Подходы определения рын ст-ти объекта нед-ти (затрат метод оценки, сравнения продаж, капитализации дохода)

При провед. оц-ки возможно использование 3-х подходов: дох., затратн., сравнител.

Доходный подход– ст-ть недвиж-ти определ. как сегоднешняя ст-ть будущих ожидаемых доходов объекта недвиж-ти. «+»характериз. недв. как источник получения дохода;учитывает перспективы развития им-ва;часто бывает единственно возможным ( оценка с/х угодий). «-»:основан на прогнозных, а не на реал. данных; не рекомендуется использ. этот подход при высоком уровне инфляции и нестабильн. финан. рынке; использование подхода связано с проведением обширных эконом. исследований об уровне доходности, %-х ставках. Сущ 2 осн. формы получения дохода от недв.: периодич. доход (арендная плата); доход от продажи самого объекта недвижимости или реверсия. Доходный подход вкл. в себя 2 метода оценки: 1. м-д прямой капитализации примен. для оценки объектов недвиж-ти, если известно, что доход от этих объектов будет постоянным на многие годы вперед (так оцениваются с/х земли). Дост – простота расчета. Нед-ки: сложность сбора инф., т. к. инф. о доходе это коммерч. тайна; м-д не рекомендуется испол, если об. нах-ся в состоянии незаверш. Строи-ва или требует серьезной реконстр. Ст-ть рассч-ся по формуле: Текущ. ст-ть = (доход)/ ставка капитализации. 2. м-д дисконтирования денеж. потоков примен. для оценки объектов, у кот. будущие доходы сильно изменяются по годам. Таких объектов большинство. М-д применяется для оценки след. объектов: строящихся объектов или только что построенных; крупных и многофункц объектов (гостиница).Текущая ст-ть =Д₁/(1+i) + Д₂/(1+i)²+…+ Д_n/(1+I)ⁿ, Д_1,…n – доход в соответ период; i – ставка дисконтирования – сред норма прибыли, кот. инвесторы рассчитыв получить; n – кол-во периодов.

Затратный подход – ст-ть объекта определ. исходя из затрат на его воспр-во или замещение и учетом износа. Область применения: оценка объектов нов. и незавер-ого строит-ва; оценка недв. на пассивных рынках (когда объекты прод. и покуп. мало); оценка для целей налогообложения, страх-я; переоценка ОФ; оценка последствий стихийных бедствий, аварий катастроф). Дост-ва: – в условиях Рос., где рынок многих объектов недв. не сформирован и нет достоверн. инф-ции о сделках, затрат. подход часто оказыв. единст-но возможным; – этот подход вызыв. наибольшее доверие у хоз. руковод-ей, т. к. основан на хорошо знакомой им нормативно-методической базе. Нед-ки: – найденная ст-ть, т. е. сумма строит затрат на возведение объекта может очень существенно отлич от его рын ст-ти; – подход не учитывает наилучшего варианта использования объекта; – сущ. большие трудности в определении износа объектов, особенно если им много лет. Осн этапы расчета ст-ти: 1. оценка ст-ти земел. участка как свободн и готового для застройки; 2. определ ст-ти улучшений в первоначал виде;3. оценка накопленного износа улучшений;4. Расчет восстановит ст-ти за вычетом износа (п.2– п.3); 5. Оценка общей ст-ти недвижимости (п.1+п.4).

Сравнит. подход – основыв. на инф-ции по недавно совершенным сделкам с аналогич. объектами имущества. Примен. для объектов, по кто. Существует развит. рынок и имеется достоверн. инф-ия о сделках (рынок жилья). Дост-ва: – наиболее простой; статистически обоснован; дает наилучшее представление о рын. ст-ти объекта. Недос-ки: – требует активного рынка; основан на прошл событиях и не учит перспектив развития объекта. Осн. этапы подхода: 1.анализ рынка и сбор информации о недавних сделках с аналогичными объектами; 2. проверка инф-ции на достоверность; 3. сравнение объекта оценки с каждым из аналогичных объектов и выявление отличий по дате продажи, местоположению и т.д.; 4. расчет ст-ти объекта оценки путем корректировки цен аналогичных объектов. Объекты различ. по площади земли, размеру улучшений, поэтому при проведении сравнения объекта оценки с аналогич. Оъектом, необходимо имеющиеся данные привести к сопост виду, т.е. общим единицам сравнения: 1га, 1 сотка, 1м², 1м³ и т.д.

СД – Организация предпринимательской деятельности