тұрғын үйді сатып алуға берілетін ипотекалық несиелер.

Ипотекалық несиелеу үрдісі бірнеше кезеңдерден тұрады. Мысалға, Казақстан ипотекалық компаниясының (ҚИК) бағдарламасы бойынша тұрғын үй несиесін алу мынадай сатыларды қамтиды:

1-кезең.Алдын ала біліктілігін (квалификация) анықтау, яғни бұл кезеңде клиенттің несиелеу шарттары туралы қажетті ақпараттарды алу және ипотекалық несие алуға байланысты мүмкіндігін анықтау жүзеге асады. Алдын ала біліктілікті анықтау үшін клиент ҚИК-на (Алматыдағы) барып өтуге немесе Компанияның кез келген серіктес-банктерінің есеп айырысу-кассалық бөлімдерінен өтуге болады.

2-кезең. Несиенің сомасын анықтағаннан кейін және банкке берген ақпаратты тексергеннен кейін қарыз алушының қаржылық мүмкіндігіне қарай және несие берушінің талаптарына сәйкес пәтер таңдалады. Сонымен, тұрғын үйді сатушы мен сатып алушының арасында тұрғын үйді сатып алу, сату туралы алдын ала келісімшарт жасалады. Несие беруші несиенің қайтарылуын қамтамасыз ететіндей етіп, тұрғын үйді бағалайды, сондай-ақ қарыз алушының бастапқы салымы мен берілетін несиенің сомасын есептейді. Егер тұрғын үй банктің барлық талаптарынан шықса, онда оны кепіл заты ретінде қабылдайды. Бағалауды мемлекеттік лицензиясы бар тәуелсіз бағалаушы жүзеге асырады.

Тұрғын үйді бағалау, яғни ипотека затының нарықтық құнын анықтау мақсатында жүзеге асады. Несие алатын тұрғын үй таңдалған соң, бағалаушы өзінің қызметі үшін ақы төленген жағдайда тұрғын үйге тәуелсіз бағалауды жүргізеді, ал банк бағалау құнын беретін несие сомасымен салыстырады. Банк бұл жерде бағалау құнын есепке ала отырып, оның болашақта әр түрлі факторлардың ықпалына байланысты өзгеруін болжай білу керек.

Жер телімшесі бар үйді бағалауды ғана Жылжымайтын мүлік орталығы РМК жасайды.

Жылжымайтын мүліктің құнын бағалауда үш негізгі әдіс қолданылады:

1. Шығындық әдіс. Бұл әдіс 5 сатыдан тұрады:

- жердің құнын бағалау;

- ғимараттың, қосымша құрылыс объектілерінің ағымдағы құнын бағалау;

- моральдық және заттай тозу шамасын бағалау;

- тозу құнын белгіленген құнынан шегеріп тастау;

- жер құнын ғимараттың құнына қосып, мүліктің жалпы құнын бағалау.

2. Табыстық әдіс. Бұл әдіс күту принципіне негізделеді, яғни жылжымайтын мүлікті сатып алушының алдағы уақытта табыс алатынын есепке алып, мүлікті бағалайды. Мұндай бағалау төмендегідей кезектілікпен жүргізіледі:

- жыл сайынғы жалгерлік табысты бағалау;

- бос қалған орындарды ұстауға кететін және жалгерлік ақы жинауға жұмсалатын шығындар шегеріліп тасталады;

- мүлікті пайдалануға жыл сайын жұмсалатын шығыстарды шегеріп тастап, таза пайдалану табысын анықтайды;

- мүліктен алатын табысының бағасын анықтайды; Бұл капиталдану нормасы таза пайдалану табысының мүлікті нарықта сату бағасына қатынасы арқылы анықталады.

- Капиталдану нормасы және таза пайдалану табысы негізінде мүліктің құны мынадай формула бойынша есептеледі:

Мүлік құны = Таза пайдалану табысы

Капиталдану нормасы

3. Сатуды тікелей салыстырмалы талдау әдісі.Бұл әдіс нарықтағы субъектілерінің жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату мәмілесіне негізделеді. Бағалау процедурасының негізгі кезеңдері төмендегідей:

- жылжымайтын мүлікті бағалауға, сатуға байланысты жасалған мәмілелер, ұсыныстар туралы ақпараттар жинау мақсатында нарықты зерттеу;

- ақпараттың шынайылығын растау мақсатында ақпаратты таңдау;

- жылжымайтын мүлікті бағалауға сәйкес келетін өлшем бірлікті таңдау және әр таңдалған өлшем бірлігі бойынша салыстырмалы талдау жүргізу;

- нарықта сатылатын сол типтес мүліктің жекелеген элементтерімен бағаланатын объектіні салыстыру.

Жылжымайтын мүлікті бағалауда пайдаланылатын әрбір әдістердің артықшылықтары мен кемшіліктерін мынадай критерилерге байланысты анықталады:

1) Талдау жасалатын ақпараттар түрі, сапасы және ауқымдылығы;

2) Мүліктің құнына ықпал ететін ерекше факторлардың ескерілуі;

3) Жылжымайтын мүлік нарығындағы жалпы экономикалық жағдайды есепке алу;

4) Қарастырылатын аудандағы экономикалық, саяси және физикалық күштердің ықпалын есепке алу.

3-кезең. Андеррайтинг жүргізу кезеңі. Андеррайтинг - қарыз алушылардың төлем қабілеттігі мен несиелік қабілеттігін анықтай отырып, оларды таңдауға мүмкіндік беретін шаралардың кешені. Бұл кезеңде клиент таңдаған банк, оның алатын қарызды қайтару қабілетін және оның берген мәліметтерінің шынайылығын тексереді.

Қарыз алушы туралы барлық ақпараттарды жинақтағаннан кейін банктер андеррайтинг процедурасын жүргізеді. Біріншіден, қарыз алушының тапсырған құжаттарының заңи жағынан шынайылығы тексеріледі. Құжаттарды тексеру және талдау нәтижелері байынша заң қызметкерлері мен қауіпсіздік қызметкерлері несиелеу бөлімшелеріне қорытынды жазып береді. Қаншалықты несие ұзақ мерзімге берілетіндіктен қарыз алушы алған несиесін қайтара ала ма не жоқ па деген сияқты сауалдарға жауап іздестіру мақсатында несиелеу бөлімінің мамандары қарыз алушының құжаттарына қаржылық талдау жүргізеді. Ең бастысы қарыз алушының жұмыспен қамтамасыз етілуі жағдайына мән береді. Ол үшін мынадай өлшемдерге көңіл аударады:

1) Қарыз алушының кемінде екі жыл ішінде бір мамандықты атқаруы немесе егер, үзіліс болған жағдайларда, оның себептерін түсіндіру талап етіледі. Қарыз алушының потенциалдық мүмкіндіктері, оның кәсіби өсуімен, білім алу деңгейімен, біліктілігімен, жасын мөлшерімен сипатталады.

2) Соңғы екі жылдағы жұмыспен қамтамасыз етілу тұрақсыздығы анықталған жағдайларды, мынадай факторлар ескеріледі:

- жұмысты ауыстырудың бір немесе бірнеше қызмет аясында болуы;

- жұмыстың ауыстырылуының кәсіби өсуге байланыстығы.

Кейіннен банк клиенттің несиелік қабілетін анықтайды. Айталық, қарыз алушының жеке басының сапасы және заңды құқықтарына баға беріледі. Жеке басының сапасын бағалауда, қарыз алушының өмір сүру жағдайына мән береді. Қарыз алушы банкке өзінің беделі, денсаулығы, білімі, ұйымдастыру қабілеті туралы ақпараттар беруге тиіс. Егер қарыз алушы банктің клиенті болса, онда басқа банктермен аталған клиент арасындағы несиелік қарым-қатынастарға мән береді.

Несиелік қабілетті бағалау екі негізгі әдіспен жүзеге асады:

1. Сараптамалық бағалау әдісі. Бұл әдіс қарыз алушының несиелік қабілетін бағалаудағы жалпы экономикалық тәсілдерді қамтиды. Ақпаратты талдай отырып, сараптаушылар ипотекалық несиені беру туралы мәселені шешеді.

2. Баллдық жүйе әдісі (несиелік скоринг әдісі). Бұл әдіс саратаушылық әдіспен бағалауға қарағанда біршама объектвиті және үнемді шешім қабылдауға мүмкіндік береді. Мұндағы басты қиындық, қарыз алушының несиелік қабілетін балдық жүйе әдісімен бағалаудың статистикалығы, бұл өз кезегінде несиелік шарттың орындалу үрдісіндегі өзгерістерді ескеріп, ақпаратты үнемі жаңартып отыруды көздейді.

Несиелік скоринг негізінде қарыз алушының несиелік қабілетін шынайы бағалауда американ экономисі - Д.Дюран үлгісін пайдалануға болады. Онда потенциалды қарыз алушы балын есептеуде мынадай коэффициенттер қолданылады:

- Жасы 20 жастан асса әр жылға 0,01 балл (ең жоғары 0, балл) есептелді.

- Жынысы әйел – 0, еркек –0 балл.

- Аталған жерде тұру мерзімі: әрбір тұрған жылына 0,042 балл (ең жоғары –0,42 балл).

- Мамандығы: төменгі тәуекелі бар мамандығы үшін 0,55 балл, жоғары тәуекелі бар мамандығы үшін 0 балл және өзге мамандықтар үшін 0,16 балл.

- Жұмыс істейтін саласы: мемлекеттік мекемеде, банкте, брокерлік фирамида, қоғамдық көлік мекемесінде және т.с.с жұмыс жасайтын болса 0,21 балл.

- Жұмыспен қамтылуы: аталған кәсіпорында жұмыс жасаған әр жылы үшін 0,059 балл (ең жоғары 0,59 балл).

- Қаржылық көрсетікштер: банктік шоты болса 0,45 балл, жылжымайтын мүлкі болса 0,35 балл, өмірін сақтандыру полисі болса 0,19 балл.

Осы коэффициенттер негізінде Д.Дюран “жақсы” және “жаман” клиенттердің арасындағы бөлетін шекараны –1,25 балмен анықтайды. Яғни 1,25 балдан жоғары алса, онда қарыз алушы несиелік қабілетті болып саналады.

Қазақстан банктік тәжірибиесінде ипотекалық несиелеуге байланысты клиенттің төлем қабілетін анықтау өзінше ерекшеленеді. Қарыз алушының табыстары мен шығыстарының құрылымын анықтағаннан кейін оның нормативті және нақты төлем қабілеті бағаланады.

Несие бойынша ай сайынғы төлем сомасыының ең жоғары шамасы қарыз алуышының табысының 40%-нан аспауы көзделеді.

Ең жоғары төлем сомасы = Қарыз алушының табыстары / 2

Мұнда табыс ретінде қарыз алушының және тең қарыз алушының негізгі жұмысы бойынша жалақысы қарастырылады.

Несие бойынша төлеуге тиісті ең жоғары соманың есеп айрысу төлемдеріне қатынасы қарыз алушының нормативтік төлем қабілетін сипаттайды. Мұндай қатынас 1,0 (немесе 100%-дан) артық болуға тиіс.

Нормативтік төлем қабілеті = Төлеуге тиісті ең жоғары сома/ Есеп айырысу төлемдері

Қарыз алушының ай сайынғы табыстары мен ай сайынғы шығыстарының айырмасы, оның бос ақша қаражатын көрсетеді, яғни несиені қайтаруға оның қанша мөлшерде қаражатының барлығын сипаттайды.

Бос ақша қаражаттары = Қарыз алушыны отбасының ай сайынғы табыстары / Қарыз алушы отбасының ай сайынғы шығыстары

Бос ақша қаржаттарының есеп айрысу төлемдеріне қатынасы қарыз алушының нақты төлем қабілетін көрсетеді.

Отбасының орташа айлық табысын есептеуде соңғы 12 айлық табыстары алынады және оны құжатпен растау қарастырылады. Отбасының табыстарына ерлі-зайыптылардың және жақын туыстарының табыстары жатады.

Табыс алу көздеріне мыналар кіреді:

- негізгі жұмыс орны бойынша алатын жалақы;

- қосымша істейтін жұмысынан алатын жалақы;

- дивидент түріндегі табысы;

- салымдары бойынша сыйақы түріндегі табыстары және сақтандыру төлемдері;

- зейнетақы және стипендия;

- жалгерлік ақы формасындағы таза табысы;

- алимент және балаларға арналаған жәрдем ақы;

- Сонымен қатар, ай сайынғы шығыстарға да мән беріледі. Несиелік қаражаттарға сатып алатын тұрғын үйге байланысты ай сайынғы шығыстарға мыналар жатады: несие бойынша ай сайынғы төлемдер (негізгі қарызды және сыйақыны қайтару);

- сақтандыруға байланысты ай сайынғы төлемдер (қарыз алушының өмірін сақтандыру, тұрғын үйді сақтандыру)

- ай сайынғы мүлікке салынатын салық (сатып алынған тұрғын үйге байланысты);

- айсайынғы коммуналдық төлемдер.

Тұрғын үйді сатып алуға байланыссыз ай сайынғы шығыстар:

- алимент бойынша ай сайынғы төлемдер;

- басқа несиелерді қайтару (осы ипотекалық несиеден басқа);

- міндетті салықтық төлемдер (өзге мүлікке салынатын салықтар, көлік құралдарына салық);

- өзге де міндетті ай сайынғы шығыстар (тұрғын үйді жалдау, автомобильді ұстау, өзге де жылжитын және жылжымайтын мүліктерді ұстау, қызмет көрсету, сақтандырумен байланысты шығыстар; қосымша медициналық сақтандыру);

Несиелік қаражаттарға сатып алынған тұрғын үйге байланысты шығыстардың отбасының табыстарына қатынасы 35%-дан аспауы тиіс.

Барлық тұрақты шығыстардың (тұрғын үймен байланысты және байланыссыз жоғарыда айтылған) отбасының табысына қатынасы 40%-дан аспауы тиіс.

Егер аталған көрсеткіштермен ипотекалық несиеге байланысты төлемдер қарыз алушының отбасының табысына қатысты 150 АҚШ доллардан кем болса, онда коэффициенттерді 45% және 50%- ға дейін түзетуге болады.

Нақты төлем қабілеті = Бос ақша қаржаттары / Есеп айырысу төлемдері

Қарыз алушының төлем қабілетін талдау жасау негізінде, оның төлем қабілеттік рейтингі анықталады:

- жоғары төлем қабілеттілік, яғни нақты төлем қабілеттілік шамасы 200%-дан артық болады;

- қанағаттанарлық төлем қабілеттілік, яғни нақты төлем қабілеттілік шамасы 120-160% аралығында болады;

- теріс төлем қабілеттілік, яғни нақты төлем қабілеттілік шамасы 110%-дан төмен көрсеткішпен сипаталады.

Егер төлем қабілеттілік бойынша қарыз алушының нормативтік төлем қабілеттігі 110%-дан төмен болса, онда ондай қарыз алушыға несие беруден бас тартылады.

4-кезең. Несиелік сараптама қорытындысын қарау, яғни жеті банктік күн ішінде несиелеу жобасын қарап, Несиелік комитет шешім қабылдайды.

5-кезең. Келісімшарт жасау – несие берушімен қарыз алушы арасында келісімшарт жасасу. Сатып алу – сату келісімшартын жасау, сатушымен есеп айырысу күні тұрғын үйді сатып алу-сату туралы келісімшарт жасалып, сол күні займ туралы келісімшарт жасалады.

6-кезең. Есеп айырысу күні – несиені беру туралы оң шешім қабылданған соң тұрғын үйді сатушымен есеп айырысу күнін белгілеу. Сол күні қарыз алушы өзінің өмірін және сатып алатын тұрғын үйін сақтандыруға, сондай-ақ бастапқы жарнасын төлеуге тиіс. Қалған соманы банк төлейді. Сонымен бір айдан кейін қарыз алушы ай сайынғы төлемін жасауды бастайды.

7-кезең. Сатып алатын үді бір жылға сақтандыру. Ипотекалық несиелеумен айналысатын банктер арнайы сақтандыру бағдарламасын қолданады. Сақтандыру бағдарламасы екі түрлі сақтандырудан тұрады.

- Жеке басын сақтандыру, яғни өмірін, денсаулығын, еңбекке қабілеттігін сақтандыру;

- Мүліктік сақтандыру, яғни мүлікті иелену және пайдалануға байлансты мүліктік мүдделерді сақтандыру.

Сақтандыру бағдарламасының объектісі 29-кестеде келесі берілген.

29-кесте

Сақтандыру бағдарламасының объектісі

Сақтандыру шартына сәйкес қарыз алушының барлық сақтандыру төлемдерін төлеуіне несие беруші тікелей бақылау жасайды. Ипотекалық несиелеу үрдісіндегі сақтандырушы жақтардың өзара қарым-қатынасын реттейтін құжаттар және олардың өлшемдері 30-кестеде берілген.

31-кесте.

Сақтандыру шартының параметрлері

Сақтандыру шарты жасалғаннан кейін несие беруші несиеге қызмет көрсете бастайды.

8-кезең. Сатып алу – сату келісімшартын тіркеу, 5 жұмыс күні ішінде Жылжымайтын мүлік орталығында сатып алу-сату туралы келісімшартты тіркейді және содан соң ғана қарыз алушы тұрғын үйдің иесі болып саналады. Ипотекалық қызмет көрсету мерзімі ішінде қарыз алушының тұрғын үйі банкте кепілде тұрады. Негізгі қарыздың сомасы толық өтелгенде ғана тұрғын үйге қойылған уақытша шектеу алынып тасталып, содан соң қарыз алушы толық тұрғын үйдің иесі болып табылады.

9-кезең. Несиенің қайтарылуына мониторинг жасау кезеңі. Несиелік мониторинг несиені қайтару кестесіне сәйкес жүзеге асады.

Ипотекалық несиеге алатын жылжымайтын мүлікке банктердің қоятын талабы мынадай:

- Тұрғын үйге азаматтық айналымнан алынбаған, кепілге қойылмаған, арест жасалмауы;

- Тұрғындардың денсаулығын және қауіпсіздігін қамтамасыз етуге байланысты санитарлы-гигиеналық қызмет орындарының бекіткен талаптарына сай келуі;

- Тұрғын үйдің алаңы жылу, газ және электр жүйесімен қамтамасыз етілуі тиіс;

- Коммуналдық пәтерлер кепілге алынбайды;

- Тиісті органдардың рұқсатынсыз үйге не пәтерге құрылыс, қайта жоспарлау жұмыстары болмауға тиіс.

Ипотекалық несиені беру механизмі қарапайым және қарыз алушы үшін қолайлы, өтініш берген күнен бастап банктер екі апта ішінде ипотекалық несиені беруге тырысады. Ипотекалық несиелеу ұлттық және шетел валютасында жүзеге асады. Теңгемен несие алсаңыз теңгенің АҚШ долларына қатысты бағамының төмендеуі немесе жоғарылауына байланысты қарыз алушының қарызында ешқандай өзгеріс болмайды. Ал егер шетел валютасында алсаңыз, онда айталық теңге бағамы АҚШ долларына қатысты төмендесе онда, сол төмендеген мөлшерлеме қарыз алушының алған пайызына қосылып отырады. Айталық теңге бағамы АҚШ долларына қатысты 3,3 %-ға төмендеген жағдайда, егер қарыз алушы 18 %-бен алса, онда 21,3 % (18+3,3) жылдық пайыз төлеуге тура келеді.

Қазақстан ипотекалық компаниясы бойынша несие беретін банктер аннуитеттік төлемдер қолданады. Аннуитеттік есептеулер бойынша қарыз алушы ай сайын бірдей сомада төлемдер жасайды. Кейбір банктер ай сайын қысқарып отыратын есептеу әдістемесін қолданады. Ол екеуінің қандай айырмашылығы бар екендігін білу үшін мысал келтірейік.

Мысал. Қарыз алушы айталық 600 мың теңге сомасында 5 жылға, 13 пайыз жылдық мөлшерлемеде ипотекалық несие алсын.

Қарыз алушы ай сайын мынадай негізгі қарыз сомасын төлейді:

600000 / 60 = 10000 теңге.

Бірінші айдағы төленетін сыйақы мөлшерлемесі:

600000*13,0 / 100 *12 = 6500 теңге

Демек, қарыз алушы бірінші айда төмендегідей мөлшерде банкке төлем жасайды:

10000 + 6500 = 16500 теңге

Екінші айдағы төленетін сыйақы сомасы негізгі қарыздың қалған сомасына, яғни 590000 теңгеге қатысты есептеледі:

590000*13,0 / 100 *12 = 6391,67 теңге

Демек, қарыз алушы екінші айда төмендегідей мөлшерде банкке төлем жасайды:

10000 + 6391,67 = 16391,67 теңге

Нәтижесінде, яғни ең соңғы айда қалатын негізгі қарыз сомасы 10000 теңге десек, онда қарыз алушының төлейтін сыйақы мөлшерлемесінің сомасын есептейік:

10000*13,0 / 100 *12 = 108,33 теңге

Демек, қарыз алушы соңғы айда төмендегідей мөлшерде банкке төлем жасайды:

10000 + 108,33 = 10 108,33 теңге

Ал енді аннутеттік жүйе бойынша ай сайынғы төлемге келсек, оның мөлшері 13 651,84 теңгені құрайды және ол сома барлық айда бірдей болады.

Бұл жерде бірінші қайтару жүйесіне қарағанда қарыз алушы үшін екіншісі қолайлы келеді.

Ай сайынғы төлемдер несие бойынша негізгі қарыз және сыйақы мөлшерлемесін қамтиды. Ипотекалық несиені мерзімінен бұрын қайтарғанға айыппұл салу көзделеді. ҚИК бағдарламасымен банктерден қарыз алушылардың несиен мерзімнен бұрын қайтарғандары үшін 100 айлық есеп көрсеткіші мөлшерінде айыппұл салынуы көзделеді.

ҚИК компаниясынмен берілетін несие мөлшерлемесі бағдарламадан тыс берілетін ипотекалық несиелерге қарағанда біршама арзан болып келеді. Себебі ҚИК онымен жұмыс жасайтын серіктес банктерге берген ресурстарына қойылатын маржа мөлшері 4 %- ға дейін белгілейді. Мысалғы, 2006 жылы қараша айында ҚИК-тің мөлшерлемесі 8,2% десек, онда серіктес банктер 12,2 %-ға дейінгі мөлшерлемеде ипотекалық несие бере алады.

Ипотекалық несие беретін банктер қарыз алушыларға сатып алатын үйдің құнынан 15-30% аралығында бастапқы жарна салуды талап етеді. Ипотекалық несие сатып алатын үймен бастапқы жарнаның арасындағы айырма ретінде анықталады. Неғұрлым бастапқы жарна мөлшері көп болса, соғұрлым банктің несие бойынша тәуекелі азаяды.