Порядок определения налогооблагаемого дохода при продаже имущества

Порядок предоставления имущественных вычетов регламен­тируется ст. 220 НК РФ.

При продаже гражданами своего имущества у них возникает доход в виде сумм, полученных от покупателей. Большинство подобных сделок купли-продажи не подпадают под обложе­ние НДФЛ, так как, во-первых, не требуют регистрации и, во-вторых, заключаются между физическими лицами, кото­рые не сообщают о них в налоговые инспекции. Сделки, которые подлежат государственной регистрации и (или) которые совершаются между гражданами и юридиче­скими лицами (предпринимателями), подпадают в поле зре­ния налоговых органов.

Доходы от продажи имущества не облагаются налогом у ис­точника выплаты (п. 1, 2 ст. 228 НК РФ). Это означает, что при продаже любого имущества гражданин-резидент получит на руки полную сумму, с которой впоследствии сам должен будет рассчитать и уплатить НДФЛ (после подачи деклара­ции). При продаже личного имущества необходимо опреде­лить, к какой группе оно относится с точки зрения НК РФ:

• первая группа — жилые дома, квартиры, комнаты, да­чи, садовые домики и земельные участки;

• вторая группа — все прочее имущество (хотя формаль­но НК РФ не оперирует понятиями первой и второй группы имущества, эти группы выделяются здесь для облегчения изложения материала). 264

Также важно установить, в течение какого срока проданное имущество находилось в собственности гражданина. Это важ­но потому, что если имущество на момент продажи находи­лось в собственности плательщика 3 года иболее, то облагае­мый доход при его продаже не возникает(имущественный вычет предоставляется в сумме выручки от продажи) (подл. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

В случае если имущество находилось в собственности менее 3лет, то налогоплательщику предстоит выбрать один из двух вариантов имущественных вычетов:

• фиксированный имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. (максимум) по имуществу первой группы и 125000 руб.(максимум) по имуществувторой группы;

• имущественный вычет в размере фактических расходов на приобретение имущества.

Оба вышеуказанных варианта не могут применяться одновре­менно к одной группе имущества. Однако возможно приме­нение фиксированного вычета по одной группе и вычета в размере фактических расходов — по второй.

В 2008 г. Вова Пончиков продал коллекционный автомобиль, приоб­ретенный им в 2004 г. за 420 000 руб., гараж, купленный в 2006 г. за 150 000 руб., а также квартиру, приобретенную в 2007 г. за 900 000 руб.

Автомобиль был продан за 600 000 руб., гараж за 300 000 руб., квартира за 1 600 000 руб.

Поскольку на момент продажи автомобиль находился в собственности Пончикова более 3 лет, вся сумма от его продажи не облагается налогом.

На момент продажи гараж находился в собственности Вовы менее 3 лет, стоимость приобретения гаража — 150 000 руб. превышает фиксированный вычет по данной группе имущество — 125 000 руб.

Что касается квартиры, то налогоплательщику выгоднее получить фиксированный вычет в размере 1 000 000 руб., так как он больше, чем фактические затраты на приобретение квартиры - 900 000 руб.

Суммы доходов от продажи квартиры и гаража облагаются по базо­вой ставке 13% и подлежат отражению в годовой декларации Вовы по НДФЛ за 2008 г.

Необходимо иметь в виду, что фиксированные вычеты пре­доставляются по всем продажам имущества за год, а не по каждой сделке купли-продажи (подл. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ),

Если имущество находится в общей долевой (совместной) собственности, то сумма, вырученная от продажи, равно как и имущественный вычет, делятся между собственниками со­гласно их долям (по договоренности между ними, если собст­венность является совместной) (подл. 1 п. 1 ст.220 НК РФ).

Еще раз обратите внимание! Поскольку в случае продажи личного имущества НДФЛ не удерживается покупателем из дохода продавца, то последний обязан самостоятельно рас­считать сумму облагаемого дохода и подать налоговую дек­ларацию в срок не позднее 30 апреля следующего года.

В 2008 г. Антон Баранкин продал свою квартиру, приватизированную в 2007 г. на его имя, а также дачу, приобретенную в 2006 г. за 1 200 000 руб. в равных долях с его сестрой Матильдой. Квартира была продана за 2 500 000 руб., дача — за 1 600 000 руб.

Поскольку и квартира, и дача находились в собственности Антона менее 3 лет, необходимо рассчитать сумму налогооблатаемого дохо­да от продажи.

Для этого нужно определить размеры имущественных вычетов. Анто­ну было бы выгодно получить фиксированный вычет (1 000 000 руб.) по квартире и вычет в размере фактических затрат на приобретение имущества (1 200 000 х 50% = 600 000 руб.) по даче. Однако, во-первых, комбинирование вычетов законодательством не предусмотрено, а во-вторых, размер вычета определяется в целом за календар­ный год, а не по каждой сделке.

Таким образом, расчет налогооблагаемого дохода производится следующим образом (в руб.):

'Учитывается только 50% полученного дохода, так как остальное являете» дохо­дом сестры).