Принципы оценки объектов недвижимости.

Принцип - это правило, кот. руков-ся продавцы, покупатели и оц-ки об. недвиж.

4 гр принципов оц недвиж:

1) Пр-пы основанные на представлениях потенц. собственника: * п-п полезности – имущ-во облад ст-тью только тогда, когда оно способно удовлетворять определен. потребности потенц. собст-ка. Чем больше оно полезно, тем выше его ст-ть.*п-п замещения: при наличии определ кол-ва однород по полезности и дох-ти объектов недв. самым высоким D будет пользоватся об. с наименьшей ценой.*п-п ожидания: заключ. в определение текущ. ст-ти дохода или др. выгод, кот. м.б. получены от владения этим имуществом.

2.) принцип, вытек из процесса эксплуат им-ва: * п-п остат. прод-ти. Собс-ки недвиж в праве расчит на тот доход, кот остается после вознаграждения всех остальных привлеченных рес-ов. Для осущ процесса произ-ва необходимо 4 гр фов:1.земля,2.капитал,3.труд,4.предпринимат способности. Недвиж. и земля пассивно ожидают, когда все остальные рес.будут к ним привлечены. *п-п вклада. Ст-ть каждого эл. об. недв-ти определяется вкладом этого эл. в общую ст-ть об. недв-ти Т.е. ст-ть кажд эл. = той величине на кот. уменьшается общая ст-ть имущества в отсутствии этого эл.*п-п сбалансированности. Для каждого типа землепользования необход. опред. кампоненты объекта, оптим. сочетание ко.т обеспечивает max доход от недвижимости и max ее ст-ть.*п-п оптим величин, (эк-го размера). Эк-ий размер- это оптим. хар-ый размер недв-ти, кот. наилучшим образом соотв. рын. предпочтениям, типу землепользования и условиям приоблад. в этой местности. Отклонения от эк-го размера также сниж привлекат. и ст-ть об. недвиж.* п-п разделения. Физ элементы объектов недвиж и имущ права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь max ст-ти объекта. При разделении физ эл-ов недвиж имущ-ва и имущ прав на них возможны след варианты: 1.пространственное разделение (разделение зем массива на отд участки). 2. разделение по видам имущ прав (сдача в аренду, внесение в уст фонды предприятий, залог и тд) 3. разделение по времени пользования (краткосрочн и долгосрочн аренда).*п-п возраст-ся и уменьш-ся дох-ти. Ст-ть имущ. опред-ся степенью равновесия м\у его парными эл. Для большинства об. недв-ти парой явл. земля и ее улучшения.

3). Принципы, связанные с рын средой. *п-п завис-ти от внеш. среды.Ст-ть недв-ти опред. не только его собствен. кач-ми, но и влиянием самых разнообр. внеш. ф-ов. Связи м/у об. недв-ти и его средой обитания (ситус) сущ. как в ближних окрестностях (город, поселок), так и на регион., нац-м и транснац-х ур-ях. *п-п соответствия. Ст-ть недвиж им-ва опред степенью однородности застройки в том районе, где эта недвиж расположена.*п-п D и S. S всегда отстает от D из-за длительности строител цикла. (Снижение ст-ти дорогих особняков уменьш D.)*п-п конкуренции. Если на рынке ожид обострение конкур. борьбы, то этот факт следует учесть, либо путем умен. потока дох., либо путем увелич. ф-ра риска.*п-п изменения. При оц. необх. учитыв изменения эк., соц. и юр. условий при кот. они использ, а также перспективы развития рынка.

4) принцип наилучшего эф-го использования. Наилучш. использование – законодательно разрешенное, наиболее рентабельное на момент оц. использование об. имущ. (Если участок земли не застроен, то опред-ся наилучш. вар. его застройки. Если застроен, то: 1. опред-ся опт. использование участка как свободного. 2. опред-ся использование участка с учетом имеющихся улучшений).